核心净利保持增长。公司2022年实现综合营业额人民币2070.6亿元，同比下降2.4%；毛利率26.22%，同比下降0.75个百分点；归母净利率13.57%，同比下降1.71个百分点；扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利人民币270.0亿元，同比增1.5%。根据公司2022年业绩公告，董事会建议宣派全年股息每股人民币1.401元，同比增长1.5%，全年派息率37%。
　　坚持精益管理，签约排名创历史新高。2022年，公司实现签约额人民币3013.3亿元，同比下降4.6%，实现签约面积1425万平方米，同比下降18.8%，权益比为69%。截至2022年12月31日，公司实现开发物业结算营业额人民币1761.6亿元，同比下降4.2%，结算面积1233万平方米，同比下降16.5%，开发物业结算毛利率维持在23.0%的行业高位。未来看，公司锁定已签未结算开发物业营业额人民币2493亿元，其中人民币1632亿元将于2023年结算，2023年可售资源预计5384亿元。
　　精准投资土地，做实增量。截至2022年12月31日，公司土地储备总面积为6478万平方米，物业开发和投资物业土地储备面积分别为5491万平方米和987万平方米，权益面积分别为3902万平方米和682万平方米，一、二线城市占比分别为71%和78%。新增土地方面，公司2022年以总地价人民币1442.3亿元（权益地价人民币1102亿元）增持71宗优质土地储备，新增土地总计容建筑面积达1095万平方米，面积权益比72%，一、二线城市新增货值占比90%。
　　债务结构持续优化，助力稳健经营。截至2022年12月31日，公司综合借贷额折合人民币2300亿元，现金及银行结存折合人民币975亿元，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率为38.8%，同比增加8.4个百分点，仍处于行业低位；融资方面，公司资金成本维持在行业内最低梯队，以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资人民币391亿元，加权平均融资成本约3.75%，同比小幅上升4个基点。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司属央地龙头地产，利润增长稳健有序，我们认为企业商住结合和城市综合开发模式，符合房地产行业新模式发展方向。在市场普遍降杠杆背景下，看好企业未来仍能保持可持续性增长，给予公司2023年EPS为人民币4.38元，9-10倍PE估值，对应市值区间为3205-3561亿港元，对应合理价值区间为每股44.94-49.94港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.8773元人民币）。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。