核心观点
　　公司2022年实现营业收入2070.6亿元，同比下降2.4%；核心归母净利润为270.0亿元，同比增长1.5%，业绩具备韧性。公司销售排名进入行业前五，拿地扩张势头强劲；聚焦高能级核心城市布局，土储质量高，保障未来销售成长性。购物中心运营实力凸显，大额减租下租金表现依然不俗，今年将受益消费复苏。公司财务稳健，融资成本低。我们看好公司未来的成长表现。
　　事件
　　公司发布年度业绩，2022年实现营业收入2070.6亿元，同比下降2.4%；实现归母净利润280.9亿元，同比下降13.3%，其中扣除投资物业重估增值后的核心归母净利润为270.0亿元，同比增长1.5%。
　　简评
　　业绩保持韧性。公司2022年营收同比微跌，主要由于房地产开发业务结转节奏放缓和租金减免的影响。业绩增速低于营收增速的主要原因在于：1、综合毛利率为26.2%，较2021年下降0.8个百分点；2、投资物业评估值增值较2021年减少约8.2亿元；3、受人民币汇率贬值影响，全年汇兑亏损21.9亿元。扣除投资物业重估增值后的核心归母净利润同比仍增长1.5%，保持韧性。
　　销售排名进入行业前五。2022年公司实现销售金额3013亿元，同比减少4.6%，同期top10房企销售金额增速为-33%，公司销售表现显著跑赢同业。全年销售金额排名已至第4名，较上年提升4名。优异的销售表现得益于持续深耕高能级城市，2022年的销售金额中有87%来自于一二线城市。
　　拿地扩张势头强劲。公司全年拿地金额1442亿元，占销售金额比重达47.9%，较上年基本持平，拿地强度处于主流房企中较高水平。公司坚持聚焦核心城市布局战略，前十大城市合计拿地金额占全年比重高达75%，其中北京、深圳、成都、苏州、厦门成为全年拿地金额前五大城市。截至2022年底，公司开发销售型土储面积5491万平，一二线占比71%，充分保障销售成长。
　　大额减租下租金表现依然不俗。2022年实现经营性不动产租金收入170亿元，同比微跌2.4%；还原减租影响后，实现租金收入193亿元，同比增长10.5%，其中购物中心业态租金同比增长13.0%，在疫情扰动下表现不俗。公司全年新开业购物中心13座，重奢购物中心增至10座。全年购物中心业态平均出租率保持在96.2%，零售额同比增长6.2%，彰显公司强大的运营实力。今年公司旗下购物中心运营将受益消费复苏。
　　融资成本继续保持行业低位。截至2022年底，公司继续保持“三道红线”下的绿档，平均债务期限由原来的5.0年拉长至5.4年。加权平均融资成本为3.75%，维持在行业最低梯队。公司财务依旧十分稳健。
　　维持买入评级和目标价47.6港元不变。我们预测公司2023-2025年EPS为4.58/5.25/5.95元（原预测2023-2024年为5.53/5.91元）。我看好公司成长性带来的估值提升，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
　　风险分析
　　1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险。
　　2、疫情出现反复：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，房地产行业的销售严重依赖线下场景，施工进度受疫情影响较大，疫情多次反复可能导致销售、结转不及预期。
　　3、租金收入不及预期：疫情防疫政策虽已放开，但是疫情的扩散仍将短期造成购物中心客流下降，使得零售额及租金表现不佳。