本报告导读：
　　公司2022年业绩符合预期，开发业务利润率已基本企稳，随着投资物业和管理经营出现改善，预计公司整体利润率在2023年进入修复，未来业务结构继续优化。
　　摘要：
　　公司业绩符合预期，维持公司“增持”评级。公司2022年实现营业收入2071亿元，归属普通股东净利润281亿元，分别同比下降2.4%和13.3%。公司资产聚焦核心城市，并拥有大量投资性物业。随着市场回暖，公司经营预计持续改善。我们调整公司2023~2024年业绩增速至5.6%、10.3%（原为6.9%、10.6%），预计2025年业绩增速为12.9%。我们调整公司2023~2024年EPS为4.16、4.59元（原为4.20、4.64元），预计2025年EPS为5.18元，维持公司“增持”评级。
　　公司开发业务利润率基本企稳，预计2023年整体利润率修复。2022年公司实现毛利率26.2%，较半年度下降0.7pct，其中开发业务实现毛利率23.0%，较半年度提升0.2pct。开发物业的利润率已企稳，而其他业务利润率继续下行0.5pct至44.6%，主要是因为购物中心和酒店运营在2022年受到外部环境影响，收入和入住率均出现较大幅度下降。随着2023年逐渐恢复，预计物业投资和酒店经营均将出现回暖，带来公司整体利润率修复。
　　随着2023年地产行业回暖，公司销售已经率先恢复。2022年公司房地产销售随行业下行，实现销售金额3013亿元，下降4.6%。2023年前2月，公司累计实现销售402亿元，同比增长60.4%。公司资产聚焦于核心城市，随着一二线城市的率先回暖，公司经营同样出现较大幅度的改善。2023年公司可售货源预计5384亿元，如果考虑60%~65%的去化率，基本保障公司2023年依然能实现约10%的销售增速。
　　公司业务结构持续优化，未来2-3年依然是购物中心投入运营的高峰期。2022年公司地产开发业务的收入占比达到85.1%，继续下降。公司当前已投入运营的购物中心达到66个，营业收入为137.6亿元。考虑到未来2-3年是购物中心投入运营的高峰期，且生态圈要素业务持续发展，预计非地产开发业务的收入占比将进一步提升。
　　风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。