核心观点
　　公司2022年销售表现大幅好于行业，得益于长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市，全年全口径销售排名第4名，较2021年上升4位。拿地保持高强度，全年拿地金额占销售金额比重达54.1%，较2021年提升5.8个百分点，所拿项目基本位于主流城市。公司2022年在减租影响下依然实现租金收入的同比持平，体现出强大的运营实力，我们认为2023年公司租金收入将显著回升。2023年公司销售表现和商业租金修复将推动公司业绩估值双升。
　　事件
　　公司12月实现销售金额495.9亿元，实现销售面积270.3万平。2022年投资物业累计实现租金收入183.9亿元。
　　简评
　　销售表现大幅好于行业。得益于公司长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市，公司2022年全年销售表现大幅好于行业平均水平，自6月以来单月销售金额持续保持正增长。2022年公司实现销售金额3013.1亿元，同比减少4.6%，而top100房企销售降幅为-42%，公司表现大幅好于行业。公司2022年的销售金额增速在主流房企中排名第4，在销售规模前十房企中排名第1。公司2022年销售金额排名行业第4，较2021年提升4名。
　　拿地保持高强度，大额收并购开启。公司2022年1-11月累计全口径拿地金额1361.9亿元，同比增长4.1%，拿地金额占销售金额比重达到54.1%，分别较2021年、2020年提升5.8个百分点、提升4.8个百分点，拿地处于扩张区间。公司全年拿地基本全部位于主流城市，其中拿地金额前5的城市包括北京（290亿）、深圳（218亿）、成都（142亿）、厦门（65亿）、苏州（64亿），优质的项目布局将为公司未来销售成长奠定坚实基础。此外，公司于12月底披露拟斥资124亿元收购华夏幸福南京大校场项目、武汉长江中心项目、武汉中北路项目，三个项目均位于南京和武汉的核心地段，其中两个项目带有购物中心业态，公司在补充优质土储的同时得以发挥和扩大自身商业运营管理方面的优势。
　　勇担社会责任，大额减租下租金表现依然不俗。由于疫情的冲击，公司勇担社会责任，旗下商业地产项目在2022年累计减租24.9亿元。公司全年实现租金收入183.9亿元，同比增长0.3%，若加回减免的租金，则全年实现租金收入208.8亿元，同比增长13.9%。随着2023年疫情和减租的影响消退，我们认为公司租金收入有望实现显著回升。
　　维持买入评级和目标价47.6港元不变。我们预测公司2022~2024年核心EPS为3.83/4.42/4.76元。我们认为公司作为央企龙头，安全性高且业务具备成长性，自持商业收入复苏空间较大，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
　　风险分析
　　1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险。
　　2、疫情出现反复：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，房地产行业的销售严重依赖线下场景，施工进度受疫情影响较大，疫情多次反复可能导致销售、结转不及预期。
　　3、租金收入不及预期：疫情防疫政策虽已放开，但是疫情的扩散仍将短期造成购物中心客流下降，使得零售额及租金表现不佳。

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产销售拿地超越行业商业租金有华润置地1109HK望重拾升势核心观点维持买入公司年销售表现大幅好于行业得益于长期深耕基本面具备坚实基2022竺劲础的主流城市全年全口径销售排名第4名较2021年上升4位拿地zhujinbjcsccomcn保持高强度全年拿地金额占销售金额比重达541较2021年提升SAC编号s144051912000258个百分点所拿项目基本位于主流城市公司2022年在减租影响下依然实现租金收入的同比持平体现出强大的运营实力我们认为2023SFC编号BPU491年公司租金收入将显著回升2023年公司销售表现和商业租金修复将推尹欢科动公司业绩估值双升yinhuankecsccomcnSAC编号s1440520070004事件公司12月实现销售金额4959亿元实现销售面积2703万平2022年发布日期年月日投资物业累计实现租金收入1839亿元20230113当前股价3870港元简评目标价格6个月476港元销售表现大幅好于行业得益于公司长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市公司2022年全年销售表现大幅好于行业平均水平自6月以来主要数据单月销售金额持续保持正增长年公司实现销售金额亿元股票价格绝对相对市场表现202230131同比减少46而top100房企销售降幅为-42公司表现大幅好于行1个月3个月12个月业公司2022年的销售金额增速在主流房企中排名第4在销售规模前9010912364-4175591497十房企中排名第1公司2022年销售金额排名行业第4较2021年提升4名12月最高最低价港元40602460总股本万股71309396拿地保持高强度大额收并购开启公司2022年1-11月累计全口径拿流通H股万股71309396地金额13619亿元同比增长41拿地金额占销售金额比重达到541分别较2021年2020年提升58个百分点提升48个百分点总市值亿港元275967拿地处于扩张区间公司全年拿地基本全部位于主流城市其中拿地金流通市值亿港元275967额前5的城市包括北京290亿深圳218亿成都142亿厦近3月日均成交量万145860门65亿苏州64亿优质的项目布局将为公司未来销售成长奠定主要股东坚实基础此外公司于12月底披露拟斥资124亿元收购华夏幸福南京CRHLandLimited5951大校场项目武汉长江中心项目武汉中北路项目三个项目均位于南京和武汉的核心地段其中两个项目带有购物中心业态公司在补充优股价表现质土储的同时得以发挥和扩大自身商业运营管理方面的优势20勇担社会责任大额减租下租金表现依然不俗由于疫情的冲击公司0勇担社会责任旗下商业地产项目在2022年累计减租249亿元公司-20全年实现租金收入1839亿元同比增长03若加回减免的租金则全年实现租金收入2088亿元同比增长139随着2023年疫情和减-40租的影响消退我们认为公司租金收入有望实现显著回升2022112202221220223122022412202251220226122022712202281220229122023112202210122022111220221212维持买入评级和目标价476港元不变我们预测公司20222024年核心华润置地恒生指数EPS为383442476元我们认为公司作为央企龙头安全性高且业务具备成长性自持商业收入复苏空间较大维持买入评级和目标价476相关研究报告港元不变中信建投房地产开发华润置地2022-11-11109销售持续修复疫情防控政策优3化带动商业复苏10月经营数据点评中信建投房地产华润置地11092022-09-0开发业务逆势向好运营业务韧性十足本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下1-2022年中期业绩点评本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明华润置地港股公司简评报告风险分析1销售及结转不及预期销售方面我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负销售仍在底部区域未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险2疫情出现反复下半年以来全国多地疫情多发呈现出传播隐匿性强多点散发的特点房地产行业的销售严重依赖线下场景施工进度受疫情影响较大疫情多次反复可能导致销售结转不及预期3租金收入不及预期疫情防疫政策虽已放开但是疫情的扩散仍将短期造成购物中心客流下降使得零售额及租金表现不佳图表1重要财务指标20212022E2023E2024E营业收入百万212108238358290727334379营业收入增长率181124220150核心净利润百万26600273253153333914核心净利润增长率1022715476ROE1364134014841428核心EPS元373383442476核心PE90887670资料来源wind中信建投图表2华润置地销售金额及增速图表3华润置地月度销售额亿元202020212022合同销售金额亿元YoY6000035004504005000030003504000025003002503000020002001500150200001001000501000000500-500000-1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1华润置地港股公司简评报告图表4华润置地拿地金额及强度图表5华润置地投资物业租金收入全口径拿地金额亿元YoY拿地强度投资物业租金收入亿元YoY1550800200450700180400150060016035014014505003001204002501400100300200801350200150601004010013000020501250-100000201820192020202120221-1120182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投注拿地强度全口径拿地金额全口径销售金额请参阅最后一页的重要声明2华润置地港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士20182020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020-2022年新财富最佳分析师房地产入围团队成员请参阅最后一页的重要声明3华润置地港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4