投资要点：
　　事件。12月28日，华润置地（1109.HK）发布《须予披露交易收购目标公司》公告称，华夏幸福（600340.SH）拟向其出售旗下4家公司全部或部分股权以及债权，包括华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权，以及对前述标的股权公司的142.33亿元往来债权，其中标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款约为12399999996元。本次项目总资产合计319亿元，出售价格124亿元。华夏幸福《关于转让下属公司股权及债权的公告》显示，交易回笼资金将主要用于偿付华夏幸福及下属公司金融债务。
　　收购华夏幸福资产包。华夏幸福《关于转让下属公司股权及债权的公告》披露华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的项目，该资产包涉及南京大校场项目、武汉长江项目和武汉中北路项目。
　　此外，《关于转让下属公司股权及债权的公告》显示，武汉中北路项目的项目公司华御汉（武汉）房地产开发有限公司已与平安银行股份有限公司武汉分行签署《定向开发合作协议》，并已完成“定向销售其承诺引入的全国性银行的省级分行总部及其关联公司整栋地标写字楼，建筑面积不少于10万平米（销售均价不高于15000元/平米）”的义务。根据华夏幸福此前《关于下属公司获得土地使用权的公告》所披露，公司于2019年和2020年分别以成交价116.25亿元、63.00亿元和19.49亿元获取武汉长江中心项目、南京大校场项目和武汉中北路项目，成交金额合计198.74亿元。
　　交易符合双方利益。本次交易符合华润置地坚持以战略引领投资，聚焦重点主要城市及核心区域。目标项目位于中国省会城市武汉及南京的核心区域，享有优越的地理位置及交通网络优势，具有长远发展潜力。华夏幸福方面，考虑其并无成熟商办业务开发经验，我们认为出售资产也有利于公司聚焦城市运营，推动债务化解。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为华润置地当前融资能力优势明显，商住开发业务模式具备更强可持续发展能力，且供给侧改革带来的竞争格局优化将使企业更大受益。我们预测公司22/23年EPS在4.87和5.42元，给予公司2022年8-9倍动态PE估值，对应合理价值区间约为47.85-53.83港元每股。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.81341元人民币）。
　　风险提示。1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务外拓开展有冲击；2）房地产行业新房总量增速具有缩量风险。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告华润置地1109公司公告点评2023年01月03日TableInvestInfo投资评级优于大市维持124亿收购优质商办资产补充潜力土储股票数据TableSummary12TableStockInfo月30日收盘价港元3575投资要点52周股价波动港元2395-3896总股本股百万股713094总市值亿港元2549事件12月28日华润置地1109HK发布须予披露交易收购目标公相关研究司公告称华夏幸福600340SH拟向其出售旗下4家公司全部或部分华润置地TableReportInfo1109HK分拆长租Reit上市股权以及债权包括华御江武汉房地产开发有限公司100股权华御打开融资新通道20220925汉武汉房地产开发有限公司100股权华御元南京房地产开发有华润置地1109HK半年报点评战略优限公司60股权华御城深圳物业管理有限公司100股权以及对前势凸显穿越周期发展20220903述标的股权公司的14233亿元往来债权其中标的股权转让价款为4元标华润置地公告点评财务稳健韧性强租金的债权转让价款约为12399999996元本次项目总资产合计319亿元出收入创新高20220405售价格124亿元华夏幸福关于转让下属公司股权及债权的公告显示市场表现交易回笼资金将主要用于偿付华夏幸福及下属公司金融债务TableQuoteInfo收购华夏幸福资产包华夏幸福关于转让下属公司股权及债权的公告披露华润置地将通过受让上述标的股权公司间接取得上述标的股权公司开发的项目该资产包涉及南京大校场项目武汉长江项目和武汉中北路项目此外关于转让下属公司股权及债权的公告显示武汉中北路项目的项目公司华御汉武汉房地产开发有限公司已与平安银行股份有限公司武汉分行签署定向开发合作协议并已完成定向销售其承诺引入的全国性银行的省级分行总部及其关联公司整栋地标写字楼建筑面积不少于万平米10沪深300对比1M2M3M销售均价不高于15000元平米的义务根据华夏幸福此前关于下属公司获得土地使用权的公告所披露公司于年和年分别以成绝对涨幅45331570115420192020交价11625亿元6300亿元和1949亿元获取武汉长江中心项目南京大相对涨幅352921861238资料来源海通证券研究所校场项目和武汉中北路项目成交金额合计19874亿元TableAuthorInfo交易符合双方利益本次交易符合华润置地坚持以战略引领投资聚焦重点主要城市及核心区域目标项目位于中国省会城市武汉及南京的核心区域享有优越的地理位置及交通网络优势具有长远发展潜力华夏幸福方面考虑其并无成熟商办业务开发经验我们认为出售资产也有利于公司聚焦城市运营推动债务化解投资建议维持优于大市评级我们认为华润置地当前融资能力优势明显商住开发业务模式具备更强可持续发展能力且供给侧改革带来的竞争格局优化将使企业更大受益我们预测公司2223年EPS在487和542元给予公司2022年8-9倍动态PE估值对应合理价值区间约为4785-5383分析师涂力磊港元每股本文非特别注明均为人民币计价1港元081341元人民币Tel02123219747Emailtll5535haitongcom风险提示1疫情反复具有不确定性因素对物业业务外拓开展有冲击2证书S0850510120001房地产行业新房总量增速具有缩量风险联系人曾佳敏主要财务数据及预测Tel02123154399TableFinanceInfo202020212022E2023E2024EEmailzjm14937haitongcom营业收入百万元180462212827251762286817318748-YoY217179183139111净利润百万元298100324012346938386307427022-YoY408771113105全面摊薄EPS元418454487542599毛利率3072697272727312733净资产收益率1471757159315571549资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华润置地11092图TablePic1华夏幸福集团股权架构图Pe目标华夏幸福基业股份有限公司600340SH目标的附属公司100100华夏幸福华夏幸福深圳南京运营管理有限公司运营管理有限公司100100100华夏幸福华御城华御宁武汉深圳南京安徽创控房地产开发物业管理房地产开发有限公司有限公司有限公司4010010060华御江华御汉华御元武汉武汉南京房地产开发房地产开发房地产开发有限公司有限公司有限公司100100100100100100100御江坤御江轩御江丰御宁御江荣华御航华御景武汉武汉武汉武汉武汉南京南京房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发装饰装修有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司资料来源华润置地须予披露交易收购目标公司公司公告海通证券研究所表1标的股权公司资产评估结果截至2022年9月30日资产总计负债合计所有者权益合计单位人民币万元账面价值评估价值账面价值评估价值账面价值评估价值华御城深圳15360153602933429334-13974-13973华御江武汉3641615-265193174288817428881898727-2008081华御元南京2599941161595510000010000024999411515955华御汉武汉307382629542662901641290158117218552685合计93307424320388477386347738034556880-453415资料来源标的股权公司资产评估报告海通证券研究所表2标的股权公司财务数据截至2022年9月30日总资产净资产营业收入净利润单位人民币万元华御城深圳153595-13974021581445530华御江武汉158455130-69089480-11023863华御元南京12971201113816202806286-6555512华御汉武汉3073826217218500-747639资料来源华夏幸福关于转让下属公司股权及债权的公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华润置地11093表3标的股权公司开发项目情况总规划计容面积成交金额项目名称摘牌时间介绍万方亿元华夏幸福首个从拿地开始涵盖开发武汉长江中心2019年9月10日1172911625建设运营管理全周期的商业综合体项目南京主城区内近十年内规模最大的商南京大校场2020年4月30日63266300办用地对打造行业新标杆总部经济项目具备战略性标志意义华夏幸福尝试打造高端资产定制项目武汉中北路2020年5月29日22311949的首个重要样本项目合计2028619874资料来源华夏幸福关于下属公司获得土地使用权的公告2019年和2020年年报海通证券研究所表4武汉中北路项目销售情况截至2022年9月30日序号项目状态面积或个备注已售50981221住宅未售10068462办公定销平安未售10181579与中国平安签订定向销售协议未回款3公寓未售48380614商墅未售1199155底商正常销售未售3714086底商定销平安未售170000与中国平安签订定向销售协议未回款7车位正常销售未售7618车位定销平安未售800与中国平安签订定向销售协议未回款资料来源华御汉武汉房地产开发有限公司资产评估报告海通证券研究所注一期项目商业部分其实际用途为商墅其产品业态与销售价格与二期底商商业有较大区别二期项目T2号楼为规划用途为办公实际用途为公寓的公寓楼同时根据华御汉武汉房地产开发有限公司与平安银行股份有限公司武汉分行签订的定向开发合作协议二期项目T1号楼包括部分办公商业车位已定向销售给平安银行股份有限公司武汉分行其销售价格已在定向开发合作协议中确定因此本次评估按照产品用途及销售模式对其进行了区分表5可比公司估值表EPS元PE倍PEG2022总市值代码简称2022PE2021-23年净利亿港元20212022E2023E20212022E2023E润复合增速0688HK中国海外发展2255367377400457444419101000002SZ万科A25071942182399388357620760960HK龙湖集团1526399427475495463416051均值6305815320761109HK华润置地2549454487542640598537058注收盘价为2022年12月30日价格1港元081341元人民币EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华润置地11094财务报表分析和预测TableForecastInfo利润表20212022E2023E2024E资产负债表百万元20212022E2023E2024E营业总收入212827251762286817318748现金及现金等价物106773174115244825315726主营业务收入212108250971285948317791金融资产及短期投资1237134914601571增长率181183139111应收款项合计1007131012459800892544营业成本154909182537207844230948存货403026431733409658379330销售收入730727727727其他流动资产3523354334313241毛利57200684347810386843流动资产615273711985757383792411其他收入719791870957总资产648681696706增长率-178100100100固定资产净值15427139261257511359营销费用60948031972210805权益性投资62000624726294563417销售收入29323434长期投资类221258221258221258221258行政管理费用5872702785789534商誉及无形资产16931150633143销售收入28283030租赁土地4634463446344634研发费用0000其他非流动资产29519295192951929519销售收入00000000非流动资产334532332959331564330329其他费用0000总资产352319304294销售收入00000000资产总计949804104494410889461122741利息费用-1372240624462609短期借款54544701218202988676销售收入-06100908应付款项合计91622899698536979049权益性投资损益4297437344064439金融负债4445除税前利润71676055应交税金29507314223043128747其他非经营性损益874496181058011638其他流动负债288950324797314553297145除税前利润145146145144流动负债464627516314512387493621除税前利润60366657527321380929长期借款137118141118145118149118销售收入285262256255其他长期负债55983559835598355983所得税22970256432855331562非流动负债193101197101201101205101除税前利润381390390390总负债657728713415713488698722净利润37395401084466049367普通股股东权益226529260567298468340363销售收入176160156155少数股东权益65547709617699083655归属普通股股东32401346943863142702股东权益292076331529375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