研究报告全文：2022年12月29日公司研究超百亿收购优质土储长期市占率有望提升华润置地1109HK动态跟踪要点买入维持当前价3440港元事件12月28日公司发布公告称拟以124亿元的总代价收购华夏幸福及其相关子公司简称卖方持有的4家子公司的股权及债权简称目标公司作者点评获取武汉南京优质项目成本可控结利可期长期市占率有望提升分析师何缅南收购武汉南京优质土储交易方案安全可控通过本次收购公司将间接取得目执业证书编号S0930518060006标公司开发的武汉长江项目武汉中北项目和南京大校场项目简称目标项021-52523801hemiannanebscncom目以及目标公司下属的子公司目标公司及其下属子公司合称为目标集团截至2022年9月30日目标集团的账面净资产约84894亿元本次联系人庄晓波收购目标集团结欠卖方的债权金额约为14233亿元考虑独立第三方资产评021-52523416zhuangxiaoboebscncom估等因素后本次收购目标公司的总代价为12400亿元其中股权对价为4元其余全为债权对价本次交易对价将分为五期支付其中2023年内支付60亿市场数据元202420252026三年内分别支付202024亿元期间对价的完整支付需总股本亿股7131卖方完成相关履约义务总市值亿港元245304一年最低最高港元24603854核心城市市占率预计稳步提升折价收购有望增厚利润根据克而瑞数据武汉近3月换手率1277长江项目武汉中北项目南京大校场项目皆位于武汉南京核心区域项目总建筑面积预计分别为1172万223万632万平方米其中武汉长江中心项股价相对走势目涵盖写字楼超塔总部级滨江写字楼时尚购物中心高端住宅公寓等多重业态将打造成武汉重要的滨水综合体根据克而瑞排行榜2022年前10月公司在武汉南京的商品住宅销售榜分别居第7名第10名预计本次收购将显著提升公司在武汉和南京的可售资源与品牌知名度在武汉南京的销售市占率有望进一步提升根据克而瑞数据武汉长江项目土地成交价为11625亿元武汉中北项目土地成交价为1949亿元南京大校场项目土地成交价为6300亿元公司收购股权比例为60预计本次交易总代价124亿元仍具备一定折价收购的优势将助力公司未来结算利润的提升收益表现经营稳健向上信用优势显著22年1-11月公司累计实现销售额25173亿1M3M1Y元同比减少70销售修复较快表现优于同行平均水平公司预计将使用集团内部资源或银行融资进行本次收购对价的支付22年H1公司平均融资成相对-1222-3301795绝对-3781133346本378多渠道融资151亿元融资渠道畅通有力支撑公司收并购业务资料来源Wind盈利预测估值与评级公司作为央企地产信用优势明显融资渠道畅通土储充沛经营性不动产业务稳健发展提高抵御风险能力关注REITs对存量运营相关研报板块的估值重塑作用维持公司22-24年预测核心EPS为382元417元48420220926打开保租房REITs融资新渠道树立元现价对应22-24年PE核心估值分别为817464X维持买入评级行业新标杆华润置地1109HK动态跟踪风险提示销售推盘不及预期开工与结转进度不及预期疫情反复超预期等20220914基本盘稳健土储拓展稳中有进华润置地1109HK2022年中报点评公司盈利预测与估值简表202207016月百强房企销售同比降幅收窄边指标202020212022E2023E2024E际回暖信号加强房地产行业百强销售月报营业收入百万元1795872121082323142586322857952022年6月营业收入增长率21218195113105归母净利润百万元298103240133153357974066620220401结转收入与业绩双增新增长极逆周归母净利润增长率36872380136期突围华润置地1109HK2021年业绩点评基本EPS元人民币418454465502570核心EPS元人民币33837338241748420220101基本盘行稳致远31业务PE基本7468666154模式打造新增长曲线华润置地1109HKPE核心9183817464投资价值分析报告资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2022-12-29注汇率按1港元兑换08957元人民币计算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告华润置地1109HK利润表百万元202020212022E2023E2024E资产负债表百万元202020212022E2023E2024E营业收入179587212108232314258632285795现金及银行结存87534106773118480134489148613营业成本-124172-154909-174829-192580-209494受限制银行存款19161975211522352362毛利5541557200574846605276301应收预付账款及票据合计101340100713107549114870122712其他收入和收益45364394535850255427存货发展中及持有待出售377090403026425726454298486242销售费用53526094627272427716其他流动资产物业61722785306333703707管理费用50875872604067247716流动资产合计574053615273656933709262763636折旧及摊销9261306135815581784固定资产物业厂房设备1409515427180552104224518财务费用12841397148718101858无形资产5288888887应占合联营公司损益30004297451247384974使用权资产58176239645568237165税前利润EBT6017260366616256797477604投资性物业187379217530248582280195312775所得税-26082-22970-23075-26106-29929合联营公司投资5343562000731948478295690净利润含少数股东损益3409037395385504186847675其他非流动资产3193729095320043520439429净利润不含少数股东损益2981032401331533579740666非流动资产合计294988334532382836432962484932总股本百万股71317131713171317131资产总计869041949804103976911422241248568基本EPS元人民币418454465502570核心EPS元人民币338373382417484短期借款3554354544572716013563141贸易及其他应付款项117899131693144862159348178470现金流量表百万元202020212022E2023E2024E合约负债232585212719240034273152301945经营活动现金流223287028443644774446551应付关联方款项2677235116386284249046740投资活动现金流3284527803460234590643257应付税费3086429507318683441837171融资活动现金流3632740198133661417110830流动负债合计443851464627513751570690628668净现金流2580919424117071600914125长期借款129442125431131702138288145202租赁负债及金融负债52724758495852265472递延税项负债2446729153314853400436724其他应付款项966833508351833799839898非流动负债合计168949193101203605215819227631负债总计612799657728717356786510856299股本金674674674674674永续票据-----储备202784225855248982273989302438少数股东权益5278465547727578105189156股东权益合计256242292076322413355714392269资料来源Wind光大证券研究所预测注按最新总股本计算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他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