本报告导读：
　　公司2022年半年度结算与2021年同期基本持平，但是利润率继续下行，主要受结算结构和疫情影响。短期疫情不改变公司长期业务结构调整趋势，资产质量更加核心。
　　摘要：
　　公司销售已随行业出现改善，维持公司“增持”评级。销售端随行业持续改善的同时，租金收入维持稳定，提升公司经营性现金流安全性。维持预计公司2022~2024年业绩增速-13.6%、6.9%、10.6%，维持预计2022~2024年EPS 3.93、4.20、4.64元。公司是持有物业作为护城河的央企，安全边际较高，维持“增持”评级。
　　公司销售在三季度持续改善，销售均价持续提升。2022年9月公司实现销售307.0亿元和125万方，分别同比增长38.8%和10.2%，其中权益销售191.7亿元和84万方，分别同比增长28.0%和5.5%。公司权益销售金额和面积在9月单月均全面回正。2022年第三季度，公司销售金额和面积分别同比增长24.0%和下降3.9%，较上个季度分别提升46.6pcts和38.3pcts。三季度销售均价为24123元/平方米，较2021年同期18692元/平方米提升了29.1%，考虑到当前房价依然处于调控状态，销售均价的提升意味着销售结构的调整。截止到三季度末，公司累计实现销售2020.6亿元和923万方，分别下降12.2%和29.7%，预计随着宽松政策的不断出台，公司销售在四季度仍将持续改善。
　　投资物业中购物中心受宏观环境影响，带来前三季度租金收入与2021年同期基本持平。截止2022年三季度末，公司累计投资物业实现租金收入133.1亿元，同比增长0.5%。公司投资物业主要以购物中心为主，租金收入占比近80%。一方面受宏观环境影响，购物中心收入出现下降，另一方面2022年以来公司累计减免租金20.4亿元，占比近15%。如果公司2022年全年维持0.5%的租金收入增长水平，全年预计实现租金183亿元。
　　结构性信用扩张下，头部央企依然是安全边际较高的防御性品种。当前房地产行业由于去金融化，整体估值依然承压，公司作为头部央企，融资端依然享有优势，叠加持有型物业贡献现金流，安全边际价高。
　　风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。