本报告导读：
　　公司销售在2022年下半年以来持续维持正增长，由于销售和土储结构的持续优化，公司销售均价进一步提升。随着需求端政策的出台，预计公司在2023年率先恢复。
　　摘要：
　　公司销售持续改善，维持公司“增持”评级。销售端随行业持续改善的同时，租金收入维持稳定，提升公司经营性现金流安全性。维持预计公司2022~2024年业绩增速-13.6%、6.9%、10.6%，维持预计2022~2024年EPS 3.93、4.20、4.64元。公司是拥有信用扩张能力和产品力的优质央企，安全边际较高，维持“增持”评级。
　　公司销售在四季度维持增长，销售均价继续提升。2022年11月公司实现销售222亿元和110万方，分别同比增长9%和下降11.9%，分别较10月同比增速下降27.7pcts和8.7pcts。公司销售在11月增速放缓，但依然保持同比正增长。截止到11月底，公司累计实现销售金额2517亿元和1155万方，分别较2021年同期下降7.0%和26.1%。公司销售均价在2022年以来持续保持增长，前11月平均为21791元/平方米，较2021年同期增长25.9%。2022年前11月，公司销售主要集中在华东大区和华北大区，分别占比32.3%和22.9%。公司在2022年拿地也继续布局在北京、深圳、广州、成都等一二线城市。公司销售和土储结构的持续优化，带来公司销售均价的持续提升。
　　随着防疫政策的优化，公司投资物业预计迎来持续改善。截止2022年前11月，公司投资物业租金收入为165.6亿元，同比下降0.1%，与2021年同期基本持平。考虑到当前防疫政策的优化，购物中心经营将恢复正常，带来持续经营能力回升。公司原有的华润有巢资产于12月9日公开上市，REITs渠道的退出盘活公司持有物业资产。
　　公司具备信用扩张能力和产品力，预计随着需求端的恢复，2023年销售率先恢复。供给侧出清尾声，板块开始呈现分化，受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益，走出新一轮周期。公司物业布局一二线核心城市，预计随着需求端政策的持续出台，2023年将随着城市周期的复苏率先恢复。
　　风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。
　　
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitleTableInvest华润置地1109评级增持当前价格港元3525销售持续改善预计率先复苏20221228海2022年四季度经营数据点评Table交易数据Market52周内股价区间港元2460-4060外谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师当前股本百万股7131010-83939826010-83939776021-38675923公当前市值百万港元251366xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom司证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004TablePicQuote香本报告导读52周内股价走势图公司销售在2022年下半年以来持续维持正增长由于销售和土储结构的持续优化港华润置地恒生指数公司销售均价进一步提升随着需求端政策的出台预计公司在2023年率先恢复22摘要10TableSummary公司销售持续改善维持公司增持评级销售端随行业持续改善-1-13的同时租金收入维持稳定提升公司经营性现金流安全性维持预-25计公司20222024年业绩增速-13669106维持预计-3720222024年EPS393420464元公司是拥有信用扩张能力和产品力的优质央企安全边际较高维持增持评级公司销售在四季度维持增长销售均价继续提升2022年11月公司实现销售222亿元和110万方分别同比增长9和下降119分证别较10月同比增速下降277pcts和87pcts公司销售在11月增速放TableReport相关报告券缓但依然保持同比正增长截止到11月底公司累计实现销售金额销售物业向好投资物业维稳20221019研2517亿元和1155万方分别较2021年同期下降70和261公究司销售均价在2022年以来持续保持增长前11月平均为21791元结算放缓向核心资源进击2022831报平方米较2021年同期增长2592022年前11月公司销售主要优质央企稳定增长商业物业筑高护城河集中在华东大区和华北大区分别占比323和229公司在20222022331告年拿地也继续布局在北京深圳广州成都等一二线城市公司销售和土储结构的持续优化带来公司销售均价的持续提升随着防疫政策的优化公司投资物业预计迎来持续改善截止2022年前11月公司投资物业租金收入为1656亿元同比下降01与2021年同期基本持平考虑到当前防疫政策的优化购物中心经营将恢复正常带来持续经营能力回升公司原有的华润有巢资产于12月9日公开上市REITs渠道的退出盘活公司持有物业资产公司具备信用扩张能力和产品力预计随着需求端的恢复2023年销售率先恢复供给侧出清尾声板块开始呈现分化受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益走出新一轮周期公司物业布局一二线核心城市预计随着需求端政策的持续出台2023年将随着城市周期的复苏率先恢复风险提示行业需求不足带来销售超预期下滑转型业务不达预期财务摘要百万人民币20182019202020212022E2023E2024ETableFinance营业收入121189147736179587212108208847226322261549-223219216181-1584156毛利润52582560005541557200515875434760908净利润24238286722981032401279992992233092-2601834087-13669106PE92787569807568PB16131110090708请务必阅读正文之后的免责条款部分华润置地1109本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级增持相对当地市场指数涨幅15以上以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级中性相对当地市场指数涨幅介于-55内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基减持相对当地市场指数下跌5以上准增持明显强于当地市场指数行业投资评级中性基本与当地市场指数持平减持明显弱于当地市场指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6009号新世界北京市西城区金融大街甲9号金融场20层商务中心34层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3华润置地1109附海外当地市场指数亚洲指数名称美洲指数名称欧洲指数名称澳洲指数名称沪深300标普500希腊雅典ASE澳大利亚标普200恒生指数加拿大SPTSX奥地利ATX新西兰50日经225墨西哥BOLSA冰岛ICEX韩国KOSPI巴西BOVESPA挪威OSEBX富时新加坡海峡时报布拉格指数台湾加权西班牙IBEX35印度孟买SENSEX俄罗斯RTS印尼雅加达综合富时意大利MIB越南胡志明波兰WIG富时马来西亚KLCI比利时BFX泰国SET英国富时100巴基斯坦卡拉奇德国DAX30斯里兰卡科伦坡葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3