22年核心净利润同比+2%、符合预期，地产结算毛利率降至23%、处于底部区域。22年公司营业收入2,071亿元，同比-2.4%；归母净利润280.9亿元，同比-13.3%；核心净利润270.0亿元，同比+1.5%，符合预期；每股基本收益3.94元，同比-13.3%。地产结算收入1,762亿元，同比-4.2%；地产结算面积1,233万平，同比-16.5%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为26.2%、13.6%和13.0%，同比分别-0.7pct、-1.7pct和+0.5pct；地产结算毛利率23.0%，同比-0.7pct；三费费率为6.3%，同比+0.1pct，其中销售、管理、财务费率分别-0.0pct、-0.2pct、+0.2pct；投资收益41.0亿元，同比-4.6%；IP公允价值变动69.8亿元，同比-10.5%；22年末预收账款2,478亿元，同比+16.5%，覆盖22年地产结算收入1.41倍。此外，公司拟派发全年每股股息1.40元、同比+1.5%，对应分红比例37%（占比核心净利润）。
　　22年销售额3,013亿元、同比-5%、跑赢行业，拿地积极、拿地/销售额比达48%。22年公司销售金额3,013亿元，同比-4.6%；权益销售额2,088亿元，同比-3.3%，权益比例69%、同比+1pct。22年销售面积1,425万平，同比-14.4%；销售均价2.1万元/平，同比+11.5%。22年公司拿地积极，拿地面积1,095万平，同比-24%；拿地金额1,442亿元，同比-3%；拿地均价1.3万元/平，同比+27%。拿地/销售金额比和面积比分别为48%和77%，拿地/销售均价比62%，主要由于拿地聚焦北京等核心城市。22年末公司开发销售型土储5,491万平，其中一二线占比71%，覆盖22年销售面积3.9倍；IP土储987万平，其中一二线占比78%，其中购物中心占比68%。
　　22年疫情下商场零售额同比+6%，减租后IP收入170亿元、同比-1%，减租前同店同比+5%。1）商场方面，22年末在手111座（22年新获取6座），其中已开业66座（22年新开业13座，其中3座重奢）、GRA769万平；其中已开业重奢商场数量11座、业内排名第一。22年商场零售额1,137亿元，同比+6.2%，2M2023重奢及非重奢零售额同店同比分别+9.1%和+11.8%、持续修复。22年租管费138亿元，同比-1.3%，主要由于疫情减租25.2亿元，还原后同比+13.0%；租售比13.9%、仍在低位；出租率96.2%；毛利率71.6%，同比-2.5pct；22年EBITDA回报率8.0%，同比-3.0pct。2）写字楼方面，22年租金18.7亿元，同比-3.0%，还原减租后同比+10.1%；毛利率69.1%，同比-2.8pct；22年EBITDA回报率6.6%，同比-0.3pct；出租率79.2%。3）酒店方面，22年收入13.9亿元，同比-11.1%；毛利率-0.9%，同比-10pct；入住率42%，同比-4pct；2M2023收入3.3亿，同比+62%，为近五年同期最高增速。综上，公司22年IP租金合计170亿元，同比-2.4%；并表减租23亿元，还原后租管费193亿元、同比+10.5%；公司原计划2025E实现300亿租金，对应2022-25ECAGR21%。
　　三条红线稳居绿档，融资成本低位、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至22年末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率59.0%，净负债率仅35.6%，现金短债比1.6倍；有息负债2,171亿元，同比+13.3%；融资成本3.75%，较21年末+4bp；有息负债账期5.4年，处于行业高位，资金优势明显。非人民币净负债敞口占比为16.8%、同比-0.3pct，融资结构持续优化。至22年末，公司已售未结金额2,493亿元，同比+14.8%，覆盖22年地产结算金额1.4倍，助力未来业绩释放。
　　投资分析意见：核心业绩平稳，优质发展典范，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP综合实力全国第一。同时，公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司23-24年盈利预测分别为310/335亿元（原373/417亿元），并引入25年为376亿元，现价对应23年PE7.2X，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。