投资要点
　　业绩派息均保持正增长：公司2022年营业收入2070.6亿元，同比下降2.4%；股东应占核心净利润为270亿元，同比增长1.5%；末期每股派息139.4港仙，全年累计派息160.2港仙，主要受汇率影响，若以人民币计则每股派息保持增长，派息率保持在核心净利润的37%，目前股息收益率仍超过4%。
　　结转毛利率好于预期：公司2022年开发销售业务毛利率为23.0%，较上年减少0.7个百分点，好于预期，预计未来公司开发销售业务毛利率将保持稳定。公司整体毛利率为26.2%，核心净利率为13%，盈利能力仍处于行业较高水平。
　　购物中心租金将恢复高速增长：公司2022年按计划新开12个购物中心，租金收入达到137.6亿元，同比微降1.3%，主要由于疫情及减租影响，剔除减租影响后租金收入同比增长13%。预计公司2023年将新开业10个购物中心，租金收入将恢复高速增长。
　　拿地积极，可售货值充足：公司2022年合约销售3013亿元，同比减少4.6%，表现好于行业。公司在2022年新增了1095万平米的土储，截止2022年底，公司总土储达到6478万平米，其中5491万平米为开发销售型。公司可售货值充足，2023年总可售货值达到5384亿元，其中89%位于一二线高能级城市，预计2023年的销售稳中有升。
　　财务稳健，融资成本优势明显：截止2022年底，公司净负债率升至38.8%，但仍处于行业较低水平。平均融资成本提升0.04个百分点至3.75%，主要由于境外融资成本提升导致。公司较低的融资成本在行业内竞争优势明显。
　　维持“买入”评级，目标价48.00港元：2023年公司可售货值充足，购物中心将受到线下消费复苏带动，公司2023年合同销售和租金都将恢复增长。我们预计公司2023/2024年的营业收入为2308/2549亿元，同比增长11.5%/10.4%；核心净利润302/340亿元，同比增长11.8%/12.7%，维持“买入”评级，目标价48.00港元，对应2023/2024年PE为10/9倍，当前股价对应股息收益率约为4.4%。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。