2023上半年业绩稳定。物业交付收入同比减少8.0%至546亿元（人民币，下同），但受经营业务（包括租金、商管以及其它经营业务）收入大幅上升35.6%至184亿元带动，总收入小幅上升0.1%至730亿元。毛利率下降1.3个百分点至25.7%，仍远高于行业平均水平的10-20%。剔除投资物业公允价值收益，核心利润同比增长10.9%至112.7亿元，高于市场预期。但若进一步剔除并购带来之负商誉会计影响，我们估算核心利润约为88亿元，则稍低于我们预期。公司建议中期每股派息为0.198元，同比上升8.8%，派息率大致维持在13%。
　　进一步优化资产负债表。2023年6月底净有息负债率为28.5%（2022年底：38.8%），为五年新低。加权平均融资成本进一步下降19个基点至3.56，接近行业最低水平（22年：3.75%），同时平均债务期限拉长至5.5年。另外，非人民币净负债敞口占比下降8.3个百分点至只有8.5%。
　　各线业务表现领先行业。上半年合同销售额为1,702亿元，同比上升40.6%，销售均价同比上升17.8%至24,278元。公司计划下半年可售资源3,859亿元，以50-60%去化率估算，我们预计全年合同销售可达3,600-4,000亿元。资产管理规模较2022年末上升5.7%至3,971亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为86/10/11亿元，同比上升39.5/19.2/90.1%。截至6月底在营购物中心67个，公司预计到26年末在营购物中心将增加至114个。
　　维持买入。华润负债率维持在行业低位，我们相信平均财务成本有望在流动性宽松的环境下进一步降低。上半年并表口径已售未结合同销售额为3,304亿元，当中1,423亿元将于2023结算，已充分锁定我们全年的收入预测。另外，其投资物业组合强劲表现可抵消行业毛利率下行之影响。鉴于其坚韧的表现，优于同行的销售执行力，我们维持买入评级，目标价维持在42.82港元，较资产净值折让25%。