行业产能出清方向明确，公司以高信用优势及城市深耕竞争力将优先受益于竞争格局改善：1、在行业高速扩张阶段公司秉承行稳致远策略，2020年之前的销售额增速不具备明显优势，2020年后公司迎来逆势扩张，销售额增速与可比同行的剪刀差逐渐拉大。2、2023H1公司再创销售佳绩，实现累计合同销售额1702.4亿元（+40.6%），位列克而瑞销售排行榜第四位，较2021年上升四名。3、公司于早年扩张后专注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市较2021年增加10个至24个，核心单城销售额稳定。4、2023H2公司总可售货源约3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比68%，将有力支持公司销售额持续领跑。
　　土地投资“调结构、调节奏、调布局”，以有效投资做实增量：1、2020年后公司逐渐提升独立开发比例，在追求安全稳健发展的同时也为后续权益利润的结转提升贡献比例，2023H1拿地权益比提升至73%相对高位。2、2019年后公司整体土地扩张相对稳健，基本保持每年1400亿元以上投资额，以有效投资保障后续销售业务，对应拿地销售比均值仍超50%（2023H1达60%）。3、公司土地投资策略逐步由利润导向走向深耕与优化并行的质量导向。2023M1-8公司获取44个项目，新增土储898万平（一/二线占比达35.8%/59.3%；居克而瑞新增土储价值榜榜首）。
　　作为内资商业运营引领者，第二增长曲线动能足，业绩贡献占比超14%：截至2023H1，公司旗下在营购物中心67个、写字楼20个、酒店17家；生态圈要素型领域涉及代建、长租和产业地产等多个衍生领域。公司存量商业资产规模行业领先，既能有力支持主营获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流，同时持有型资产自身的融资能力为公司在下行周期增加了重要的抗风险能力。2023H1公司经营性不动产业务实现租金收入107亿元（业绩贡献占比达14.7%），yoy+41%。
　　投资建议：住开业务方面，在供给侧改革下公司作为头部央企受益竞争格局改善，前景向好，支持业绩表现稳居市场前列；已售未结资源充沛，有望锁定未来稳定收入；土地投资“调结构、调节奏、调布局”，以有效投资做实增量，优质存量土储为后续盈利能力筑底企稳提供保障。经营性不动产业务方面，公司已然成为内资商业运营引领者，以“万象系”购物中心为代表的投资物业是公司重点发展的业务板块，同时亦是估值差异化体现所在。我们预计公司2023/2024/2025年营收为2394.3/2634.3/2799.5亿元；归母净利润为293.6/318.9/350.0亿元；对应EPS为4.12/4.47/4.91元/股；对应PE为6.7/6.2/5.6倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期；拿地规模不及预期；行业基本面下行风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告首次覆盖报告2023年10月09日华润置地01109HK竞争格局改善优先受益方优质资产运营引领者行业产能出清方向明确公司以高信用优势及城市深耕竞争力将优先受益于买入首次竞争格局改善1在行业高速扩张阶段公司秉承行稳致远策略2020年之股票信息前的销售额增速不具备明显优势2020年后公司迎来逆势扩张销售额增速与可比同行的剪刀差逐渐拉大22023H1公司再创销售佳绩实现累计合行业地产发展商同销售额17024亿元406位列克而瑞销售排行榜第四位较20219月28日收盘价港元3020年上升四名3公司于早年扩张后专注于核心城市深耕2022年市占率排总市值百万港元21535438行前五城市较2021年增加10个至24个核心单城销售额稳定42023H2总股本百万股713094公司总可售货源约3859亿元其中89位于一二线高能级城市住宅产品其中自由流通股10000占比68将有力支持公司销售额持续领跑30日日均成交量百万股982土地投资调结构调节奏调布局以有效投资做实增量12020年股价走势后公司逐渐提升独立开发比例在追求安全稳健发展的同时也为后续权益利润的结转提升贡献比例2023H1拿地权益比提升至73相对高位22019华润置地恒生指数34年后公司整体土地扩张相对稳健基本保持每年1400亿元以上投资额以有效投资保障后续销售业务对应拿地销售比均值仍超502023H1达23603公司土地投资策略逐步由利润导向走向深耕与优化并行的质量导11向2023M1-8公司获取44个项目新增土储898万平一二线占比达0居克而瑞新增土储价值榜榜首358593-11作为内资商业运营引领者第二增长曲线动能足业绩贡献占比超14-23截至2023H1公司旗下在营购物中心67个写字楼20个酒店17家生2022-102023-022023-062023-10态圈要素型领域涉及代建长租和产业地产等多个衍生领域公司存量商业资产规模行业领先既能有力支持主营获取资源产生协同效益又能自主盈利贡献长期稳定现金流同时持有型资产自身的融资能力为公司在下行周期作者增加了重要的抗风险能力2023H1公司经营性不动产业务实现租金收入107分析师金晶亿元业绩贡献占比达147yoy41执业证书编号S0680522030001投资建议住开业务方面在供给侧改革下公司作为头部央企受益竞争格局邮箱jinjing3gszqcom改善前景向好支持业绩表现稳居市场前列已售未结资源充沛有望锁分析师周卓君定未来稳定收入土地投资调结构调节奏调布局以有效投资做实执业证书编号S0680523070006增量优质存量土储为后续盈利能力筑底企稳提供保障经营性不动产业务邮箱zhouzhuojungszqcom方面公司已然成为内资商业运营引领者以万象系购物中心为代表的分析师肖依依投资物业是公司重点发展的业务板块同时亦是估值差异化体现所在我们执业证书编号S0680523080005预计公司202320242025年营收为239432634327995亿元归母净利邮箱xiaoyiyi3664gszqcom润为293631893500亿元对应EPS为412447491元股对应PE研究助理夏陶为676256倍首次覆盖给予买入评级执业证书编号S0680122080038风险提示政策放松不及预期拿地规模不及预期行业基本面下行风险邮箱xiataogszqcom相关研究财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元212108207061239427263428279952增长率yoy181-2415610063归母净利润百万元3240128090293623188835003增长率yoy87-133458698EPS最新摊薄元股454394412447491净资产收益率12895909090PE倍6170676256倍PB0908070606资料来源Wind国盛证券研究所注股价为2023年9月28日收盘价汇率为2023年月日数据9281HKD0918CNY请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日财务报表和主要财务比率资产负债表百万元利润表百万元会计年度2021A2022A2023E2024E2025E会计年度2021A2022A2023E2024E2025E流动资产615273713285830559870519951104营业收入212108207061239427263428279952现金1087489746899417102400107520营业成本154909152771181617198294207377应收票据及应收账款4846145011477504784352719营业费用60945895676973947802其他应收款4072257759658367485481673管理费用58725386618067477142预付账款1152913974136261460918188财务费用13971700187020572263存货403026495961599487625723686118其他收益44373119377834493613其他流动资产27873112444350914886公允价值变动收益77956978738771827284非流动资产334532368047419230469806523490投资净收益42974102430745224749长期投资620007571792468108434124938营业利润6036555508584646409071014固定资产1542716012191022143723169利润总额6036555508584646409071014无形资产63157200780785089317所得税2297023140244892703830172其他非流动资产250790269118299853331427366066净利润3739532368339753705240842资产总计9498051081332124978913403261474594少数股东损益49944278461351645839流动负债464627527256647467684427761644归属母公司净利润3240128090293623188835003短期借款4932252337560016048168343EBITDA1882915463174431884920438应付票据及应付账款136915149764175054179031196261EPS元股454394412447491其他流动负债278390325155416413444916497040非流动负债193101212369226639243165259374长期借款125431155860167146178321186929其他非流动负债6767056509594936484472445负债合计6577287396258741079275921021019少数股东权益6554797660102273107436113276股本674674674674674留存收益225855243374272735304623339626主要财务比率归属母公司股东权益226529244047273409305297340300会计年度2021A2022A2023E2024E2025E负债和股东权益9498041081332124978913403261474594成长能力营业收入181-2415610063营业利润03-805396108归属母公司净利润87-133458698获利能力毛利率309270262241247现金流量表百万元净利率153136123121125会计年度2021A2022A2023E2024E2025EROE12895909090经营活动现金流70281230248972167524065ROIC5946444443净利润3739532368339753705240842偿债能力折旧摊销928893109812901469资产负债率692684699692692财务费用13971700187020572263净负债比率358396399403401投资损失42974102430745224749流动比率1314131312营运资金变动-23748-237572145-4217-6739速动比率0404030303其他经营现金流-13241-14076-18497-19029-18518营运能力投资活动现金流-27803-39337-41161-40085-42122总资产周转率0202020202资本支出2187189724691802-93应收账款周转率4344444444长期投资-16184-4822-16751-15966-16503应付账款周转率-12-11-11-11-11其他投资现金流-41800-42262-55443-54249-58718每股指标元筹资活动现金流4019826136182132139223177每股收益最新摊薄454394412447491短期借款236003015366444807862每股经营现金流最新摊薄099017349304337长期借款-40113042911286111748609每股净资产最新摊薄31773422383442814772其他筹资现金流20609-7308326357386706估值比率现金净增加额19423-11971194929835120PE6170676256PB0908070606EVEBITDA195278257249240资料来源Wind国盛证券研究所注股价为2023年10月9日收盘价P2请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日内容目录一经营策略稳健以31一体化的业务模式形成发展合力6二开发销售型业务受益竞争格局改善销售前景向好821头部国央企在资金流动性及资源整合链条上相对受益投资价值彰显822土地投资调结构调节奏调布局以有效投资做实增量1323财务稳健穿越周期信用优势明显1924业绩表现稳居市场前列已售未结资源充沛有望锁定未来稳定收入22三经营性不动产业务是公司差异化价值体现所在2631商业不动产业务26311购物中心28312写字楼3432生态圈要素型业务36四盈利预测与估值3941盈利预测3942可比公司法估值41风险提示42图表目录图表1公司发展历程6图表2公司股权架构截至2022年报7图表3华润置地与行业销售金额同比增速比较8图表4华润置地全口径销售金额9图表5华润置地全口径销售面积9图表6华润置地全口径销售均价9图表7华润置地2022年至今月度销售走势与百强销售额对比9图表82023下半年华润置地可售资源分布10图表92023下半年华润置地预期供货节奏10图表10华润置地2023年销售表现10图表11华润置地2023年权益销售表现10图表12公司于克而瑞销售榜单中的排名变化11图表132023上半年区域签约额贡献11图表14华润置地分区域签约销售占比12图表15华润置地分线城市签约销售占比12图表16华润置地2023上半年TOP10城市签约额贡献5912图表17公司布局城市数量及单城市销售规模12图表1835-45岁购房群体占比13图表19公司住宅产品系介绍13图表20华润置地新增项目个数14图表21华润置地新增土储建面及yoy14图表22华润置地新增土储总价及yoy14图表23华润置地新增土储均价及yoy14图表24克而瑞拿地榜单排行14图表25华润置地新增土储权益比例15图表26华润置地拿地金额销售金额15P3请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表27华润置地新增土储能级分布按投资金额15图表28华润置地截至2023M8权益拿地额TOP10城市15图表29主流房企一线城市拿地金额亿元对比16图表302023年至今华润置地拿地情况16图表31华润置地总土地储备及增速18图表32华润置地权益储备及增速18图表33华润置地土储权益比例按面积18图表34华润置地开发销售土储覆盖销售面积倍数18图表35华润置地总土地储备分类19图表36华润置地开发销售土储能级分布19图表37华润置地开发销售土储区域分布19图表38华润置地2023上半年投资物业土储业态占比19图表39华润置地在手现金20图表40华润置地总有息负债20图表41华润置地三道红线20图表42华润置地加权平均融资成本21图表43华润置地平均债务期限年21图表44华润置地2023上半年债务期限结构按境内外十亿元21图表45华润置地2023上半年债务利率结构21图表46华润置地2022年至今债券发行明细22图表47华润置地营业收入及同比23图表48华润置地营业收入构成23图表49华润置地房地产板块结算情况23图表50华润置地已售未结金额23图表51华润置地截至2023H1已售未结分布亿元23图表52华润置地2023-2025可结算面积百万平米23图表53华润置地综合毛利率24图表54华润置地各业务板块毛利率24图表55华润置地三项费用率24图表56华润置地利息支出及同比增速24图表57华润置地归母净利润及同比25图表58华润置地归母核心净利润及同比25图表59华润置地净利润率25图表60华润置地每股盈利指标25图表61华润置地31业务模式26图表62华润置地商业地产发展历程27图表63华润置地经营性不动产业务收益27图表64华润置地租金覆盖股息及利息倍数27图表65华润置地经营性不动产业务公允价值构成按类型28图表66投资物业之公允值变动收益28图表67重点24城人均购物中心面积29图表68重点24城购物中心空置率情况29图表69华润置地购物中心产品线29图表70华润置地已开业购物中心数量30图表71华润置地在营购物中心面积30图表72华润置地计划在营购物中心数量30图表73华润置地计划在营购物中心面积百万平米30P4请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表74华润置地购物中心城市能级分布截至2023H131图表75华润置地购物中心区域分布截至2023H131图表76截至2023H1华润置地在营购物中心城市分布项目个数简略图31图表77华润置地购物中心零售额32图表78华润置地购物中心出租率32图表79华润置地购物中心月均销售坪效32图表80华润置地购物中心租售比32图表812022年商场销售额及客流TOP统计33图表82华润置地重奢购物中心租金表现亿元33图表83华润置地购物中心重奢及非重奢零售额同比33图表84华润置地购物中心重奢及非重奢零售额同店同比33图表85华润置地购物中心租金收入及同比34图表86华润置地购物中心毛利率34图表87华润置地购物中心EBITDACost34图表88华润置地单位购物中心业绩表现34图表89华润置地写字楼租金收入及同比35图表90华润置地写字楼出租率35图表91华润置地写字楼毛利率35图表92华润置地写字楼回报率35图表93华润置地酒店租金收入及同比36图表94华润置地酒店平均房价及入住率36图表95华润置地长租公寓发展路径37图表96华润置地长租公寓业绩表现37图表97C-REITs试点范围拓展路径38图表98华润置地营业收入及毛利率测算表百万元40图表99华润置地盈利预测表百万元40图表100华润置地盈利预测表-历史及假设费用率营业收入口径41图表101可比公司估值股价为2023年9月28日收盘价货币均为CNY1HKD0918CNY41P5请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日一经营策略稳健以31一体化的业务模式形成发展合力华润置地于1996年改组成立前身是1994年华创入股北京华远通过财务管控进入地产行业同年11月在香港联交所上市是华润集团有限公司旗下负责城市建设运营的业务单元2004年国资委确定房地产开发业务为华润集团主营业务之一2005年公司收购集团北京华润大厦等优质出租业务涉足商业开发2016年公司提出2X新商业模式致力于发展物业服务长租公寓城市更新等多元化业务向城市综合投资开发运营商转型2020年公司以韧性生长奋楫笃行为主要战略规划在市场下行的经营环境中取得有韧性的业绩增长2021年公司提出勇毅笃行韧性生长以开展相关多元多赛道创新发展模式实现逆周期成长2022年公司稳中精进勇毅笃行的战略重点在于稳字当头即在房地产业低迷的当下保持稳健的经营策略从而稳健穿越周期稳步提升效益2023年公司在有利润增长的营收和有现金流的利润核心思想指导下实现累计合同销售额17024亿元yoy406合同销售面积7010万平yoy194十四五阶段公司将持续以城市投资开发运营商战略定位为指引通过构建31一体化发展的业务模式以开发销售型业务经营性不动产业务轻资产管理业务三大主营业务形成合力共同发展形成大型城市地标综合体大型城市更新城市旧改大型城市场馆城市TOD上盖综合体城市投资开发运营生态圈的构建和运营五大核心竞争力和资源优势1住开业务方面截至2022年末公司已布局境内外74个城市在供给侧改革下公司作为头部央企受益竞争格局改善前景向好支持业绩表现稳居市场前列已售未结资源充沛有望锁定未来稳定收入土地投资调结构调节奏调布局以有效投资做实增量优质土储存量为后续开发业务盈利能力筑底企稳提供保障2经营性不动产业务方面公司已然成为内资商业运营引领者以万象系购物中心为代表的投资物业是公司重点发展的业务板块同时亦是公司差异化价值体现所在3轻资产管理业务上公司于2020年分拆商业运营与物业管理业务成立华润万象生活有限公司简称华润万象生活股票代码1209HK并在香港联合交易所主板成功上市商管业务持续引领好成绩图表1公司发展历程资料来源根据公司官网资料整理国盛证券研究所P6请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日控股股东实力雄厚股权集中稳定华润集团有限公司为公司控股股东通过CRHLandLimited和CommotraCompanyLimited合计持有公司5955的股份自2019年末以来持股比例均为5955股权结构稳定为公司长期平稳运行奠定基础图表2公司股权架构截至2022年报资料来源Wind国盛证券研究所华润集团有限公司为国务院国资委直接监管的国有重点骨干企业之一现已发展成为业务涵盖大消费综合能源城市建设运营大健康产业金融科技及新兴产业6大领域下设26个业务单元一家直属机构实体企业3077家在职员工约375万人位列2023年财富世界五百强第74位的大型集团有限公司强大的股东背景成为公司快速发展的坚实后盾同时集团产业链资源亦为公司多元发展提供更多可能P7请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日二开发销售型业务受益竞争格局改善销售前景向好21头部国央企在资金流动性及资源整合链条上相对受益投资价值彰显行业产能出清方向明确国央企在资金流动性及资源整合链条上相对受益投资价值彰显同时在需求侧政策利好下公司以高信用优势及城市深耕竞争力将优先受益于竞争格局改善12020年后在三道红线两集中等政策监管下房企此前依赖的高杠杆扩张路径已明显受限资源倾斜下公司迎来逆势扩张销售额增速与可比同行的剪刀差逐渐拉大22022年公司以3013亿元销售金额位列克而瑞销售排行榜单第四位较2021年上升四名受益于竞争格局改善行业排名稳步提升2023H1公司再创销售佳绩实现累计合同销售额17024亿元yoy406合同销售面积7010万平yoy1943公司于早年扩张后专注于核心城市深耕2022年市占率排行前五城市较2021年增加10个至24个单城销售额稳定产品力受市场认可度持续提升公司销售表现优于同行平均水平在行业高速扩张阶段高杠杆高负债高周转模式曾一度被部分房企奉为圭臬而三高旧模式虽为部分企业带来迅速发展但房地产行业自身具备的金融属性致其对融资杠杆的使用依赖程度较强进一步催化房地产行业金融风险公司由于一直秉承行稳致远策略2020年之前尤其2016年公司的销售额增速对比TOP20房企及TOP5国央企CAGR不具备优势2020年在三道红线两集中等政策监管下此前房企依赖的高杠杆扩张路径已明显受限资源倾斜下公司迎来逆势扩张销售额增速与可比同行的剪刀差逐渐拉大数据来看近四年2018年末至2022年华润TOP20房企及TOP5国央企销售额CAGR分别为94-61及612023H1三者销售额增速分别为40655274公司表现优于同行平均水平图表3华润置地与行业销售金额同比增速比较华润置地TOP20房企TOP5国央企6050403020100-10-20-30-40-5020162017201820192020202120222023H1资料来源克而瑞国盛证券研究所注TOP5国央企为2022年克而瑞销售排行榜单前五的国央企含华润置地2022年下半年以来已走出独立业绩月均销售额近300亿元截至2022年末公司已布局境内外74个城市实现开发销售型业务签约额30133亿元权益比693提升1pct同比下降46实现签约面积1425万平方米权益比728同比下降188对应销售均价21144元平方米同比增长115月度走势来看2022年上半年受大环境影响房地产企业多成交疲软公司月均全口径销售额约200亿元较2021年同期月均水平下滑266月度同比走势与百城商品住宅P8请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日销售额相对趋同6月在社交环境影响逐渐淡化叠加年中推盘量提升的背景下公司实现单月签约额3969亿元同比提升252022年下半年行业烂尾楼停贷事件发酵致市场成交活跃度复苏迹象趋缓面对行业变局公司通过前置供货2022年公司新开项目67个其中当年拿地当年开盘项目30个平均首开周期为71个月较2021年提速23个月提高开发效率以产品力及市场竞争力实现2022H2-2023H1月均全口径销售额约300亿元较2022H1月均值同比提升约448低迷大环境下营运能力突出2022H2-2023M8公司月均销售额增速为327同期百城商品住宅月均销售额增速为-46图表4华润置地全口径销售金额图表5华润置地全口径销售面积全口径销售金额亿元同比增速右轴全口径销售面积万方同比增速右轴35004531582000303013175540180025300028503516002024251419142530132515250014002107119925101200200017022095451521100077601500151210800660676701108010578587-585210006006636925-100400-15500-5200-200-100-2520132014201520162017201820192020202120222022H12023H120132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表6华润置地全口径销售均价图表7华润置地2022年至今月度销售走势与百强销售额对比当月值亿元全口径销售均价元平方米同比增速右轴当月同比右轴百城商品住宅销售金额当月同比右轴30000256002002428520500150250002114420620152009140010020000175731830517994159401030050139231500012598511467104852000010000-5100-505000-100-1000-1523M422M222M322M422M522M622M722M822M923M123M223M323M523M623M723M820132014201520162017201820192020202120222022H12023H122M122M1022M1122M12资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind公司公告国盛证券研究所2023年可售资源优质支持公司行业排名稳步提升2023年公司总可售货源达5384亿元同比提升20可售资源城市能级及产品类型结构优质其中89位于市场供求关系健康的一二线高能级城市住宅产品占比77于2022公司全年业绩发布会管理层表示按照全年60去化计算公司全年实际销售金额将超过3000亿元其中2023H2公司总可售货源约3859亿元其中89位于一二线高能级城市住宅产品占比68P9请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表82023下半年华润置地可售资源分布图表92023下半年华润置地预期供货节奏172162新推Q3新推Q4存货资料来源业绩ppt国盛证券研究所资料来源业绩ppt国盛证券研究所据公司公告数据截至2023年8月公司累计实现销售额20772亿元权益比725同比提升212当前销售目标完成额达692若以公司年初预计的3000亿元计算累计实现销售面积8870万平权益比740同比提升1122023年初首五个月公司单月销售额均实现同比正增长且2月及4月单月同比涨幅均破100逆势跑出加速度6至8月受市场情绪及淡季影响在去年同期高基数下录得单月销售额同比为负2023年8月公司位列克而瑞全口径和权益口径累计销售排行榜单第四位其中前者较2022年末持平而后者较2022年末上升一位图表10华润置地2023年销售表现图表11华润置地2023年权益销售表现全口径销售额亿元全口径销售面积万方权益口径销售额亿元权益口径销售面积万方销售额yoy右轴销售面积yoy右轴销售额yoy右轴销售面积yoy右轴450200350200400300150350150250300100100250200502005015015001001000-5050500-500-10023M123M223M323M423M523M623M723M823M123M223M323M423M523M623M723M8资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所P10请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表12公司于克而瑞销售榜单中的排名变化全口径销售额全口径销售面积权益口径销售额华润置地排行排行排行亿元万方亿元2023M82077489265152742023H11702470545126852022年30134139044211252021年315881825110217482020年285091500151819122019年24301013241161676112018年21069120591418118资料来源克而瑞国盛证券研究所注克而瑞数据与公司年报披露数据存在细微差距公司聚焦高能级城市深耕战略成效显著从公司销售贡献占比来看公司长期坚守一二线高能级城市布局策略近五年2018至2023H1一二线销售额占比均高于84同时在区域选择上相对均衡以华东华南含深圳及华北为主要发力点近五年销售贡献占比约70-75辅以华西东北及华中区域落子受益于持续深耕需求稳健销售风险较低的高能级城市公司2023上半年签约均价同比提升178具体能级城市来看2023上半年公司一二线城市签约额占比提升至90高位较去年同期提升4pct其中前十城市的签约额占比达59百亿销售城市达4座区域分布来看2023上半年华东华南深圳区域分别实现销售额461200258亿元同比提升37119121销售结构深度优化图表132023上半年区域签约额贡献资料来源业绩ppt国盛证券研究所P11请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表14华润置地分区域签约销售占比图表15华润置地分线城市签约销售占比其他华中地区东北地区华西地区三线二线一线含香港华南地区华东地区华北地区10010090908080707060605050404030302020101000201820192020202120222023H1201820192020202120222022H12023H1资料来源公司年报公司公告国盛证券研究所资料来源业绩ppt国盛证券研究所注其他为深圳及香港2021-2023上半年单独剥离图表16华润置地2023上半年TOP10城市签约额贡献59图表17公司布局城市数量及单城市销售规模主要城市签约额十亿元布局城市个数个单城市销售规模亿元25902080701560501040305201000北京深圳成都南京杭州东莞广州武汉合肥郑州20152016201720182019202020212022资料来源业绩ppt国盛证券研究所资料来源Wind公司年报国盛证券研究所公司产品线及国企背书背景更受益于市场稳定的改善型需求公司目前沉淀出包括瑞系悦系润系时光系在内的4大住宅产品线瞄准核心城市中高端客群以高品质产品满足多元改善需求根据1月13日中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布的住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告可以发现在经济下行期间刚性需求受到未来收入预期下滑人口结构变化等因素的较大挤压改善性需求更显韧性数据来看重点50城市改善购房占比以35岁-45岁购房群体为代表由2020年的26提高到2022年的30尤其一二线高能级城市的改善性需求更高例如北京天津厦门已步入了改善性主导的市场三城改善群体交易量均在刚需交易量的15倍以上同时在民企保交楼及现金流安全问题下国企信用背书优势凸显需求端国企产品往往成为购房者首要选择供给端大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场为国央企逆势扩张提供机会P12请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表1835-45岁购房群体占比35-45岁购房群体占比3130292827262524202020212022资料来源中国人民大学商学院与贝壳研究院专题报告国盛证券研究所注35岁-45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群图表19公司住宅产品系介绍资料来源根据华润置地华中大区公众号整理国盛证券研究所22土地投资调结构调节奏调布局以有效投资做实增量2022年公司在流动性充裕基础上保持较强土地投资能力全年新获取项目71个其中多元化拿地项目数量占比37合计拿地总价1442亿元较2021年仅小幅下滑32权益地价1102亿元权益比76同比下滑21新增土储面积1095万平米同比下滑239权益面积789万平米权益比72同比下滑287对应拿地均价约13172元平高能级城市聚焦下同比提升27公司2022年新增土储货值价值及建面于克而瑞房企拿地排行榜中均位列第二销售及拿地的良性滚动为公司跨越周期优大于市提供有力动能根据公司拿地通函2023年1-8月公司共获取44个项目新增土储898万平一含香港下同二线占比达358593对应权益价款867亿元一二线占比达442498权益比约73于克而瑞新增土储货值及新增土地价值榜单中均位列首位P13请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表20华润置地新增项目个数图表21华润置地新增土储建面及yoy新增土储建面万方同比增速右轴新增项目个数1202500120100100200080806015004060201000400-2020500-40020132014201520162017201820192020202120222022H12023H10-6020132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所图表22华润置地新增土储总价及yoy图表23华润置地新增土储均价及yoy新增土储总地价亿元同比增速右轴全口径新增土储均价元平方米同比增速右轴1600120160002501400100140002001200801200015010006010000800100800040600506000200400400020002000-500-200-10020132014201520162017201820192020202120222022H12023H120132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所图表24克而瑞拿地榜单排行年份排名新增土地货值排名新增土地价值排名新增土地建面亿元亿元万方2023M81182881745314779202222393821066127707202172843461375381201420201130262913261614147201963000561169310170672018732478512624921278资料来源克而瑞国盛证券研究所注克而瑞榜单数据仅包含招拍挂土地以及收并购项目与公司披露的多元拿地数据存在口径差异仅供参考调结构以过往数据分析来看2017年起公司借助合作撬动规模增长拿地权益比由2017年的75金额口径逐渐下滑至2019年的66低点2020年后公司逐渐提升独立开发比例在追求安全稳健发展公司主动提高权益比2021年房企集中暴雷期间一定程度已规避合作风险的同时也为后续权益利润的结转提升贡献比例截至2022年末公司金额口径拿地权益比例再次提升至764的高位2023H1受土地市场竞争激烈影响公司在保障拿地总量与质量的同时小幅下滑权益比至69P14请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日调节奏同时公司2019年前土地投资额度持续扩张2013-2018土地投资金额CAGR约364年均土地投资总价约7331亿元对应拿地销售比均值约602019年后公司动态调整投资策略整体土地扩张相对稳健基本保持每年1400亿元以上2020年接近1400亿元的投资额以有效投资保障后续销售业务的可持续性增长对应拿地销售比均值仍超502022年为482023H1达60图表25华润置地新增土储权益比例图表26华润置地拿地金额销售金额新增土储权益比例-按金额拿地金额销售金额90808070706060505040403030202010100020132014201520162017201820192020202120222022H12023H120162017201820192020202120222022H12023H1资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所资料来源业绩PPT公司年报公司公告国盛证券研究所调布局公司土地投资策略可划分为三个阶段逐步由利润导向走向深耕与城市优化并行的质量导向抓住市场机会做城市替换12014-2017年在提高毛利率水平策略下公司重仓高能级城市22018-2021年公司在一二线城市宏观调控趋严叠加核心城市竞争愈发激烈的背景下拓宽拿地区域选择性进入部分低能级城市期间公司于一线二线三线三线城市如烟台无锡惠州徐州等的年均拿地比例分别为28571532022年至今公司鉴定落实调结构调节奏调布局策略在保证财务稳健的前提下严格执行财务回报指标要求以重点城市的投资聚焦为业绩的持续增长夯实基础纵向来看2022年土地投资中公司于一线二线三线的拿地金额占比分别为41518一线较2021年提升24pct2023H1公司于一二线城市投资占比达93总可售货值占比近93其中在广州北京武汉南京等地获取优质商业综合体项目5个横向来看2022年及2023H1公司于一线城市补货金额均超其他主流样本房企图表27华润置地新增土储能级分布按投资金额图表28华润置地截至2023M8权益拿地额TOP10城市三线二线一线权益地价亿元总楼面面积万方100拿地项目个右轴88714149180690241608051407061514912046049547450511003408030602204641444037322411017200002017201820192020202120222023H1广州武汉北京苏州香港上海重庆长沙杭州合肥资料来源公司拿地通函国盛证券研究所资料来源业绩PPT国盛证券研究所注数据统计截至2023年8月底P15请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表29主流房企一线城市拿地金额亿元对比保利发展万科A华润置地中国海外发展招商蛇口600500400300200100020192020202120222023M1-6资料来源Wind国盛证券研究所注2020至2022年万科华润及中海曾被禁止在上海拿地多元增储公司开拓出包括收并购城市更新集体用地文体产业协同资产定制TOD合作等投资渠道将公开拿地与多元增储渠道结合以提升土储质量为销售可持续性增长提供高质量保障2023年3月29日公司发布公告称以124亿元的总代价完成华夏幸福及其相关子公司持有的4个项目公司股权收购彰显公司充裕流动性的同时公司也在可控成本下通过受让标的股权公司间接取得武汉长江中心项目武汉中北路项目和南京大校场项目以及标的股权公司下属的子公司有效补充武汉及南京优质土储图表302023年至今华润置地拿地情况华润方需拿地月份项目名称所在城市城市能级总楼面面积权益比例拿地方式支付价款平方米百万元2023M1建邺区江心洲长租公寓项目南京二线城市465197230-2023M1荔湾区白鹅潭综合体项目商业地块广州一线城市2484082981100底价竞得2023M1长沙湾润发仓商住项目香港一线城市146784634445认购合营企业股权2023M2增城区润城生命科学园产业项目广州一线城市2371812040底价竞得2023M2工业园区中新大道南住宅项目苏州二线城市1021793643100摇号竞得上城区四七堡空港高架路西住宅项2023M2杭州二线城市458662055100摇号竞得目2023M2朝阳区朝阳站综合体项目北京一线城市2755006358100底价竞得2023M3武昌区长江中心综合体项武汉二线城市1172000100收购华夏幸福股权2023M3武昌区中北路商住项目武汉二线城市22310012400100收购华夏幸福股权2023M3秦淮区大校场综合体项目南京二线城市63259060收购华夏幸福股权2023M4晋源区长风商务区商住项目太原二线城市639947118151承债式股权收购2023M4青浦区徐泾小涞港西住宅项目上海一线城市758193015100溢价竞得番禺区长隆综合体项目住宅及商办2023M4广州一线城市615484896250封顶摇号地块2023M4番禺区长隆综合体项目商业地块广州一线城市24000089850封顶摇号2023M4岳麓区洋湖垸洋湖路住宅项目长沙二线城市87946698100熔断摇号2023M4肥西县达益东住宅项目合肥二线城市73821658100竞拍限价摇号2023M5大兴区西红门5号住宅项目北京一线城市93719223660摇号竞得P16请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日光明区轨道13号线车辆段商住项2023M5深圳一线城市82502567451-目二期2023M5高新区南中和31亩住宅项目成都二线城市41634833100触顶熔断摇号竞得2023M5新城区曲江大明宫83亩住宅项目西安二线城市1105831045100底价竞得2023M5崇川区园林路东住宅项目南通二线城市1220001953100竞价封顶上限价竞得2023M5雨花区体育新城沙湾路住宅项目长沙二线城市427876305080底价竞得2023M5姑苏区平江新城文陵路西住宅项目苏州二线城市755371450100限价摇号竞得2023M5工业园区金堰路西住宅项目苏州二线城市577521627100触顶摇号竞得2023M5鹿城区洪殿片区C18商住项目温州二线城市183366139751溢价竞得2023M5义乌市孝子祠二号住宅项目金华二线城市131445179251溢价竞得2023M5江北区观音桥140亩商住项目重庆二线城市3012304260100溢价竞得光明区凤凰街道科林路东侧住宅项2023M6深圳一线城市16234063820-目2023M6锦江区金融城三期29亩商住项目成都二线城市490791016100限价抽签竞得2023M6江岸区花桥住宅项目武汉二线城市123183119551股权债券收购2023M6历城区雪山住宅项目济南二线城市31524256100触顶竞得限价抽签竞得华发2023M6高新区新川43亩住宅项目成都二线城市7188342733引入华润鼎信联合开发2023M6江南区五一中路商住项目二期南宁二线城市14635321951底价竞得2023M6东湖高新区光谷一路住宅项目武汉二线城市1363851504100溢价竞得2023M6江岸区香港路住宅项目武汉二线城市12200230100熔断摇号竞得2023M7天河区吉山仓住宅项目广州一线城市197338315370底价竞得2023M7滨湖区奥莱北住宅项目合肥二线城市247441175150-拱墅区运河新城蒋家浜路东住宅项2023M7杭州二线城市9360548734-目2023M7萧山区宁围板块鸿达路北住宅项目杭州二线城市11135374840-2023M7鄞州区宜兴路北住宅项目宁波二线城市9958486851底价竞得2023M8浦东新区川沙秀川路住宅项目上海一线城市771602984100-2023M8龙岗区宝龙街道长租公寓项目深圳一线城市2103675100封顶摇号雨花台区雨核板块雨航大道住宅项2023M8南京二线城市93714124260底价竞得目2023M8肥西县达益西住宅项目合肥二线城市6795426440-合计897544386659资料来源根据公司拿地通函观点网南方都市报澎拜新闻亿翰智库金融界乐居财经新京报世界晋商网每日经济新闻湖湘聚焦新安房产网乐居网深圳市规划和自然资源局中国房地产报土拍网南宁晚报房地产导刊搜狐焦点中指及克而瑞等报道整理国盛证券研究所注数据统计截至2023年8月底拿地方式根据观点网中指及克而瑞等报道整理仅供参考土地储备布局与结构优质支持公司可持续高质量增长截至2023上半年末公司总土储面积6548万方同比下滑10权益土地储备仅开发销售业务口径3785万方同比下滑42P17请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表31华润置地总土地储备及增速图表32华润置地权益储备及增速总土地储备万方同比增速右轴权益土储储备万方同比增速右轴8000256000207000205000156000154000105000104000300055300020000020001000-51000-50-100-10201320152017201920212022H120132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所资料来源业绩PPT公司年报公司公告国盛证券研究所图表33华润置地土储权益比例按面积图表34华润置地开发销售土储覆盖销售面积倍数开发销售土储销售面积权益比例-按面积5610065389865286845149907947755434480717171714241397043360503403022011000201320142015201620172018201920202021202220132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源公司年报国盛证券研究所资料来源业绩PPT公司年报公司公告国盛证券研究所注23H1权益土储为开发销售业务口径并非全土储口径因此未计算权益比例分业务来看2013至今公司存量土储中开发销售型土储占比基本维持在85左右截至2023上半年末公司住开土储面积为5463万方占比834同比下滑04覆盖同期销售面积47X其中一二线城市土储面积占比维持在72较去年同期优化1pct土储质量优质安全性高此外23H1公司投资物业土储面积1085万方同比增加04其中一含香港二线城市面积占比81购物中心占比70公司土地储备布局与结构优质利于更好整合当地资源实现集约化发展P18请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表35华润置地总土地储备分类图表36华润置地开发销售土储能级分布三线二线一线投资物业土储占比开发销售土储占比110909080807070606050504040303020201010020132014201520162017201820192020202120222022H12023H12014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所资料来源业绩PPT公司年报国盛证券研究所注统计数据截至2023H1图表37华润置地开发销售土储区域分布图表38华润置地2023上半年投资物业土储业态占比其他西南地区西北地区华中地区华南地区华东地区华北地区1006690678070166购物中心6050写字楼4070230酒店2010其他0202120222022H12023H1资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所注华南区域不含深圳其他区域为深圳大区及香港23财务稳健穿越周期信用优势明显整体财务稳健现金使用效率提升截至2023上半年末公司在手现金达12792亿元不含受限在手现金以现金安全投资储备及现金使用效率的平衡解穿越周期有息债务总额较去年同期略微增加04至2236亿元三道红线之净负债率剔预后的资产负债率货币资金短期有息负债倍数分别为268598220X稳居绿档同时标普穆迪及惠誉三家国际评级机构维持公司Baa1BBB投资级信用评级及稳定展望P19请仔细阅读本报告末页声明2023年10月09日图表39华润置地在手现金受限制现金亿元现金及现金等价物亿元140012001000800600400200020132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源Wind国盛证券研究所图表40华润置地总有息负债图表41华润置地三道红线净负债率总有息负债亿元yoy右轴剔预后的资产负债率永续债视为权益250060货币资金短期有息负债右轴70450200060354035015003025402021000301510205001010050-100020132014201520162017201820192020202120222022H12023H120132014201520162017201820192020202120222022H12023H1资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所融资成本债务期限结构持续优化2023上半年公司整体加权平均融资成本较2022年末下降19bp至356受益于央企背景加上自身财务状况稳健致公司融资成本在维持行业最低梯队的同时进一步优化信用优势明显同时公司平均债务期限延长01年至55年非人民币净负债敞口占比大幅下降83pct至85P20请仔细阅读本报告末页声明