业绩质量稳步提升，股东回报持续增长。2023年上半年，公司实现综合营业额729.7亿元，同比微增0.1%；综合毛利率25.7%，保持行业第一梯队；毛利润和归母净利润分别为187亿元和137亿元，同比分别-4.6%和+29.6%；董事会决议宣派23年中期股息每股人民币0.198元，较22年中期股息同比+8.8%。
　　结算毛利率行业领先，签约稳居行业前四。2023年上半年，公司开发销售业务结算收入546亿元，结算面积382万平米，结算均价较22年同期提升23.5%至14289元/平米；结算毛利率17.0%，继续保持行业第一梯队。签约销售方面，公司23年上半年实现签约额1702.4亿元，同比+40.6%，行业排名稳居前四；签约权益比例提升5个百分点至74%。
　　经营效益稳步提升，积极向资管业务转型。2023年上半年，公司购物中心租金实现收入86.4亿元，同比+39.5%；旗下67个在营购物中心实现零售额人民币751.3亿元，同比+38.9%；北京西三旗万象汇、重庆万象城二期如期高品质开业，平均开业出租率95.7%；同时在北京、广州、南京、武汉等重点城市新获取5个高能级购物中心，实现核心城市商业资产的战略布局。
　　全业态多元拓展规模增长。截至2023年6月30日，公司期内旗下华润万象生活实现营业额67.9亿元，同比+28.7%。商管业务持续引领行业发展，2023年上半年，华润万象生活在营购物中心88座，其中重奢购物中心12座，另有储备项目88个，保持行业第一；物管业务进入行业第一梯队，截至1H23的在管面积为3.25亿平方米，合约面积为3.80亿平方米，覆盖全国189个城市。
　　现金流充足，财务安全可控。2023年上半年，公司经营性现金流充足，资产负债表稳健，总有息负债率及净有息负债率分别降至39.3%和28.5%，创五年新低，三道红线保持绿档。截至2023年6约30日，公司现金短债比1.87倍，平均债务期限拉长至5.5年；综合融资成本3.56%，维持在行业最低梯队。
　　投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司属央地龙头地产，利润增长稳健有序，我们认为企业商住结合和城市综合开发模式，符合房地产行业新模式发展方向，给予公司2023年EPS为人民币4.50元，10-12倍PE估值，对应市值区间为3506-4207亿港元，对应合理价值区间为每股49.17-59.00港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币）。
　　风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。