事件：公司发布2023年中期业绩公告。23年上半年，公司实现营业收入729.7亿元，同比增长0.1%；归母净利润137.4亿元，同比增长29.6%。
　　点评：销售增长迅速，经常性业务发展势头良好，投资表现强势，财务表现稳健。
　　开发收入下半年增长可期，经常性业务修复显著：23年H1，公司实现营收729.7亿元，其中，物业开发实现营收546.2亿元，同比下降8.0%，已锁定于下半年结转的合同额1423.5亿元，全年开发收入增长有保障；经营性不动产业务营收107.2亿元，同比增长41.0%，经营复苏显著；公司综合毛利率为25.7%，属于业内较高水平，其中物业开发毛利率17.0%，同比下降5.8pct，仍处于调整期；经营性不动产业务毛利率为71.3%，同比提升5.8pct；核心归母净利润为112.7亿元，同比增长10.9%，核心归母净利率为15.4%，同比逆势提升1.5pct，其中，经常性业务核心净利润贡献占比合计42.8%，起到业绩稳定器作用。
　　销售增长迅速，投资表现强势：23年H1，公司实现销售额1702.4亿元，同比增长40.6%，其中华东大区销售额461亿元，占比31.9%，内部排名第一，深圳、华南大区销售额分别为258亿元、201亿元，同比分别增长119.4%、118.5%，表现强劲；公司新获取土地总价1023亿元，权益比例59%，拿地销售比60.1%，对应总货值2270亿元，其中，一二线城市投资额及总可售货值占比达93%，拿地能级较高，未来可售货值充裕。截至23年末，公司总土储5463万平米（不含投资物业土储），对23年上半年销售面积覆盖倍数达7.8倍，土储总量充足。
　　购物中心及酒店表现较好，轻资产管理行业领先：23年H1，公司购物中心收入86.4亿元，同比增长39.5%，出租率96.2%，保持较好；酒店收入10.8亿元，同比增长90.1%，强劲复苏；轻资产管理业务收入50亿元，同比增长37.6%，保持高质量稳步增长。截至23年上半年末，公司在建及规划中购物中心57座，经营性不动产扩张趋势较好；物管在管面积同比增长28.2%至3.25亿平米。
　　现金流充足，资产负债表稳健：截至23年末，公司三道红线保持绿档，总借贷2310亿元，短债占比约25%，综合融资成本约3.56%；净有息负债率为28.5%，较22年末降低10.3pct；在手现金1293亿元，较22年末增加318亿元。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售增长迅速及经营性业务毛利率回升，上调公司23-25年预测核心EPS为4.22元（上调9.1%）、4.71元（上调3.0%）、5.44元（上调3.9%），现价对应23-25年PE核心估值分别为7.2/6.4/5.6倍，公司作为央企地产，拿地积极，核心土储充裕，信用优势明显，融资渠道畅通，销售市占率有望持续提升，经营性不动产业务稳健发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，行业下行超预期等。
　　

研究报告全文：2023年9月4日公司研究开发投资表现强势资管业务加速发展华润置地1109HK2023年中期业绩点评要点买入维持当前价3315港元事件公司发布2023年中期业绩公告23年上半年公司实现营业收入7297亿元同比增长01归母净利润1374亿元同比增长296作者点评销售增长迅速经常性业务发展势头良好投资表现强势财务表现稳健分析师何缅南开发收入下半年增长可期经常性业务修复显著23年H1公司实现营收7297执业证书编号S0930518060006亿元其中物业开发实现营收5462亿元同比下降80已锁定于下半年021-52523801hemiannanebscncom结转的合同额14235亿元全年开发收入增长有保障经营性不动产业务营收1072亿元同比增长410经营复苏显著公司综合毛利率为257属于联系人庄晓波业内较高水平其中物业开发毛利率170同比下降58pct仍处于调整期021-52523416zhuangxiaoboebscncom经营性不动产业务毛利率为713同比提升58pct核心归母净利润为1127亿元同比增长109核心归母净利率为154同比逆势提升15pct其市场数据中经常性业务核心净利润贡献占比合计428起到业绩稳定器作用总股本亿股7131销售增长迅速投资表现强势23年H1公司实现销售额17024亿元同比总市值亿港元236391一年最低最高港元23583815增长406其中华东大区销售额461亿元占比319内部排名第一深近3月换手率876圳华南大区销售额分别为258亿元201亿元同比分别增长11941185表现强劲公司新获取土地总价1023亿元权益比例59拿地销售比601股价相对走势对应总货值2270亿元其中一二线城市投资额及总可售货值占比达93拿地能级较高未来可售货值充裕截至23年末公司总土储5463万平米不含投资物业土储对23年上半年销售面积覆盖倍数达78倍土储总量充足购物中心及酒店表现较好轻资产管理行业领先23年H1公司购物中心收入864亿元同比增长395出租率962保持较好酒店收入108亿元同比增长901强劲复苏轻资产管理业务收入50亿元同比增长376保持高质量稳步增长截至23年上半年末公司在建及规划中购物中心57座经营性不动产扩张趋势较好物管在管面积同比增长282至325亿平米现金流充足资产负债表稳健截至23年末公司三道红线保持绿档总借贷收益表现2310亿元短债占比约25综合融资成本约356净有息负债率为2851M3M1Y较22年末降低103pct在手现金1293亿元较22年末增加318亿元相对-0174361278绝对-609061728盈利预测估值与评级考虑公司销售增长迅速及经营性业务毛利率回升上调资料来源Wind公司23-25年预测核心EPS为422元上调91471元上调30544元上调39现价对应23-25年PE核心估值分别为726456倍相关研报公司作为央企地产拿地积极核心土储充裕信用优势明显融资渠道畅通20230424核心盈利保持稳定拿地销售协同发销售市占率有望持续提升经营性不动产业务稳健发展维持买入评级力华润置地1109HK2022年业绩公告风险提示销售推盘不及预期开工与结转进度不及预期行业下行超预期等点评20221230超百亿收购优质土储长期市占率有公司盈利预测与估值简表望提升华润置地1109HK动态跟踪指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元21210820706125164726244528594220220926打开保租房REITs融资新渠道树立营业收入增长率181-242154390行业新标杆华润置地1109HK动态跟踪归母净利润百万元3240128092342603778042949归母净利润增长率87-133220103137基本EPS元人民币454394480530602核心EPS元人民币373379422471544PE基本6777635750PE核心8180726456资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-08-31注汇率按1港元兑换09149元人民币计算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告华润置地1109HK利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入212108207061251647262445285942营业成本-154909-152771-189687-189769-200359毛利5720054291619617267685583其他收入和收益43943113559140144215销售费用60945895704670867434管理费用58725386641965647008折旧及摊销13061333155616241722财务费用13971700188620062137应占合联营公司损益42974101422745985002税前利润EBT6036655509628147206584569所得税-22970-23140-23116-28032-34219净利润含少数股东损益3739532370396994403350350净利润不含少数股东损益3240128092342603778042949总股本百万股71317131713171317131基本EPS元人民币按最新股本计算454394480530602核心EPS元人民币按最新股本计算373379422471544资产负债表百万元202120222023E2024E2025E现金及银行结存10677395545120791125973137252受限制银行存款19751923201921202226应收预付账款及票据合计100713116743124350132478139102存货发展中及持有待出售物业403026495961556149613754673408其他流动资产27853113342437674143流动资产合计615273713285806733878093956131固定资产物业厂房设备1542716012162931662217010无形资产883242350834753496使用权资产62395774674965526737投资性物业217530237885261887286103308710合联营公司投资62000757178453493846104201其他非流动资产2909525307278383117934297非流动资产合计334532368047404848441749478361资产总计9498041081332121158113198411434492短期借款及其他短期借款5454461243643056752070896貿易及其他應付款項131693140858154944170439187482合約負債212719247765300877327710351685应付关联方款项3511649749547246019666216应付税费2950726642279742937330841流动负债合计464627527256604005656380708291长期借款125431155860171446188591207450租赁负债及金融负债47586508723469977168遞延稅項負債2915331820343663711540084其他應付款項3350817968194052037521394非流动负债合计193101212369232685253336276380负债总计657728739625836690909717984671股本金674674674674674储备225855243373265424289778317507少数股东权益6554797660108793119673131640股东权益合计292076341707374891410125449821现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流7028123092481455113788投资活动现金流2780339337256931837815888融资活动现金流401982613641691901013379净现金流194241197225246518311279资料来源Wind光大证券研究所预测注按最新总股本计算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产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