核心归母净利润同比增长10.9%：2023年上半年公司实现营业收入729.7亿元，同比增长0.1%。其中，开发业务收入为546.2亿元，同比下降8%；经常性业务收入为183.6亿元，同比增长35.6%，收入占比提升6.5%至25.1%。整体毛利率为25.7%，同比下降1.2%，其中开发业务下降5.8%至17%，经常性业务上升5.8%至71.3%。归母净利润人民币137.4亿元，同比增长29.6%；扣除投资物业评估增值后的核心归母净利润112.7亿元，同比增长10.9%。其中经常性业务核心净利润贡献占比42.8%。公司宣派中期股息每股0.198元，较去年同期增加8.8%。
　　开发销售权益持续增厚，土储结构持续优化：上半年公司实现销售额1702亿元，同比增长40.6%，权益比提升5个ppt至74%，签约面积同比增长19.4%至701万方，均价同比增长17.8%至2.43万元/平。签约销售额排名提升至行业前四，其中一二线项目占比提升至90%。上半年公司新获取项目35个，总地价1023亿元（权益比69%），新增土储面积797万方（权益比69.3%），总货值2270亿元（权益比64.2%），一二线新增可售货值占比达93%。截止2023年6月底，公司开发土储为6548万方，一二线占比72%；投资物业土储1085万方，一二线城市占比81%，可保障公司3年以上发展。2023年下半年可售资源达3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，未来三年可结算面积接近5000万方，丰富的优质资源保障业绩高质量增长。
　　经常性业务收益稳定增长，差异化竞争优势凸显：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，上半年收入分别为107.2亿元、50.1亿元及26.2亿元，同比分别增长41%、37.6%及14.5%。经常性业务营收贡献占比提升6.5%至25.1%，利润贡献同比提升17.8%至42.8%。其中，购物中心上半年零售额同比增长38.9%至751亿元，大幅优于市场平均水平。租金收入86亿元，同比增长40%，整体出租率维持在96.2%的行业高位，租售比为12.6%。下半年计划新开购物中心9座，未来租金收入有较大上升空间。上半年写字楼租金收入10亿元，同比增长19.2%，整体出租率提升至81.8%。下半年计划新开写字楼3座，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。上半年酒店业务随着疫情结束旅游消费复苏，收入同比大幅增长90.1%至10.8亿元，毛利率也改善至18.7%，酒店业务回归向好趋势。
　　债务结构持续优化，偿债能力提升：期内公司加权平均融资成本较2022年全年下降19个基点至3.56%，维持在行业低位水平。平均债务年限拉长至5.5年。非人民币净负债敞口下降8.3%至8.5%。截至6月末，现金短债比1.87倍，融资储备短债比1.58倍，净有息负债率28.5%，创近五年新低水平。整体财务仍然保持稳健且结构持续优化。
　　目标价45港元，维持买入评级：公司凭借精益化运营和健康的财务结构，业务保持稳健增长，签约销售额稳居行业第四。我们预计公司2023年-2025年实现归母核心净利润约279亿元/300亿元/337亿元，分别给予开发业务及经常性业务2023年5倍及28倍市盈率，目标价45港元，维持买入评级。
　　

研究报告全文：华润置地1109更新报告买入2023年9月14日经常性业务增长强劲盈利结构持续优化罗凡环核心归母净利润同比增长1092023年上半年公司实现营业收入7297亿元同比852-25321962增长01其中开发业务收入为5462亿元同比下降8经常性业务收入为1836亿元同比增长356收入占比提升65至251整体毛利率为257同Simonluofirstshanghaicomhk比下降12其中开发业务下降58至17经常性业务上升58至713归母净利润人民币1374亿元同比增长296扣除投资物业评估增值后的核心归母净利润1127亿元同比增长109其中经常性业务核心净利润贡献占比428公司宣派行业房地产中期股息每股0198元较去年同期增加88开发销售权益持续增厚土储结构持续优化上半年公司实现销售额1702亿元同比股价3375港元增长406权益比提升5个ppt至74签约面积同比增长194至701万方均价目标价450港元同比增长178至243万元平签约销售额排名提升至行业前四其中一二线项目占比提升至90上半年公司新获取项目35个总地价1023亿元权益比69新增326土储面积797万方权益比693总货值2270亿元权益比642一二线新增可售货值占比达93截止2023年6月底公司开发土储为6548万方一二线占比股票代码110972投资物业土储1085万方一二线城市占比81可保障公司3年以上发展2023已发行股本7131亿股年下半年可售资源达3859亿元其中89位于一二线高能级城市未来三年可结算面积接近5000万方丰富的优质资源保障业绩高质量增长市值240669亿港元经常性业务收益稳定增长差异化竞争优势凸显公司经常性业务包括经营性不动产52周高低38892234港元业务轻资产管理业务及生态圈要素型业务上半年收入分别为1072亿元501亿元及262亿元同比分别增长41376及145经常性业务营收贡献占比提升净资产3785元每股65至251利润贡献同比提升178至428其中购物中心上半年零售额同比增长389至751亿元大幅优于市场平均水平租金收入86亿元同比增长40整主要股东CRH5955体出租率维持在962的行业高位租售比为126下半年计划新开购物中心9座未来租金收入有较大上升空间上半年写字楼租金收入10亿元同比增长192整体出租率提升至818下半年计划新开写字楼3座预计全年EBITDA成本回报率63上半年酒店业务随着疫情结束旅游消费复苏收入同比大幅增长901至108亿元毛利率也改善至187酒店业务回归向好趋势债务结构持续优化偿债能力提升期内公司加权平均融资成本较2022年全年下降19个基点至356维持在行业低位水平平均债务年限拉长至55年非人民币净负债敞口下降83至85截至6月末现金短债比187倍融资储备短债比158倍净有息负债率285创近五年新低水平整体财务仍然保持稳健且结构持续优化目标价45港元维持买入评级公司凭借精益化运营和健康的财务结构业务保持稳健增长签约销售额稳居行业第四我们预计公司2023年-2025年实现归母核心净利润约279亿元300亿元337亿元分别给予开发业务及经常性业务2023年5倍及28倍市盈率目标价45港元维持买入评级盈利摘要股价表现年结日31122021A2022A2023E2024E2025E收入百万人民币212108207061229935253085274659变动181-2411010185归母核心净利润百万人民币2659627000279062995733727变动102153473126每股盈利人民币元454394446476530市盈率3375港元6474656155DPS元138140145155175息率4848505460来源公司资料第一上海来源彭博第一上海证券有限公司wwwmystockhkcom第一上海证券有限公司2023年9月附录1主要财务报表百万港币财务年度截至十二月百万港币财务年度截至十二月2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022A2023E2024E2025E收入212108207061229935253085274659增长率-物业销售183861176162188396202911216203收入18-211109-租金收入1586715627224942762132521毛利润3-531011-其他1238015271190452255325936税前利润0-85711毛利5720054291558106161568253净利润10-1313711投资物业估值收益77956978718773317478归属股东净利润9-1313711其他收入与损益43943113466942023782销售与管理费用1196511280126461392015106盈利分析应占联营合营收益42974101487047546069综合毛利率2726242425经营利润6176357209598966398970475经营利润率2928262526净财务成本13971700135715031284净利润率1816161516地产业务净利率108777税前利润6036655509585396248669191税项2297023140219732347625728回报率少数股东权益49944278475450715650派息比率3737373737归属利润3240128092318123393937813ROA43333核心利润2659627000279062995733727ROE1512121213派息98319990103261108512480未分配利润2257018101214862285425334偿付能力流动比率倍1313141313每股盈利454394446476530利息覆盖率10064585673每股派息138140145155175净负债率1929212428资产负债表现金流量表百万港币财务年度截至十二月百万港币财务年度截至十二月2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022E2023E2024E2025E现金及现金等价物10677395545148050151444156066税前利润6036655509585396248669191存货463463509560616折旧摊销13061333146716131775可供销售物业402563495498545048599553659508利息收入-2602-7957-8668-9600-8201其他105473121779130675140460151223营运资金变动27606-4962643324-11615-12768流动资产615273713285824282892017967414税项-20578-23140-21973-23476-25728固定资产1542716012176131937421312经营现金流7028-31595649741169316554投资物业217530237885261674287841316625于联营合营企业投资62000757178480394980106377固定资产投资-1967-1918-3068-3374-3712其他3957438433418794578550212投资物业投资-27308-20355-23789-26167-28784总资产9498041081332123025113399971461940合营联营公司投资-6044-13717-9086-10176-11398合同负债212719247765322095354304389735已收利息18197957866896008201应付账款131693140858161987178186196004其他5697-21295-4433-6347-6976短期借贷4932252337575716332869660投资现金流-27803-49328-31707-36465-42668其他70893862969265396971101729流动负债464627527256634306692789757129借贷变化1272232275297152411827448长期借贷9074797924122405140766161881已付股息-10820-10820-10820-10820-10820应付高级票据00000已付财务费用-8151-8696-10025-11103-9485递延税务2915331820365934025344278其他3829738297-14811426713065其他7320182624690007031771796融资现金流4019851056174132756429692总负债6577287396258623049441241035084股东权益226529244047265533288388313722现金变动19424-298675068027923579少数股东权益6554797660102414107485113135永续资本工具00000期初现金及等价物8753410677395545146224149016负债与权益合计292076341707367947395873426857期末现金及等价物10677395545146224149016152595资料来源公司资料第一上海预测-2-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2023年9月第一上海证券有限公司香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话8522522-2101传真8522810-6789本报告由第一上海证券有限公司第一上海编制仅供机构投资者一般审阅未经第一上海事先明确书面许可就本报告之任何材料内容或印本不得以任何方式复制摘录引用更改转移传输或分发给任何其他人本报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作参考之用并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据或就其作出要约或要约邀请也不构成投资建议阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策本报告及任何资料材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标财务情况风险承受能力或任何特别需要阁下应综合考虑到本身的投资目标风险评估财务及税务状况等因素自行作出本身独立的投资决策本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生但对于本报告所载预测意见和预期的公平性准确性完整性或正确性并不作任何明示或暗示的陈述或保证第一上海或其各自的董事主管人员职员雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任对于本报告所载信息的准确性公平性完整性或正确性不可作出依赖第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经就本报告所载信息评论或投资策略发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点信息意见和估计均按现况提供不提供任何形式的保证并可随时更改恕不另行通知第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法一九三四年证券法或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商此外第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法下简称为投资顾问法投资顾问法及一九三四年证券法一起简称为有关法例或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问在没有获得有关法例特别豁免的情况下任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务包括但不限于在此档内陈述的内容皆没有意图提供给美国人此档及其复印本均不可传送或被带往美国在美国分发或提供给美国人在若干国家或司法管辖区分发发行或使用本报告可能会抵触当地法律规定或其他注册发牌的规例本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用2023第一上海证券有限公司版权所有保留一切权利-3-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放