投资要点
　　2023年公司合约销售金额同比增长13.6%：2023年公司实现合约销售金额1420亿元，同比增长13.6%，对应全年1320亿销售目标完成度达108%，对应2023年初铺排可售货值2400亿元的去化率为59%。根据中指院排行榜，公司合约销售金额位列行业第12位。此外，公司在超额完成销售目标的同时，仍保证了销售均价的稳定性，2023年公司合约销售均价为31910元/平米，同比增长5.7%。
　　多元增储且均位于一二线城市：公司积极补充优质货值，2023年共新增土储385万平米，其中一线和二线城市分别占比39%和61%。此外，通过招拍挂、TOD、城市更新等多元拿地方式，2023年公司权益土地款约337亿元，其中公开市场和非公开市场的权益土地款分别占比80%和20%。
　　拿地强度保持合理水平：2023年公司拿地强度为40%，虽较2022年下滑，仍保持合理水平。根据中指院数据，公司2023年新增货值706亿元，位列行业第13位。
　　销售、拿地保持广州市场领先地位：根据克而瑞广州房企销售金额排行榜，2023年越秀地产广州销售金额达640亿元，连续三年位列市场第一；从市占率来看，公司项目成交套数在2023年广州商品住宅项目网签成交中市占率达18%，在广州市场保持领先地位。从拿地来看，公司深耕广州市场，2023年公司于广州布局项目的总土地款为157亿元，占比约28%，预计可为2024年公司于广州的推货带来支撑。
　　融资渠道畅通：2023年12月20日，公司发行15亿元公司债，其中“3+2”年期品种发行规模6亿元，发行利率3.03%，“5+2”年期品种发行规模9亿元，发行利率3.25%，发行利率在行业同期限债券发行利率中属于较低区间。
　　维持“买入”评级：公司在行业下行周期投资策略精准，销售增速保持行业领先，令行业占位稳步提升。我们预计公司2023/2024年核心净利润分别为35.67/39.91亿元，分别同比-15.9%/+11.9%。维持“买入”评级，截至2024年1月15日收盘价对应2023年预期DPS的股息收益率为7.3%。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。