双国资背景，带来更强大股东实力。截至2022年12月31日，越秀集团直接和间接持有越秀地产上市公司合计约39.78%股份，为公司第一大股东；广州地铁集团作为公司第二大股东，通过全资公司广州地铁投融资（香港）有限公司持有越秀地产19.9%股份。考虑到越秀集团是国务院国企改革“双百企业”以及广州地铁在统筹推进“轨道上的大湾区”建设方面的综合实力和业务定位，我们认为越秀地产双国资的股东背景实力，有望为其各项业务发展带来强大的资源优势和支持。
　　合同销售逆势增长，多元增储巩固核心竞争力。2023年上半年，越秀地产实现累计合同销售金额人民币836.3亿元，同比+71.0%，完成23年全年合同销售目标人民币1320亿元的63.4%。截至2023年6月30日，越秀地产拥有土地储备面积2813万平方米，分布于全国30个城市。近年来，公司优化土储结构，投资项目优中选优并持续完善以TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍的“6+1”特色化、多元化增储平台，近年来非公开市场增储模式占比超过50%+。
　　 TOD业务股东背景加持，全国化拓展实现新突破。截至2023年6月30日，越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到398万平方米，约占公司总土地储备的14.2%；2022年，越秀地产于杭州通过产交所摘牌方式股权收购了勾庄TOD项目，首次走出广州和大湾区。
　　商住并举，地产房托双平台互动。近年来，公司房托经营收入重新步入增长轨道，而商业物业总经营收入保持相对稳定。2023年上半年，公司直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币2.1亿元，同比+16.7%；持有的36.83%单位权益的越秀房产基金实现经营收入约人民币10.6亿元，同比+12.4%。
　　成功融资增厚现金实力，业务发展空间可期。2023年6月2日，越秀地产宣布供股获1.15倍超额认购，母公司越秀集团和第二大股东广州地铁集团对供股全力支持。随着“城中村改造”相关政策的持续推进同时考虑到越秀地产作为广州市属国资地产的龙头地位，我们认为公司具备成熟的土地规划和资源统筹的能力，稳健的财务状况和资金实力亦可为做地资金的筹措提供保障，上述竞争优势能够为公司进一步参与相关项目提供契机。
　　投资建议。我们预测2023年EPS为人民币1.20元，给予公司23年8-10倍PE估值，对应市值区间为423-529亿港元，对应合理价值区间为每股10.51-13.13港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币）
　　风险提示：市场修复不及预期