事件：2023年8月25日公司发布2023年中期业绩。
　　投资要点
　　业绩稳健增长，华东地区销售表现优异
　　2023H1公司营业收入为321亿元，同比+2.6%；归母净利润为21.8亿元，同比+27.5%；毛利率17.8%，同比-3.4pct。每股基本盈利0.63元，同比+23.2%。2023H1公司销售金额为836.3亿元，同比+71%；销售面积为247万平方米，同比+39.2%。其中，公司在大湾区销售金额461.3亿元，同比+45.3%；于广州销售金额402.6亿元，同比+37.2%；于华东地区销售金额186.3亿元，同比+151.4%。截止2023年6月底，公司已售未入账销售金额人民币2212亿元，较年初上升23.6%。我们认为，公司业绩增长稳健，经营质量逐渐提升。上半年公司于华东地区销售表现优异，从而带动公司整体销售业绩逆势增长，上半年公司完成2023年度销售目标63%，全年来看公司有望超额完成既定销售目标。
　　拿地方式多元化，华东地区土储占比提升
　　2023H1公司共在8个城市获取11宗土地，总建筑面积217万平方米。上半年公司拿地质量优异，拓展区域全部位于一线和重点二线城市，其中在北京市场新增3宗地块，其余分布在广州、上海等核心城市。从拿地区域来看，华东地区、北方区域、大湾区拿地建面占比分别为33%、26%、22%。从拿地方式来看，公司通过TOD、产业勾地等非公开拿地方式获取土储占比为63%。截至6月30日，公司总土地储备2813万平方米，其中大湾区占比46%，华东地区占比19%。公司在华东地区土地储备占比自2020年之后逐渐增加，由2020年的12%提高到2023年6月的19%。
　　TOD全国化拓展再见成效，销售金额贡献占比增加
　　2023H1公司于杭州获得星桥TOD项目，总建筑面积约48万平方米，为公司在广州以外城市获取的第二个TOD项目，公司的TOD模式全国化拓展取得新进展。截至6月30日，公司共有TOD项目9个，土地储备合计398万平方米，占总土地储备的14.2%，较2022年底提升0.6pct。2023H1公司TOD项目销售金额约人民币185.1亿元，同比上升53.3%，占比公司总销售金额22.1%，较2022年底提升4.5pct。我们认为，公司在TOD模式拓展上处于行业领先位置，长期来看，公司TOD模式业务贡献占比有望持续增加。
　　融资渠道多元化，债务结构持续优化
　　2023H1公司“三道红线”指标保持全部“绿档”，债务结构持续优化。公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，各项指标较2022年底均再次改善。2023H1公司发行境内公司债券54亿元，加权平均利率3.37%；发行自贸区债34亿元，加权平均利率为3.92%，带动公司整体平均借贷成本同比下降13个基点至3.98%；公司完成供股融资，募资净额83亿港元。我们认为，公司财务健康，债务结构持续优化，偿债能力再度增强。公司能过通过多元渠道融资，持续降低公司融资成本，助力公司利润率改善。
　　投资建议
　　我们认为公司具备新周期下优秀房企特质，核心竞争力持续增强。我们预测2023年EPS为1.05元，给予公司2023年11x PE估值，对应目标价13.03港元，维持“买入”评级。（本文非特别注明，均为人民币计价，取近12个月汇率均价，1港元=0.8864元人民币）
　　风险提示
　　需求修复力度走弱；TOD模式外拓不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告公司点评房地产越秀地产00123报告日期2023年08月26日华东地区销售优异拓展再见成效TOD越秀地产点评报告事件2023年8月25日公司发布2023年中期业绩投资评级买入维持投资要点分析师杨凡业绩稳健增长华东地区销售表现优异执业证书号S12305211200012023H1公司营业收入为321亿元同比26归母净利润为218亿元同比yangfan02stockecomcn275毛利率178同比-34pct每股基本盈利063元同比232研究助理吴贵伦2023H1公司销售金额为8363亿元同比71销售面积为247万平方米wuguilunstockecomcn同比392其中公司在大湾区销售金额4613亿元同比453于广州销售金额4026亿元同比372于华东地区销售金额1863亿元同比基本数据1514截止2023年6月底公司已售未入账销售金额人民币2212亿元较年初上升236我们认为公司业绩增长稳健经营质量逐渐提升上半年收盘价HK925公司于华东地区销售表现优异从而带动公司整体销售业绩逆势增长上半年公总市值百万港元3723488司完成2023年度销售目标63全年来看公司有望超额完成既定销售目标总股本百万股402539拿地方式多元化华东地区土储占比提升股票走势图2023H1公司共在8个城市获取11宗土地总建筑面积217万平方米上半年越秀地产恒生指数公司拿地质量优异拓展区域全部位于一线和重点二线城市其中在北京市场新34增3宗地块其余分布在广州上海等核心城市从拿地区域来看华东地区20北方区域大湾区拿地建面占比分别为332622从拿地方式来看6-7公司通过TOD产业勾地等非公开拿地方式获取土储占比为63截至6月30-21日公司总土地储备2813万平方米其中大湾区占比46华东地区占比-3522-0823-0622-1022-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0723-0819公司在华东地区土地储备占比自2020年之后逐渐增加由2020年的22-0912提高到2023年6月的19TOD全国化拓展再见成效销售金额贡献占比增加相关报告2023H1公司于杭州获得星桥TOD项目总建筑面积约48万平方米为公司在1持续拓展核心城市销售业广州以外城市获取的第二个TOD项目公司的TOD模式全国化拓展取得新进绩增幅显著20230730展截至6月30日公司共有TOD项目9个土地储备合计398万平方米2销售业绩达预期行业黑马露峥嵘20230316占总土地储备的142较2022年底提升06pct2023H1公司TOD项目销售3各项指标逆势增长蓄势待金额约人民币1851亿元同比上升533占比公司总销售金额221较发再成长202208192022年底提升45pct我们认为公司在TOD模式拓展上处于行业领先位置长期来看公司TOD模式业务贡献占比有望持续增加融资渠道多元化债务结构持续优化2023H1公司三道红线指标保持全部绿档债务结构持续优化公司剔除预收款后的资产负债率净负债率和现金短债比分别为668532和42倍各项指标较2022年底均再次改善2023H1公司发行境内公司债券54亿元加权平均利率337发行自贸区债34亿元加权平均利率为392带动公司整体平均借贷成本同比下降13个基点至398公司完成供股融资募资净额83亿港元我们认为公司财务健康债务结构持续优化偿债能力再度增强公司能过通过多元渠道融资持续降低公司融资成本助力公司利润率改善投资建议我们认为公司具备新周期下优秀房企特质核心竞争力持续增强我们预测2023年EPS为105元给予公司2023年11xPE估值对应目标价1303港元维持买入评级本文非特别注明均为人民币计价取近12个月汇率均价1港元08864元人民币风险提示需求修复力度走弱TOD模式外拓不及预期httpwwwstockecomcn17请务必阅读正文之后的免责条款部分越秀地产00123公司点评财务摘要Table百万元Forcast2022A2023E2024E2025E营业收入725028345495251104057-2615149归母净利润3953423345594873-10787每股收益元128105113121PE642780724677资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn27请务必阅读正文之后的免责条款部分越秀地产00123公司点评图12018-2023H1公司销售金额及同比图22019-2023H1公司销售金额分区占比14008012507101000132311528445120070781091195860121000802183622502380072134226057841340600328489291304040024820220676259552004886102000201820192020202120222022H12023H1020192020202120222023H1全口径销售金额亿元左轴大湾区华东地区华中地区北方地区西南地区销售金额YOY右轴资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所图32019-2023H1公司新增土地储备建筑面积图42023H1公司新增土地储备区域分布900800700600262250040030014200331005771560918695346217020192020202120222022H12023H1新增土地储备万平方米左轴大湾区华东华中西部北方资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所图52019-2023H1公司总土地储备面积图62019-2023H1公司总土地储备面积分区域分布情况284530002813100242711456122387245413119102500801916172019200060161213161915004010005255555020465000020192020202120222023H120192020202120222023H1总土地储备万平方米大湾区华东地区华中地区北方地区西南及其他地区资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所httpwwwstockecomcn37请务必阅读正文之后的免责条款部分越秀地产00123公司点评图72019-2023H1公司总土地储备面积分线城市分布情况图82019-2023H1公司营业收入及同比100800609897770080600450414844464740500602910262400241206403002020050444847462602010038346257472431332100020192020202120222022H12023H120192020202120222023H1一线城市二线城市三四线城市营业收入亿元左轴同比增速右轴资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所图92019-2023H1公司归母净利润及同比图102019-2023H1公司毛利润及毛利率25802750452773016040342402192514035352012030102152523010021225102182042517858020200601515-5401010-10-1552055-151311161251486757348425359395171218000-2020192020202120222022H12023H120192020202120222022H12023H1归母净利润亿元左轴同比增速右轴毛利润亿元左轴销售毛利率右轴资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所图112019-2023H1公司平均借贷成本图122021-2023H1公司三道红线情况493202120222023H15045048462400463504442630041642398250404202003815036100223341365032691688668471627532030资产负债率净负债率现金短债比20192020202120222023H1剔除预收款资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所资料来源Wind公司月度经营公告浙商证券研究所httpwwwstockecomcn47请务必阅读正文之后的免责条款部分越秀地产00123公司点评表1可比公司估值代码简称收盘价EPS元PE倍元港元20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E600153SH招商蛇口1378096080117145143417201173951600048SH保利发展1398234173194219598808721638中国海外发0688HK1566250274307556506452展均值101610288006800123HK越秀地产925128105113121642780724677资料来源Wind浙商证券研究所注数据截止至2023年8月26日除越秀地产为浙商证券预测外其余可比公司EPS为Wind一致预期httpwwwstockecomcn57请务必阅读正文之后的免责条款部分越秀地产00123公司点评表附录三大报表预测值TableThreeForcast资产负债表利润表百万元20222023E2024E2025E百万元20222023E2024E2025E流动资产283974322126348403371171营业总收入725028345495251104057现金21846177981766118483营业成本57610649287477282205应收账款570352476490销售费用2041225325532758存货209744240473257834274017管理费用1769233726482862其他51814635047243378181财务费用97361438284068非流动资产62378679927357179114固定资产13426140781471415333营业利润11081139371527816233无形资产1388235032934217利润总额10830113811233313157其他47564515645556459564所得税4692493153445700资产总计346352390118421974450286流动负债178510215731241003262764净利润6137645069897456短期借款18873150601392816811少数股东损益2184221724312583应付账款1642221024102639其他157995198461224665243315归属母公司净利润3953423345594873非流动负债83050880509255096550EBITDA11508143231570016689长期借款72554775548205486054EPS元128105113121其他10496104961049610496负债合计261559303781333553359314少数股东权益37363395804201144594股本18035180351803518035留存收益和资本公积29395287222837528343归属母公司股东权益47430467574641046378主要财务比率负债和股东权益34635239011842197445028620222023E2024E2025E成长能力营业收入262115241414925营业利润19992577962625归属母公司净利润1015707769690获利能力毛利率2045222021502100现金流量表净利率546507479468百万元20222023E2024E2025EROE8349059821051经营活动现金流37198661107318306ROIC004004005005净利润3953423345594873偿债能力折旧摊销427386421456资产负债率7552778779057980少数股东权益2184221724312583净负债比率082087089093营运资金变动及其他284518253320393流动比率159149145141速动比率034031030030投资活动现金流7058473049064796营运能力资本支出1166200020002000总资产周转率021021023023其他投资5892273029062796应收账款周转率12712236802002421242应付账款周转率3509293831033116筹资活动现金流7714798059622687每股指标元借款增加15893118733686882每股收益128105113121普通股增加0000每股经营现金092215267206已付股利1772916793319569每股净资产2106214521972260其他21835000估值比率现金净增加额109204049137823PE642780724677PB030038037036EVEBITDA825753736729资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn67请务必阅读正文之后的免责条款部分越秀地产00123公司点评股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn77请务必阅读正文之后的免责条款部分