收入利润稳健增长，管理效率提升费率下降。根据中期业绩公告，23H1越秀实现营收321亿人民币（下同），同比+2.6%，归母净利润21.8亿元，同比+27.5%，核心净利润21.5亿元，同比+0.8%，中期分红8.57亿元，分红比例40%，连续7年稳定高分红。23H1公司毛利率有所下行，运营效率提升下销售管理费用率改善。综合盈利及费用，23年上半年公司实现净利率、归母净利率、核心净利率分别为9.1%、6.8%、6.7%，较22年分别提升0.6pct、1.3pct、0.8pct。
　　销售规模快速增长，高强度投资聚焦核心城市。销售方面，23H1公司销售金额836亿元，同比增长71.0%，居于主流房企第二位，目标完成进度达到63%，全年大概率将超额完成销售目标。拿地方面，23H1公司拿地金额283亿元，对应拿地力度34%，全部位于一二线核心城市，截止23H1公司未结算土储总建面2813万方，储备充足核心。
　　快速扩表仍在持续，融资结构及成本进一步改善。截止23年中期，公司账面有息负债998亿元，较22年末进一步提升13%，短债占比12%，现金短债比4.2倍，负债结构安全健康。融资成本来看，公司23年末加权平均融资成本3.98%，较22年进一步下降18bp。
　　盈利预测与投资建议。预计公司未来销售、收入、业绩仍将稳健增长，23-24年归母净利润46.1亿元、54.2亿元，同比增速均在17%。我们维持公司22年末归母净资产0.9倍PB合理估值，考虑0.92人民币/港元的汇率，对应合理价值11.53港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气恢复不及预期影响销售及利润率；房价预期不足导致销售毛利率承压；政策环境改善速度不及预期。

研究报告全文：TablePage跟踪研究房地产证券研究报告TableTitle广发地产海外越秀地产公司评级TableInvest买入当前价格926港元00123HK合理价值1153港元前次评级买入收入业绩稳健分红优厚销投融表现突出报告日期2023-09-21TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点收入利润稳健增长管理效率提升费率下降根据中期业绩公告23H130越秀实现营收321亿人民币下同同比26归母净利润218亿17元同比275核心净利润215亿元同比08中期分红85740922112201230323052307230923亿元分红比例40连续7年稳定高分红23H1公司毛利率有所-10下行运营效率提升下销售管理费用率改善综合盈利及费用23年-23上半年公司实现净利率归母净利率核心净利率分别为9168-3667较22年分别提升06pct13pct08pct越秀地产恒生指数销售规模快速增长高强度投资聚焦核心城市销售方面公司23H1销售金额836亿元同比增长710居于主流房企第二位目标完分析师TableAuthor郭镇成进度达到63全年大概率将超额完成销售目标拿地方面23H1SAC执证号S0260514080003公司拿地金额283亿元对应拿地力度34全部位于一二线核心城SFCCENoBNN906市截止23H1公司未结算土储总建面2813万方储备充足核心021-38003639快速扩表仍在持续融资结构及成本进一步改善截止23年中期公guozgfcomcn司账面有息负债998亿元较22年末进一步提升13短债占比分析师乐加栋12现金短债比42倍负债结构安全健康融资成本来看公司23SAC执证号S0260513090001年末加权平均融资成本398较22年进一步下降18bp021-38003642盈利预测与投资建议预计公司未来销售收入业绩仍将稳健增长lejiadonggfcomcn23-24年归母净利润461亿元542亿元同比增速均在17我们分析师谢淼维持公司22年末归母净资产09倍PB合理估值考虑092人民币SAC执证号S0260522070007港元的汇率对应合理价值1153港元股维持买入评级021-38003637风险提示单一市场波动影响行业景气恢复不及预期影响销售及利润xiemiaogfcomcn率房价预期不足导致销售毛利率承压政策环境改善速度不及预期请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E相关研究营业收入百万元573797241689977101915116635广发地产海外越秀地产2023-07-12增长率242624131400123HK销售增速领EBITDA百万元961311428113181325014792先拿地聚焦核心维持强拓归母净利润百万元35893953461454196272展增长率-1610171716广发地产海外越秀地产2023-04-21EPS元股116128088104120市盈率PE736796827100123HK地产投资大环ROE88899境改善供股增资增厚未来EVEBITDA356299302258231权益价值数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心备注货币单位为人民币识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明115TableContactsTablePageText越秀地产跟踪研究目录索引一收入利润稳健增长管理效率提升费率下降4二销售规模快速增长高强度投资聚焦核心城市6三快速扩表仍在持续融资结构及成本进一步改善11四盈利预测和投资建议12五风险提示12识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明215TablePageText越秀地产跟踪研究图表索引图1越秀地产营业收入亿元及增速4图2越秀地产归母净利润亿元及增速4图3越秀地产核心净利润亿元及分红率4图4越秀地产结算收入亿元及增速4图5越秀地产结算金额分城市能级分布5图6越秀地产预收账款亿元及对结算覆盖倍数5图7越秀地产整体扣税结算毛利率5图8越秀地产营收及销售口径销售管理费用率5图9越秀地产少数股东损益及权益占比6图10越秀地产净利率归母净利率及核心净利率6图11越秀地产销售金额亿元及增速7图12越秀地产7图13越秀地产拿地金额亿元及拿地力度9图14越秀地产拿地分线分布9图15越秀地产土地储备万方及去化周期年11图16越秀地产土地储备分线分布11图17越秀地产有息负债亿元及增速11图18越秀地产加权平均融资成本11表1主流房企销售金额亿元及增速7表2越秀地产历年全国销售排名8表3主流房企拿地力度拿地金额销售金额10识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明315TablePageText越秀地产跟踪研究一收入利润稳健增长管理效率提升费率下降根据公司中期业绩公告2023年上半年越秀地产实现营业收入3210亿人民币下同同比增长26归母净利润218亿元同比增长275核心净利润215亿元同比增长08在市场下行背景下公司收入业绩规模依然维持稳健增长公司中期分红857亿元对应核心净利润分红比例40连续7年维持稳定的高分红比例股东回报优厚图1越秀地产营业收入亿元及增速图2越秀地产归母净利润亿元及增速80050458070040604035600275402623030500102202540020020300-20101520026-401001005-600-100-80151617181920212223H1151617181920212223H1营业收入亿元同比右归母净利润亿元同比右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心图3越秀地产核心净利润亿元及分红率图4越秀地产结算收入亿元及增速45428006040417005035406004030392615003025384002020371536300101035200053409100-10033151617181920212223H10-20151617181920212223H1核心净利润亿元分红率右结算金额亿元同比右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心收入方面23年上半年公司实现地产结算收入302亿元同比增长09对应结算面积133万方同比增长109结算均价22699元平同比下降90主要由于结算规模占比超过70的广州结算均价同比下滑13结算结构变化带动整体结算均价下滑公司销售均价自19年起持续上升预计未来结算均价也将维持稳定识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明415TablePageText越秀地产跟踪研究图5越秀地产结算金额分城市能级分布图6越秀地产预收账款亿元及对结算覆盖倍数71119892100016020226862783690014080020216252601161341207002020416473111600108100201954824820450080201822957419640060201725244330630040200201634145120910020201555631612800020406080100151617181920212223H1一线城市二线城市三线城市预收账款亿元对结算覆盖比例右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心截至23年中期公司在手已售未结资源2212亿元同比增长415较22年末则有236的增长对结算规模覆盖比例进一步提升在售可结算资源充足从竣工角度来看23年上半年公司全口径竣工规模249万方同比增长265全年目标完成比例为33高于历史同期完成进度持续积累的资源叠加高竣工增速将成为公司收入规模稳健增长的坚实基础其他业务方面23年上半年公司实现物业管理收入98亿元同比增长29商场等经营物业租金收入为21亿元同比增长167持股368的越秀房托0405HK租金收入为106亿元同比增长123随着疫情等影响因素逐渐减弱公司其他业务也将进入稳健发展通道图7越秀地产整体扣税结算毛利率图8越秀地产营收及销售口径销售管理费用率4008035070300602505020040150301002050100000151617181920212223H1151617181920212223H1整体毛利率扣税毛利率结算毛利率销售管理费用率销售管理费用销售金额数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心利润率方面公司23年上半年整体毛利率扣税毛利率分别为178156同比分别下降35pct20pct较22年全年则有27pct15pct的下降主要由于市场景气度下行叠加高价地进入结算周期开发业务的利润率下行23年上半年公司地识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明515TablePageText越秀地产跟踪研究产结算毛利率为189较22年同期及22年全年分别下降40pct29pct总体来看公司当前地产结算利润率虽然有所下行在依然处于行业中上水平考虑到公司21年下半年起获取大量高利润率项目未来公司盈利能力将企稳回升费用表现方面23年上半年公司销售管理费用率营收口径销售金额口径分别为4216同比分别下降02pct12pct较22年全年则分别下降11pct14pct公司通过发展全员营销精细管理提升自有渠道占比销售管理成本自21年起持续降低在景气度迅速恶化的市场环境下依然表现优秀综合盈利及费用23年上半年公司实现净利率归母净利率核心净利率分别为916867较22年分别提升06pct13pct08pct运营效率的提升是公司盈利能力提升的关键图9越秀地产少数股东损益及权益占比图10越秀地产净利率归母净利率及核心净利率50014045012040035010030080250200601504010020500000151617181920212223H1151617181920212223H1少数股东损益占比少数股东权益占比净利率归母净利率核心净利率数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心二销售规模快速增长高强度投资聚焦核心城市销售方面23年上半年公司实现销售金额836亿元同比增长710销售增速领先百强714pct居于主流房企第二位仅略低于保利置业集团全国销售排名上升至第13位较22年再前进3位较21年则有25位的大幅提升23年前8月越秀实现销售金额1020亿元同比增长619销售排名进一步提升至全国第12位距离前十门槛只有116亿的差距结构表现来看23年上半年公司一二线城市销售规模占比达到95较22年进一步提升06pct分区域来看上半年公司大湾区销售规模占比55较22年上升7pct华东区域占比则下降12pct至22北方区域在北京的助推下占比提升至8从销售进度来看年初公司披露销售目标为1320亿元截至上半年末完成进度已达到63前8月则进一步达到77而历史同期半年度及前8月平均销售进度分别为4768全年大概率将超额完成销售目标识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明615TablePageText越秀地产跟踪研究图11越秀地产销售金额亿元及增速图12越秀地产销售金额分线分布1400802023H16383131200702022518427710602021567365100050202061131580040201950338360030201852337540020201745038086200102016416344002015456363151617181920212223H1020406080100下半年计划销售金额亿元销售金额亿元同比右一线城市二线城市三线城市海外数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心表1主流房企销售金额亿元及增速23H1销售金23H1销售金1-8月销售金1-8月销售增2022年增速23Q1增速23Q2增速额亿元额增速额亿元速保利置业集团3751287427802-1132617519越秀地产8367101020619862173134华发股份769558899389-14111961建发股份13125471610345-66513577招商蛇口16644012061237-105526316滨江集团9263541133222-90626196华润置地17024072077212-46719215中国海外宏洋集团259246313202-43447467中国海外发展18023012110182-20273270保利发展2368127299162-14525825中国金茂86023097405-34239791绿城中国1342191170505-145272130龙湖集团9851461231-25-305384-32美的置业40613491-82-422184-157万科A2039-532486-112-336-48-57合生创展集团161-47183-124-230255-322金地集团858-1471088-225-226-31-243宝龙地产176-242217-256-595-271-211首开股份349-197408-291-243-120-263德信中国135-302177-295-512-126-471弘阳地产130-336169-326-596-255-400雅居乐集团282-284330-333-531-204-377远洋集团357-171401-343-26498-316新城控股424-349545-363-504-308-389识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明715TablePageText越秀地产跟踪研究建业地产100-286111-381-600-06-512合景泰富集团191-273211-395-521-103-442世茂集团281-358333-413-679-329-388中骏集团控股201-384236-427-435-335-438碧桂园1577-3781822-454-359-352-407旭辉控股集团419-336511-458-498-265-395禹洲集团117-443142-463-661-526-344中梁控股210-457253-469-616-471-457富力地产135-489155-497-680-453-652正荣地产97-546117-533-770-658-330融创中国521-538615-543-717-595-435力高集团76-38080-553-414-237-491时代中国控股94-656112-657-584-615-700融信中国98-747116-763-628-809-680八强央国企1138035513900221-102625176重点跟踪房企24498-3129723-121-38040-94数据来源公司年报公司中报公司经营简报广发证券发展研究中心表2越秀地产历年全国销售排名排名2012201320142015201620172018201920202021202223M1-81万科万科万科万科恒大碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园保利10世茂绿城融创华夏万达华润龙湖华润招蛇龙湖龙湖滨江12招蛇龙湖绿城世茂金地金地招蛇招蛇新城世茂金茂越秀15富力招蛇招蛇龙湖新城旭辉旭辉旭辉金茂金茂铁建绿地16远洋富力金地富力世茂世茂金地中南金科新城越秀铁建17雅居乐华夏雅居乐雅居乐首开泰禾绿城金科中南中南旭辉融创18宏立城雅居乐远洋远洋旭辉中南中南金茂阳光城金科华发新城19中信远洋九龙仓铁建富力阳光城富力中梁绿城阳光城新城旭辉20华夏中铁金科荣盛鲁能正荣泰禾华夏中梁中梁远洋美的30金科融侨旭辉首开首创蓝光荣盛荣盛祥生荣盛中梁国贸31新城金融街越秀金科金科铁建首开滨江建发卓越中骏华侨城32北城和记中信仁恒泰禾金科龙光铁建铁建华发路劲象屿33九龙仓九龙仓金茂中铁复地首开新力蓝光美的奥园万达城建34复地复地蓝光九龙仓华发滨江铁建美的华发富力武汉城建路劲35大悦城蓝光合景复地龙光祥生佳源龙光新力祥生华侨城世茂36蓝光旭辉中南越秀融侨融侨佳兆业新力远洋佳兆业雅居乐大悦城37首创宏立城复地建发保置龙光滨江首开禹洲越秀大悦城中南38越秀敏捷首开龙光九龙仓首创奥园卓越蓝光首开融信雅居乐39合景深业泰禾滨江蓝光佳兆业美的华发合景新希望新希望大家40大华合景华侨城卓越中梁奥园融侨金辉新希望禹洲保利置业大华41建发华侨城敏捷中信仁恒美的金辉合景中骏中骏城建中建壹品42恒盛首创正荣中南滨江金辉建业泰禾首开合景恒大伟星识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明815TablePageText越秀地产跟踪研究43中南新世界电建升龙卓越新力首创首创时代宝龙联发仁恒44旭辉中南融信深业建发时代合景中骏卓越中交龙光武汉城建45仁恒越秀金辉鲁能越秀保置福晟华侨城金辉金辉阳光城中建东孚46路劲卓越建业金辉佳兆业合景时代时代越秀时代合景中骏47合生海亮时代大悦城电建越秀华发佳源华夏电建海伦堡阳光城48滨江海航协信融侨升龙福晟卓越禹洲仁恒弘阳宝龙上海地产49建业大悦城雨润电建时代大悦城俊发建发弘阳海伦堡金辉宝龙50金辉建发大悦城时代路劲俊发东原新希望融侨华侨城时代佳兆业51升龙中天大悦城复地大悦城建业华侨城新力国贸新希望52金源合景金辉建业万达越秀中交华宇大家中天美好53海亮蓝光朗诗路劲建发融侨万达路劲大华深业集团54中天朗诗天房卓越越秀弘阳大悦城仁恒颐居龙光55卓越五矿长实电建中骏福晟宝龙德信伟星中梁数据来源克而瑞广发证券发展研究中心拿地方面23年上半年公司新增11宗土地总拿地金额283亿元对应拿地力度347-8月公司新增6宗土地总拿地金额110亿元对应拿地力度6023年1-8月累计拿地力度上升至39虽然较21-22年65以上的拿地力度有所下降但在头部房企中依然维持领先的投资水平从投资策略来看公司投资进一步聚焦前8月新增土地全部位于核心一二线的10个城市中其中一线城市占比59较22年进一步提升8pct去化确定性高的城市占比提升为公司规模稳健增长奠定坚实基础具体城市来看北京广州杭州投资规模居前分别达到138亿元91亿元71亿元三个城市合计占比达到76核心聚焦的高强度投资为公司未来销售规模的稳定兑现打下基础图13越秀地产拿地金额亿元及拿地力度图14越秀地产拿地分线分布100012010090010090380015198040700303245806770600607150060506440088394079407630030605960522002020100261018000151617181920212223M2015201620172018201920202021202220231-8M1-8拿地金额亿元拿地力度金额口径一线城市二线城市三线城市数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明915TablePageText越秀地产跟踪研究表3主流房企拿地力度拿地金额销售金额证券简称19年20年21年22年23H123M1-822Q122Q222Q322Q423Q123Q223M7-8华润置地59484953636060407838556950建发股份57626950505459857013296869华发股份296722413044359105172440132越秀地产856181673439198610740234660滨江集团51574251433720109462121609保利置业3728493422360741138052134保利发展34473535303338225728164346绿城中国6770592821305649242132765万科A37293022232916201237163056华侨城A9452355272451102242915招商蛇口44556644242418794727123420龙湖集团43514922252343171818104116首开股份315650168230172125150116中海地产535048412321384054365399中国金茂65454918121441749022227金地集团4656221014111820311282大悦城49253816861044071240建业地产31191956517300900新城控股25422406500001100碧桂园29342725434100110远洋集团103724344001001000富力地产19630430000700合景泰富302010330000500金融街621230120004900000美的置业7526240000000000雅居乐2923240000000000中骏集团6142330000000000数据来源公司年报公司中报公司经营简报广发证券发展研究中心截止23年中期公司在手未结算土储总建面2813万方考虑计容后对销售面积覆盖倍数约为48倍且集中于一二线及核心经济圈土储分布较22年更为均衡对单一市场依赖度有所下降识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1015TablePageText越秀地产跟踪研究图15越秀地产土地储备万方及去化周期年图16越秀地产土地储备分线分布3000603481106250047650312120004一线城市15003457二线城市466三线城市10002海外410500143400151617181920212223H1土地储备万方总建面口径去化周期年右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心三快速扩表仍在持续融资结构及成本进一步改善资产负债方面截止23年中期公司账面有息负债998亿元较22年末进一步提升13一年内到期有息负债占比12较22年则进一步下降6pct现金短债比42倍扣除受限制现金后现金短债比253倍较22年末大幅提升115倍负债结构安全健康融资成本来看公司23年中期加权平均融资成本398较22年进一步下降18bp公司在维持快速杠杆扩张的过程中持续优化负债结构降低负债成本是后续规模稳健扩张及盈利能力改善重要基础图17越秀地产有息负债亿元及增速图18越秀地产加权平均融资成本51200353051000255800169180205154266004104400541604398200-540-104151617181920212223H1151617181920212223H1加权平均借贷利率有息负债亿元同比右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1115TablePageText越秀地产跟踪研究此外上半年越秀完成面向合资格股东的供股计划每100股配发30股股票供股总数929亿股占扩大后总股本的2308供股价格9港元股扣除费用后募集资金约为830亿港元资金主要用于大湾区及华东地区核心城市投资及运营资金四盈利预测和投资建议2018年以来公司积极拓展精准布局销售规模持续提升并突破千亿把握窗口期充分利用股权及债权融资机会补充在售资金及土储资源为公司未来发展奠定坚实的基础考虑公司在手可售货值厚度及分布区位我们预计公司未来销售规模增长趋势仍将维持并为持续转化为收入业绩为股东带来稳定回报预计公司23-24年归母净利润461亿元542亿元同比增速均在17左右对应PE为96x82x公司当前PBLF估值仍在065倍左右我们维持公司合理估值对应22年末归母净资产09倍PB合理估值考虑092人民币港元的汇率对应合理价值1153港元股维持买入评级五风险提示广州市场土地及商品房市场改善不及预期单一市场波动过大影响公司整体盈利能力行业景气度恢复不及预期影响公司销售房价预期不足导致销售毛利率承压政策环境改善速度不及预期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1215TablePageText越秀地产跟踪研究资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产267989292652409511481434578386经营活动现金流-4676481195631663014526货币资金4049935118721917769585197净利润35893650461454196272应收及预付2543525219282273168035833折旧摊销344433528533538存货185545218422268310338313419991营运资金变动及其他-86087284422106797715其他流动资产1650913893407843374637366投资活动现金流-6519-6920-8526-4135-4545非流动资产4586653700586776420170337资本支出-127170688910011128长期股权投资2354829628333623759242404投资变动-3184-7626-9415-5136-5672固定资产38964748479648444892其他-20640000无形资产44564509450945094509筹资活动现金流157932088936035-6991-2479其他长期资产1396614815160111725718533债权融资82192569340048-24002039资产总计313855346352468188545635648723股权融资16320729000流动负债186645181718290765359697439996其他59424804-3277456-26短期借款2980215744552425363643963现金净增加额4598187813707255057502应付及预收7281081168846778842392329期初现金余额3730840499351187219177695其他流动负债8403384805150846217637303705期末现金余额4049935118721917769585197非流动负债5284379841809148068893023至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E长期借款4573272554731057231084022其他非流动负债71117287780983789001负债合计239488261559371678440385533019股本1803518035234462344623446其他股权工具00000资本公积及留存收益2820129395331063852544797归属母公司股东权益4623647430565526197168243主要财务比率少数股东权益2813137363399584327947461至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E负债和股东权益313855346352468188545635648723成长能力至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E营业收入增长24102621242513271444营业利润增长-8211375257617221575归属母公司净利润增-15511015167017451575长获利能力利润表单位百万元毛利率21752045188219311939至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E净利率919848513532538营业收入573797241689977101915116635ROE776834816874919营业成本4489657610730428223894016ROIC212199194224242销售费用15902041221625503066偿债能力管理费用16231769204421782619资产负债率763755794807822财务费用350279508631319净负债比率471627582458370其他经营收益00000流动比率14361610140813381315投资净收益415-97118513341504速动比率442408486398360营业利润933510618133541565318119营运能力利润总额1084210830133541565318119总资产周转率199219221201195所得税55694692614569137665应收账款周转率28192859336734023455净利润527461377209874010454存货周转率262285300271248少数股东损益16852184259533214182每股指标元归属母公司净利润35893953461454196272每股收益116128088104120EBITDA961311428113181325014792每股经营现金流-116120183318278EPS元116128088104120每股净资产115118108118130至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E估值比率PE7367968271PB074072060055050EVEBITDA3630302623识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1315TablePageText越秀地产跟踪研究广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆资深分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼资深分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧高级研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬高级研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维高级研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1415TablePageText越秀地产跟踪研究广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1515