公司2023H1业绩符合预期：2023H1，公司实现营收321亿元，同比增长2.6%；核心净利润21.5亿元，同比增长0.8%；毛利率为17.8%，同比下降3.4个百分点；核心净利润率为6.7%，同比略降；中期每股派息23.2港仙，派息率40%，业绩符合预期。
　　合约销售金额高速增长，大湾区、华东区域表现亮眼：2023H1，公司实现合约销售金额836亿元，同比增长71%，对应全年1320亿销售目标完成度达63%；其中大湾区合约销售金额为461亿元，同比增长45.3%，华东区域合约销售金额为186亿元，同比增长151.4%。考虑到公司上半年补货有望于下半年推向市场，我们预计公司2023年总可售货量将超年初计划的2400亿元，全年实际销售有望超额达成。
　　多元增储且均位于一二线城市：截至2023H1，公司总土储为2813万平米，其中93%位于安全性更高、去化更有保障的一二线城市，48%来自非公开市场拿地。公司继续发挥“6+1”增储模式的优势，2023H1公司新增土储217万平米，全部位于一线和重点二线城市，其中通过非公开市场拿地占比63%。我们认为非公开市场拿地项目质量优且能够有效控制土地成本，有利于公司保持高于行业平均的毛利率水平。
　　 TOD产品能力强，杭州地铁持续合作：2023H1公司新增杭州星桥TOD项目，总建面约48万平米，是公司在广州以外城市获取的第二个TOD项目，也是和杭州地铁合作的第二个项目。截至2023H1，公司共有9个TOD项目，对应土储为398万平米，占公司总土储的14.2%；2023H1，TOD项目贡献合约销售额185亿元，同比增长53.3%。
　　多渠道融资，平均借贷成本进一步下降：公司通过供股和发行利率更低的人民币公司债不断优化融资结构，截至2023H1公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍；公司平均借贷成本为3.98%，较2022年末下降18个基点；人民币借贷占比79%，较2022年末增加4个百分点。
　　维持“买入”评级，目标价12.00港元：我们认为公司精益管理重视利润和效率提升，在行业下行周期投资策略精准，令销售增速、拿地力度行业领先，行业占位稳步提升，未来业绩有望提速。我们预计公司2023/2024年核心净利润分别为44.5/47.9亿元，分别同比增长4.9%和7.7%。维持“买入”评级，目标价12.00港元，对应2023/2024年PE为10.0/9.3倍。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。