2023上半年业绩符合预期：收入同比增长2.6%至321亿元人民币（下同），各线业务收入保持平稳。毛利率下滑3.5个百分点至17.8%，主要受低毛利非住宅项目结转拖累，管理层预期未来毛利率可稳定在15-20%水平。核心净利润同比增0.9%至21.5亿元，符合我们和市场的预测，也是今年为数不多能够实现净利润同比正增长的内地房企之一。核心派息率稳定在40%，但受供股摊薄效应影响，半年每股派息同比减少22.5%至0.213元。
　　销售逆市增长，大概率超额完成目标：上半年合同销售同比增71.0%至836.3亿元，为全年销售目标1,320亿元的63.4%。包括上半年的余货、新增土地的可售资源，我们推算公司下半年可售资源达1,840亿元，意味着只需要去化率达约26%即可完成目标。截至上半年末，公司已售未结金额达2,212亿元（同比+23.6%），为未来2-3年的收入结转奠定了坚实的基础（较2023年预测收入覆盖倍数为~3倍）。
　　融资成本下降：公司上半年经营性现金流入113亿元，带动现金水平环比上升40.2%至492.5亿元，净负债比例下降9.5个百分点至53.2%。上半年公司发行境内人民币公司债券合共54亿元，加权平均年利率3.37%。截至2023年6月底，人民币贷款占比上升至79%（2022：75%），平均融资成本下降13个百分点至3.98%，在下半年流动性宽松的环境下，我们预计平均融资成本有望进一步下降15-20个基点。
　　维持买入和目标价11.48港元：鉴于越秀强大的销售执行能力、稳健的财务状况（仍保持三条红线绿档）和较低的融资成本，我们相信公司可在行业不确定性下保持增长，并重申买入评级。我们相在充足的可售资源支持下，公司大概率能超额完成全年销售目标。我们维持目标资产净值折45%，目标价11.48港元。