23财年销售目标达成。越秀集团公布了2023年11月的经营数据，实现合同销售额118.75亿元人民币，合同建筑面积33.23万平方米，分别同比增长0.4%和下降0.7%。截至23年首11个月，公司累计实现合同销售人民币1,329.1亿元，同比增长29.1%，完成全年销售目标人民币1,320亿元的100.7%。
　　 23年在上海新增第二个项目。越秀亦宣布以47.85亿元人民币中标上海普陀区别新泾工业园区地块，為越秀今年在上海新增的第二个项目。该项目用地面积40,150平方米，容积率建筑面积72,270平方米，平均楼面地价66,210元/平方米。同时，该项目的平均售价上限为人民币10.2万元/平方米，与长宁和普陀地区的其他项目基本一致。包括所有其他成本，我们估计该项目的总成本约为人民币8.4万元/平方米，毛利率約为17%，与公司开发项目平均17-18%的毛利率一致。
　　年初至今总购地人民币474亿元。包括上海新项目在内，越秀截至2023年已新购入19个项目，规划总建筑面积约360万平方米，总代价达人民币474亿元，占截至2023年首11个月已实现合同销售总额约36%。我们认为越秀集团正按计划补充土地储备以维持土地储备增长，同时保持净负债率稳定在約60%水平。
　　维持买入评级。鉴于市场环境不确定性导致新项目的预期利润率较低，我们相应下调了越秀的长期利润率预期和盈利预测。然而，我们认为越秀的销售业绩仍然领先大多数同业，并且是在不利市场条件下率先完成全年销售目标的开发商。我们保持对越秀买入评级，目标价调整至10.7港元，较资产净值折让50%(之前為45%)，维持越秀为我们2024年行业首选