事件
　　11月22日，深圳市地产调控再松绑。第一，优化普宅标准。深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），删除了原先对成交总价的限制（实际成交总价低于750万元及以下）；第二，下调二套房最低首付。二套住房最低首付款比例由普宅70%、非普80%统一下调至40%。
　　点评
　　1、普通住宅认定标准的概念与演变
　　1995年，财政部在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）中最早提到普通标准住宅的定义，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）细化了普通标准住宅的认定标准，即从住宅小区建筑容积率、单套建筑面积和实际成交价格三个方面进行界定，并提到各地要按照实际情况制定普通住宅的具体认定标准。
　　从一线城市的普通住宅认定标准政策发展历程来看：
　　1）小区建筑容积率方面，北京、广州和深圳的认定标准均为“住宅小区建筑容积率在1.0以上”。上海在2008年第二次修订政策时删去了小区建筑容积率的描述，用具体的“五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄”房屋类型替代。
　　2）单套建筑面积方面，一线城市的标准均较稳定，北京和上海的认定标准为“单套建筑面积在140平方米以下”，广深与北上有所区别，认定标准为“套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下”。
　　3）实际成交价格是普宅标准变动的核心。北京和上海修订政策的节奏较一致，2005年均参考国办发[2005]26号文件，以同土地级别上的住房平均交易价格作为参考。2008年，由于土地级别的认定标准较难执行，北京改为将分环线的房屋总价作为平均交易价格标准。上海仍以同级别土地为标准，但补充了分内外环线的房屋总价标准。此后，北京在2011年以分环线和南北不同区域的单价作为标准，并在2014年加入了总价的指标，不再只设立单价一个指标。上海在2012年和2014年均只修改总价标准。深圳在2019年曾经删去成交价格的标准，只保留容积率和建筑面积要求，但在2020年又加上了“实际成交总价低于750（含）万元”的要求。广州则根据2005年颁布的《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》要求，只考虑同等级土地的平均交易价格。
　　2、深圳优化普宅标准有何影响？
　　第一，上涨的房价vs不变的标准，当前一线城市普宅标准的适应性有所下降。实际成交价格是普通住宅和非普通住宅划分的关键，早期一线城市基于当地房价对实际成交价格认定标准的修改频率较高，如北京和上海在2008年、2011年和2014年都进行了政策修订，但除了深圳在2019-2020年调整过成交价标准以外，北京和上海已经9年未调整普通住宅认定标准政策，广州则是沿用2005年版本。与此同时，一线城市房价持续上涨。截至2023年10月，北京、上海、广州和深圳的样本住宅平均价格较2014年末分别上涨了40.08%、60.20%、41.02%和73.80%。在原先的标准下，许多住房因成交价格被认定为非普通住宅，导致购房者需要承担更高的首付比例和税费，直接推高购房成本。
　　第二，房地产供求关系发生变化，普宅标准有必要进行调整。8月末至9月初地产迎来一轮放松潮，且以核心城市限购限贷松绑为主力，短期推动来访成交反弹，但持续性偏弱，10-11月地产销售回落。销售的背后是收入预期和房价预期偏弱，居民置业和加杠杆的能力和意愿不足，仍需政策加码，推动信心修复。
　　第三，此次深圳取消实际成交总价对普宅认定的约束，主要有利于改善性需求群体购房加杠杆和降低税费成本。一方面，二套房首付由普宅70%、非普80%统一为40%。另一方面，个人将购买5年及以上的非普通住房对外销售的，需以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税，而若调整认定为普通住宅，这一部分增值税免于征收，有利于降低换房群体的税费成本，推动卖旧买新。
　　 3、限贷放松扩散至二套房
　　8月30日深圳落实“认房不认贷”，将首套房首付比例下限统一降至30%，无房有贷者的首付比例可下降20%-30%，但70%-80%的二套房首付比例仍然显著高于全国政策下限（30%）。目前来看，地产基本面仍待进一步修复，限贷放松加码有其必要性。此次深圳将二套房首付下限调整为40%，调降幅度较大，有利于降低居民购房门槛，更好满足刚性和改善性住房需求。
　　中央金融工作会议之后，近期地产政策利好频出，更多集中在供给和融资端。此次深圳连续松绑普宅标准和二套房首付比例，意味着核心城市需求端放松加码亦可期待。往后看，政策仍是决定地产走势的关键变量，关注其他一线城市调控动向、“三大工程”建设进展、房企融资端支持措施等。
　　风险提示：政策效果不