报告摘要：
　　首批消费基础设施REITs挂网，消费类REITs产品发行走上快车道。2023年3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，首次提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs，其内容包括优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日首批消费基础设施REITs项目由证监会审批通过并报至交易所。公募REITs市场底层资产迎来实质性扩容，在政策呵护下，消费类公募REITs产品发行正式走上快车道。
　　首批消费基础设施REITs资产类型包括购物中心、社区商业等。首批项目分别为华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT，嘉实物美消费REIT。基金管理人分别为华夏基金、中金基金、嘉实基金，均有丰富的REITs储备及发行经验，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，资产质量整体优质。底层资产包括购物中心、社区商业等，具体分别为青岛万象城购物中心、长沙览秀城购物中心、杭州西溪印象城购物中心、北京社区商业（大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目）。
　　消费基础设施纳入REITs试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场，包含基础设施、住宅、零售等13大类市值1.13万亿美元，其中商业地产和住宅类合计5439亿美元，包括住宅1892亿美元、零售1567亿美元、健康中心946亿美元、写字楼714亿美元、度假酒店320亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，参考美国商业地产REITs化率约4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500亿元之间。长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。
　　投资建议：近期公募REITs扩容及常态化发行节奏明显开始提速，新政利好优质资产、强运营标的。消费基础设施是构建大消费体系的重要载体，在国家促进内需的大背景，消费基础设施REITs的推出，不仅有助于REITs市场的多样性，亦有利于核心消费类核心资产加速盘活和周转，促进大不动产资管领域，从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变，从企业端看拥有优质消费基础设施资产、运营能力强的商业机构将显著受益；从资产端看底层资产权属清晰、具备稳定现金流和强抗风险能力的核心一二线资产将显著受益。
　　风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。