▍房地产行业2024年投资策略—补新盘旧修复信用，高线开发双重影响
　　房地产和物业服务｜我们认为，保交付政策已经取得实效，产业恶性循环逐渐被打破，企业信用已经越过分水岭，风险正在逐步平息。我们预计，2024年全年商品房销售面积和销售额分别同比下降7.9%和上升5.1%，高线化是导致商品房销售额表现显著好于销售面积表现的原因。同时，受高线化和信用风波影响，在充分考虑了保障性住房和城中村改造带来的对冲效应之后，我们预计2024年全年房屋新开工面积下降15%，竣工面积下降20%，房地产开发投资下降8.8%。摆脱了信用困境，房企有望进入新的发展通道。2022年以后企业新增的土地储备成本低，盈利性强，销售去化好。我们测算，头部龙头央企的销售额中2022年之后新拿资源的占比已经过半。时间已经开始成为部分开发企业的朋友。部分开发企业可以持续新购土地，和地方政府部门洽商存量低效土地的处置办法，优化库存结构。通畅的融资渠道和较强的开发运营能力，是企业在新时代竞争中做大做强的关键。
　　▍ 2023年10月金融数据点评—政府债成为社融的主要支撑因素
　　宏观经济｜10月社融存量同比增速为9.3%，比9月提高0.3个百分点。政府债是最主要的支撑因素，10月净融资1.56万亿元，为历史第二高值，比去年同期多1.28万亿元。10月贷款总体规模尚可，但企业中长期贷款偏少，票据贴现和非银贷款较多，反映出企业融资意愿依然偏弱。未来，政府债有望支撑11月和12月社融增速继续走高，并且推动经济进一步回稳向上。
　　▍债市启明系列—如何看待2024年信贷与社融的增长？
　　固定收益｜2023年以来，在各类“宽信用”政策组合下，实体部门融资需求有所回暖，但整体恢复节奏和恢复效果仍存不确定性。展望2024年，我们认为政策还将持续发力加码宽信用，内生融资需求将缓慢回暖，预计社融同比增速将呈现倒“N”形的走势，全年同比增速可能落在9.5%附近。