公司董事会于2023年10月11日（交易时段后）宣布关联交易。公司（作为买方）、中国建筑国际的非全资附属公司及中国建筑兴业的全资附属公司（作为卖方）与中国建筑兴业（作为卖方的担保人）订立协议，据此，卖方有条件同意出售而公司有条件同意购买待售股份（即目标公司的唯一已发行股份），代价不超过港币9.5亿元。目标公司为中海通信的唯一股东，而中海通信则为中海监理的唯一股东。中海通信主要于中国从事提供通信工程咨询服务，中海监理主要于中国从事提供工程监理及施工咨询服务。
　　传统业务积极转型，盈利能力呈现优势。中国建筑兴业运营管理包括公司城市发展管理及咨询服务、工程咨询服务、热电业务及提供资金予基建项目。中国建筑兴业旗下中海监理在巩固、优化传统监理业务的同时，积极向项目管理及咨询业务转型。2023年上半年，中国建筑兴业运营管理业务收入占比为11.74%，对应营业收入为5.54亿港元。2023年上半年，中国建筑兴业总体毛利率为14.32%，运营管理毛利率为21.38%。
　　高效发挥协同效应，补全综合能力定位。海博工程是公司旗下工程增值服务子品牌，具有近40年工程经验，是建筑全生命周期工程服务创领者。2023年上半年，公司非业主增值服务实现收入12.06亿港元，同比增长39.3%，实现毛利1.63亿港元，同比增长22%。
　　我们认为，1）中海建筑兴业旗下中海监理公司具有综合专业资质，监理业务积极转型谋求发展，轻资产业务符合公司发展走向；业绩表现可圈可点，在手资源保持充盈，目标公司高利润水平助力公司业绩表现。由于目标公司的监理及技术顾问业务可与公司的全程物业咨询管理服务相辅相成及融合，从而巩固公司的主营业务，故预期建议收购事项可带来协同效益。通过收购事项公司从事并拓展包括监理业务在内的城市运营服务领域，更加落实聚焦公司作为城市空间综合营运商的战略定位。
　　2）但从估值层面来看，收购标的估值缺乏想象力，特别该项为集团内部的收购建议事项，我们认为应关注该项收购对公司后续的持续业绩贡献度。
　　投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司2023年EPS为0.49港元每股。收购事项对公司短期估计构成一定冲击，但并不影响公司长期成长空间和国资背景。我们维持此前估值水平，给予公司2023年21-24倍动态PE估值，对应合理价值区间为每股10.29-11.76港元，认为当前股价回落带来后续价值空间，给予公司“优于大市”评级。风险提示。标的估值存在争议，监理业务转型程度有待验证。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告中海物业2669公司跟踪报告2023年10月26日TableInvestInfo投资评级优于大市维持协同发展全流程能力长期成长仍具空间股票数据TableSummary10Ta月b2le5日S收to盘ck价In港fo元688投资要点52周股价波动港元468-1086总股本百万股3287公司董事会于年月日交易时段后宣布关联交易公司作总市值亿港元22620231011相关研究为买方中国建筑国际的非全资附属公司及中国建筑兴业的全资附属公司Ta利bl润e高R质ep量or增tIn长fo独立性不断增强作为卖方与中国建筑兴业作为卖方的担保人订立协议据此卖方20230828有条件同意出售而公司有条件同意购买待售股份即目标公司的唯一已发行中海物业2022年年报点评营收利润稳健股份代价不超过港币95亿元目标公司为中海通信的唯一股东而中增长业务竞争力持续提升20230326海通信则为中海监理的唯一股东中海通信主要于中国从事提供通信工程咨中海物业2022年半年报点评营收利润高询服务中海监理主要于中国从事提供工程监理及施工咨询服务增长外拓扎实增速快20220905市场表现传统业务积极转型盈利能力呈现优势中国建筑兴业运营管理包括公司城TableQuoteInfo市发展管理及咨询服务工程咨询服务热电业务及提供资金予基建项目中国建筑兴业旗下中海监理在巩固优化传统监理业务的同时积极向项目管理及咨询业务转型2023年上半年中国建筑兴业运营管理业务收入占比为1174对应营业收入为554亿港元2023年上半年中国建筑兴业总体毛利率为1432运营管理毛利率为2138高效发挥协同效应补全综合能力定位海博工程是公司旗下工程增值服务沪深300对比1M2M3M子品牌具有近40年工程经验是建筑全生命周期工程服务创领者2023绝对涨幅-266-190-171年上半年公司非业主增值服务实现收入1206亿港元同比增长393相对涨幅-22-50-70实现毛利亿港元同比增长资料来源海通证券研究所16322TableAuthorInfo我们认为1中海建筑兴业旗下中海监理公司具有综合专业资质监理业务积极转型谋求发展轻资产业务符合公司发展走向业绩表现可圈可点在手资源保持充盈目标公司高利润水平助力公司业绩表现由于目标公司的监理及技术顾问业务可与公司的全程物业咨询管理服务相辅相成及融合从而巩固公司的主营业务故预期建议收购事项可带来协同效益通过收购事项公司从事并拓展包括监理业务在内的城市运营服务领域更加落实聚焦公司作为城市空间综合营运商的战略定位2但从估值层面来看收购标的估值缺乏想象力特别该项为集团内部的收购建议事项我们认为应关注该项收购对公司后续的持续业绩贡献度分析师涂力磊Tel021-23185710投资建议优于大市评级我们预计公司2023年EPS为049港元每股Emailtll5535haitongcom收购事项对公司短期估计构成一定冲击但并不影响公司长期成长空间和国证书S0850510120001资背景我们维持此前估值水平给予公司2023年21-24倍动态PE估值对应合理价值区间为每股港元认为当前股价回落带来后续价联系人陈昭颖1029-1176值空间给予公司优于大市评级风险提示标的估值存在争议监理Tel02123183953业务转型程度有待验证Emailczy15598haitongcom主要财务数据及预测TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业总收入百万港元9442041268897164661621180612731064-YoY441344298286289净利润百万港元98387127315161529207362266691-YoY40552940268728372861全面摊薄EPS港元030039049063081毛利率174159157157157净资产收益率328353309284268资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中海物业26692事件公司董事会于2023年10月11日交易时段后宣布关联交易公司作为买方中国建筑国际的非全资附属公司及中国建筑兴业的全资附属公司作为卖方与中国建筑兴业作为卖方的担保人订立协议据此卖方有条件同意出售而公司有条件同意购买待售股份即目标公司的唯一已发行股份代价不超过港币95亿元受参照目标公司经审核资产净值及溢利保证补偿调整所规限目标公司现时管理约128个传统监理项目管理及全程顾问合约组合预期可带来稳定收入预期该交易完成后中国建筑国际集团及中国建筑兴业集团将确认出售收益约港币53亿元目标公司为中海通信的唯一股东而中海通信则为中海监理的唯一股东目标公司的主要业务为于中海通信持有权益中海通信主要于中国从事提供通信工程咨询服务中海监理为中国政府主管机关认定的高新技术企业取得中国住房和城乡建设部颁发的工程监理综合资质为中国内地提供监理服务的最高标准之一主要于中国从事提供工程监理及施工咨询服务建设工程监理是指具有相应资质工程监理单位受建设单位委托根据法律法规工程建设标准勘察设计文件及合同在施工阶段对建设工程质量造价进度进行控制对合同信息进行管理对工程建设相关方的关系进行协调并履行建设工程安全生产管理法定职责的服务活动以下建设工程必须实行监理一国家重点建设工程二大中型公用事业工程三成片开发建设的住宅小区工程四利用外国政府或者国际组织贷款援助资金的工程五国家规定必须实行监理的其他工程一中国建筑兴业监理业务转型升级盈利能力呈现优势2023年上半年中国建筑兴业营业收入为4716亿港元同比增长239其中港澳营业收入继续高增同比增长271内地营业收入同比增长486占比提升35个百分点海外营业收入稳步收缩图1中国建筑兴业营业收入及其同比图22023年中期中国建筑兴业收入构成占比资料来源wind海通证券研究所资料来源wind海通证券研究所中国建筑兴业运营管理包括公司城市发展管理及咨询服务工程咨询服务热电业务及提供资金予基建项目中国建筑兴业旗下中海监理在巩固优化传统监理业务的同时积极向项目管理及咨询业务转型2023年上半年中国建筑兴业运营管理业务收入占比为1174对应营业收入为554亿港元2023年上半年中国建筑兴业总体毛利率为1432运营管理毛利率为2138截至2023年上半年底中国建筑兴业运营管理业务在手合约额总额为1111亿港元在手合约额中未完成额为58亿港元新签合约额为416亿港元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中海物业26693图3中国建筑兴业综合及分项毛利率图4中国建筑兴业分项业务合约额情况资料来源wind海通证券研究所资料来源中国建筑兴业2023年中期业绩海通证券研究所二中海物业非业主增值打造品牌补全综合整体能力海博工程是公司旗下工程增值服务子品牌具有近40年工程经验是建筑全生命周期工程服务创领者海博工程围绕建筑生命线打造房产开发产业链物业工程产业链能源管理产业链企业孵化生态链物资采购供应链五大业务链条2023年上半年公司非业主增值服务实现收入1206亿港元同比增长393实现毛利163亿港元同比增长22其中2023年上半年工程服务业务实现科技业务收入295亿港元同比增长76实现其他工程服务377亿港元同比增长1168工程服务业务收入快速增长我们认为随着收购事项的展开进行公司海博工程全链条全周期的建设将更加成熟完善相关业务专业能力盈利能力具有上升空间工程服务业务收入的增长趋势有望持续加速图5公司非业主增值服务构成图6公司非业主增值服务毛利及毛利率资料来源中海物业2023年中期业绩推介海通证券研究所资料来源中海物业2023年中期业绩推介海通证券研究所从估值角度来看2021年1月1日至2023年8月31日目标公司年化平均归母净利润约为港币054亿元以购入价港币95亿元作比目标公司往绩市盈率约为1754倍卖方保证目标公司2023年未经审核综合除税后纯利不少于港币05亿元以购入价港币95亿元作比目标公司预测市盈率为19倍根据2022年公司归母净利润港元1273亿元计算按平均市值约港币28859亿元签订该协议日期前最后五个交易日的平均市值计算公司市盈率约为2267倍高于目标集团往绩市盈率但以我们预计公司2023年EPS049港元每股与2023年10月25日公司收盘价688港元作比公司预测市盈率约为1404倍低于目标集团预测市盈率我们认为中海建筑兴业旗下中海监理公司具有综合专业资质监理业务积极转型谋求发展轻资产业务符合公司发展走向业绩表现可圈可点在手资源保持充盈目标公司高利润水平助力公司业绩表现由于目标公司的监理及技术顾问业务可与公司的全程物业咨询管理服务相辅相成及融合从而巩固公司的主营业务故预期建议收购事项可带来协同效益通过收购事项公司从事并拓展包括监理业务在内的城市运营服务领域更加落实聚焦公司作为城市空间综合营运商的战略定位但从估值层面来看收购标的估值缺乏想象力特别该项为集团内部的收购建议事项我们认为应关注该项收购对公司后续的持续业绩贡献度请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中海物业26694投资建议优于大市评级我们预计公司2023年EPS为049港元每股收购事项对公司短期估计构成一定冲击但并不影响公司长期成长空间和国资背景我们维持此前估值水平给予公司2023年21-24倍动态PE估值对应合理价值区间为每股1029-1176港元认为当前股价回落带来后续价值空间给予公司优于大市评级表1可比公司估值表均为人民币计价元倍总市值EPSPEPEG2023代码简称亿港元2023PE2022-24年净利润20222023E2024E20222023E2024E复合增速6049HK保利物业172201249304143411589470651209HK华润万象生活694097123154292423061835115001914SZ招商积余152056073089221017061391090均值218917231391090注1收盘价为2023年10月25日价格EPS为Wind一致预期1港元093人民币资料来源Wind海通证券研究所风险提示标的估值存在争议监理业务转型程度有待验证请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中海物业26695财务报表分析和预测主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万港元20222023E2024E2025E每股指标港元营业总收入12689164662118127311每股收益039049063081营业成本10669138801785923029每股净资产037076062086毛利率1592157015681568每股经营现金流111161225307销售及管理费用46559576327413295587价值评估倍其他营业费用5058556461206732PE177614001091848营业利润150421195399251887325806PB029027028029利息收支-60-39-63-88EVEBITDA970881601375其他非经营性损益109120132145盈利能力指标除税前利润1678211927203499毛利率1592157015681568减所得税398487626805净利润率1003981979977净利润1281163220952694净资产收益率3525309128412676少数股东权益8162127盈利增长归属普通股东净利润1273161520742667营业收入增长率3439297728632894归母净利润增长率2940268728372861偿债能力指标资产负债率6381591052344679资产负债表百万港元20222023E2024E2025E流动比率150164186210货币资金27485268740210363速动比率135150172195应收款项2724294531573393存货971105311291233经营效率指标其它流动资产3085305431583275应收帐款周转天数7835652954414534流动资产合计9527123201484618263应付帐款周转天数4559326523331944固定资产114123131139商誉及无形资产192207221234其他非流动资产288295301308非流动资产合计594624654682资产总计10121129441550018945短期借款68000应付账款1585147313541455应交税金331387423464其他流动负债4704606166277263流动负债合计6357753479808717长期借款0153045其它长期负债102102102102现金流量表百万港元20222023E2024E2025E非流动负债合计102117132147经营活动现金流1211249520292841负债总计6458765081128864投资活动现金流-12007992106普通股股东权益3611522672999965融资活动现金流-325-551413少数股东权益526889116现金净流量-314252021352960负债和所有者权益合计10121129441550018945备注表中计算估值指标的收盘价日期为10月25日资料来源公司2022年年报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中海物业26696信息披露分析师声明涂T力a磊bleAnal房ys地ts产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重Ta点bl研e究R上ep市or公ts司城建发展华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务天健集团建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口张江高科美的置业越秀服务首开股份万科A绿城中国中国金茂建发国际集团新城控股华润万象生活投资评级说明类别评级说明1投资评级的比较和评级标准以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点市场基准指数的比较标准2优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平与之间级-1010普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明