最近两周，公募REITs市场再度经历明显回调。但今时或不同往日，一方面，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时消费基础设施REITs也渐行渐近。另一方面，本周将迎来公募REITs三季报密集披露的窗口期，底层资产基本面的实际改善情况料将成为市场交易的增量信息。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。
　　▍市场回顾：公募REITs市场延续跌势。上周，中证REITs（收盘）指数收于818.78点，周下跌3.63%。由于投资者对经济数据存在体感差异、资金面偏紧、美债收益率高位运行等因素扰动，上周国内股债市场表现偏弱，这在一定程度上对公募REITs市场情绪也造成影响。叠加2只产业园REITs迎来部分限售份额解禁，上周仅华安张江产园REIT收涨0.45%，其余个券均不同程度下跌。
　　▍政策及重要公告梳理：消费基础设施REITs或渐行渐近，上海市政府鼓励REITs试点。10月20日，中国证监会发布《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，对比原指引内容，此次修订：一是新增“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”，正式将公募REITs的资产范围拓展至消费基础设施，叠加相关储备项目的筹备工作正如火如荼地推进，我们预计消费基础设施REITs或渐行渐近，市场扩容增类进度将再进一步。二是补充列举“保障型租赁住房、清洁能源”，与C-REITs市场实际情况保持一致。此外，上海市政府于10月18日和19日分别印发文件，均强调了试点公募REITs发行对于“工业上楼”、新型基础设施建设的支持作用。
　　▍项目储备跟踪：产业园板块扩容提速。10月20日，上交所正式受理嘉实华泰建邺产业园REIT。根据招募说明书草案，底层资产为国际研发总部园。截至2023年9月30日，底层资产的出租率为83.75%，31%的租赁合同剩余期限小于1年、63%的租赁合同剩余期限在1-3年区间。以2023年9月30日为评估基准日，底层资产评估价值达16.5亿元，根据招募说明书披露的可供分配金额预测值，预计2024年和2025的现金分派率分别达4.17%和4.28%。储备项目方面，根据江西省公共资源交易平台官网、公司官网等，萍乡武功山AAAAA旅游景区和深圳出版集团书城REIT项目就服务单位进行公开招标。
　　▍公募REITs策略思考：最近两周，公募REITs市场再度经历明显回调。但今时或不同往日，一方面，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时消费基础设施REITs也渐行渐近。另一方面，本周将迎来公募REITs三季报密集披露的窗口期，底层资产基本面的实际改善情况料将成为市场交易的增量信息。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好。