普洛斯REIT作为首批成功落地扩募流程的优质物流仓储REIT标的，其资产运营管理平台的价值正在不断提升。基金产品目前在管的底层资产区位布局相对较好，优质的底层资产有望支撑未来的稳健经营回报，仍然具备一定的长期投资价值，但在短期内其在管资产也不得不面临经济恢复爬坡过程中出现的仓储空置率提升问题。我们预计普洛斯REIT在2023/24/25年分别可以实现可供分配金额3.45/3.56/3.61亿元，我们测算基金合理目标价4.5元/份额，调整至“增持”的投资评级。
　　▍业绩表现稳健，分派收益良好。根据普洛斯REIT基金产品公告，2023年上半年（含扩募资产）基金实现总收入1.92亿元，同比+6%，EBITDA实现1.26亿元，同比+3.2%，可供分配金额1.72亿元，同比+22%，上半年已完成2023年全年预计可供分配金额的约50%，业绩基本面表现稳健。2023年上半年普洛斯REIT基金产品累计分红分配金额1.63亿元，占当期可供分配金额的95%，分派收益表现良好。
　　▍扩募发行顺利完成，进一步强化平台价值。报告期内，基金产品顺利完成底层资产扩募，截至2023年6月底，普洛斯REIT持有的基础设施物流园资产由7个提升至10个，总建筑面积116万方，资产分别布局在京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，进一步分散了物流仓储资产的区域集中度，强化了资产组合的长期运营稳定性。此外，扩募的成功推进为未来潜在的更大规模的优质资产注入提供了可供借鉴的实践经验，基金产品的资产退出的平台通道价值进一步强化。
　　▍资产运营表现阶段性承压。2023年以来物流仓储行业市场发展有所放缓，新增供应增多而租赁需求的恢复相对滞后，对仓储的空置率和租金表现形成一定的压力。截至2023年中期（含扩募资产），普洛斯REIT底层资产有效市场化租户数量74个，期末平均出租率87.58%，其中首发资产平均出租率92.09%（较2022年底下降2.09个百分点），新购入扩募资产平均出租率80.56%（较2022年底下降6.9个百分点）。基金在管资产的有效平均租金单价为38.52元/平方米/月，其中首发资产平均租金单价45.05元/平方米/月（较2022年底提升1.4%），新购入扩募资产平均租金单价26.90元/平方米/月（较2022年底提升4.3%）。基金管理人积极应对处理空置率问题，根据基金公告，截至基金半年度报告发布日，普洛斯（重庆）城市配送物流中心已与客户完成租赁意向协议转签正式租赁协议，这将使普洛斯REIT在管的10个仓储项目整体时点平均出租率进一步提升至90.55%，资产经营基本面有望稳步改善。
　　▍风险因素：宏观经济增速放缓或租户所在行业波动从而导致出租率下降或租金下调风险；现有租约到期后，若续期情况不及预期或当前意向租约未能落地，可能面临出租率下降风险；项目所在地周边仓储物流基础设施供给增加，竞争加剧的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：普洛斯REIT作为首批成功落地扩募流程的优质物流仓储REIT标的，其资产运营管理平台的价值正在不断提升。基金产品目前在管的底层资产区位布局相对较好，优质的底层资产有望支撑未来的稳健经营回报，仍然具备一定的长期投资价值，但在短期内其在管资产也不得不面临经济恢复爬坡过程中出现的仓储空置率提升问题。我们预计普洛斯REIT在2023/24/25年分别可以实现可供分配金额3.45/3.56/3.61亿元，参考当前产权类REITs的现金分派率3.95%，并考虑到短期内物流资产所面临的空置率压力，我们保守给予该基金产品4.00%的2023年预期现金分派率，测算基金合理目标价4.5元/份额，调整至“增持”的投资评级。