研究报告全文：扩募购入优质资产出租率快速提升蛇口产园REIT180101SZ2023年中报点评2023928中信证券研究部核心观点2023年上半年资产运营管理机构积极开展招商活动引入知名企业和大租户万融大厦和万海大厦的期末时点出租率项目较2022年末有明显提升基金底层资产产业定位相互匹配符合片区核心产业定位产业集聚效应强展望未来随着新租户的免租期逐渐过去扩募资产稳定运营预计基金收入和可分配金额有望恢复我们给予基金2023年25元份的目标价维持基金增持的投资评级陈聪基础设施和现代服完成首批扩募购入优质资产根据蛇口产园REIT以下简称基金公告务产业首席分析师2023年6月2日基金完成光明加速器二期项目扩募并于6月6日完成项目S1010510120047资产交割是首批完成扩募的四只REITs产品之一本次扩募共计发行基金份额521亿份发行价格2387元份合计募集资金124亿元光明加速器二期项目位于招商局光明科技园地理位置优越公共交通便利距离地铁六号线凤凰城站及长圳站直线距离约2公里周边配套齐全根据基金公告项目总建筑面积11万平其中研发办公49万平研发厂房62万平截至2022年末项目市场价值1172亿元对应单价10588元平积极引入核心租户出租率快速提升根据基金公告截至2022年末基金持张全国有的万海大厦和万融大厦评估价值为2511亿元较去年同期保持稳定根据基房地产和物业服务金公告2023年上半年万海大厦平均月租金1152元平同比下降12平行业联席首席分析均出租率87万融大厦平均月租金1067元平同比下降3平均出租率师83光明加速器二期项目平均月租金534元平平均出租率97与交割日S1010517050001基本持平报告期内运营管理机构积极引入知名企业和大租户资产出租率快速恢复截至报告期末万海大厦时点出租率为95较2022年末提升14个百分点万融大厦时点出租率为88较2022年末提升4个百分点基金运营稳定免租期拖慢经营计划2022年基金公告实现营业收入11亿元完成募集说明书计划的78EBITDA9348万元完成年全年计划的130可分配金额8661万元完成全年计划的93主要是2022年减免租户部分租刘河维金剔除租金减免影响后基金收入完成率为902023年上半年基金公告房地产和物业服务实现营业收入6644万元完成扩募说明书中同期计划的92EBITDA5337分析师万元可分配金额3739万元上半年运营管理团队给予新签租户一定时间的S1010523030004免租期导致实际的租金收入落后于同期计划管理人积极承担责任化解租金减免影响根据基金公告2022年运营管理机构对减免部分租户租金共计2039万元免租事项对基金分配金额的影响已在当期全部化解其中基金管理人和资产运营机构减免管理费1123万元计划博时招商蛇管理人垫资917亿元2023年上半年基金减免管理费580万元已用于偿还口产业园180101SZ计划管理人垫资基金预计剩余需偿还的垫资余额将于年内偿还完毕REIT风险因素宏观经济增速放缓产业园区租赁需求不足的风险无风险利率调整评级增持维持影响基金估值的风险REITs市场波动的风险REITs现金分派稳定但并不具当前价235元备刚兑义务的风险目标价250元总股本142百万股盈利预测估值与评级2023年上半年资产运营管理机构积极开展招商活动流通股本578百万股引入知名企业和大租户万融大厦和万海大厦的期末时点出租率项目较2022年总市值3333百万元末有明显提升基金底层资产产业定位相互匹配符合片区核心产业定位产业集聚效应强展望未来随着新租户的免租期逐渐过去扩募资产稳定运营预计基金收入和可分配金额有望快速恢复我们预计公司20232425年的可分配金额分别为140143142亿元参考当前产权类REITs的现金分派率395给予基金2023年25元份的目标价维持基金增持评级证券研究报告请务必阅读正文之后第4页起的免责条款和声明蛇口产园年中报点评REIT180101SZ20232023928项目年度2021调整20222023E2024E2025E营业收入百万元136110198193197增长率YoY-188797-2522净利润百万元4739655558增长率YoY-181677-16170每份额可分配金额元01040096009801010100现金分派率390328420429425毛利率445350407396405PE446544512610571PB1616101011资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年9月26日收盘价2021年数据根据基金运营天数2021年6月7日至12月31日调整基金于2021年成立因此当期同比数据缺失请务必阅读正文之后的免责条款和声明2蛇口产园年中报点评REIT180101SZ20232023928利润表百万元资产负债表百万元指标名称202120222023E2024E2025E指标名称202120222023E2024E2025E营业收入79110198193197货币资金2631210216227营业成本4472117117117存货00000毛利率445350407396405应收账款13334营业税金及附加58131313其他流动资产5236393938管理费用405910流动资产7970251259269管理费用率5003274550固定资产00112财务费用710141414长期股权投资00000财务费用率9595737572无形资产00000投资收益01011其他长期资产25112453350834233338营业利润1820484143非流动资产25112453350934253340营业利润率23451811240220992173资产总计25902523376036833609营业外收入12112短期借款00000营业外支出00000应付账款53899利润总额2022494244其他流动负债4536383838所得税717161314流动负债5039464748所得税率-369-784-330-300-315长期借款300300300300300少数股东损益00000其他长期负债158141141141141归属于母公司股非流动性负债4594424424424422739655558东的净利润负债合计509481487489489净利率342352329283296股本900900142114211421每股收益元摊资本公积薄00300400500400411791179190219021902股东权益合计20812042327331953120少数股东权益00000负债股东权益总25902523376036833609计主要财务指标指标名称202120222023E2024E2025E增长率营业收入403797-2522营业利润831384-14858净利润445677-16170利润率毛利率445350407396405EBITDAMargin764822749732728净利率342352329283296回报率现金流量表百万元净资产收益率1319201719指标名称202120222023E2024E2025E总资产收益率1015171516经营现金流合计7094168154158其他投资现金流合计-23930-114100资产负债率196191130133136融资现金流合计270-891152-147-147所得税率-369-784-330-300-315现金及现金等价-20535179711物净增加额股利支付率918960950950950资料来源公司公告中信证券研究部预测注2021年基金实际运营时间为2021年6月7日至2021年12月31日故2022年与2021年数据不可比请务必阅读正文之后的免责条款和声明3分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系特别声明本研究报告仅向中国大陆客户发布在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为基金评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间个月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12基金评级个月内的基金价格或行业指数相对同期相关证券市场持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上4