在C-REITs市场经历了持续的盘整行情后，随着10月的来临，各类型底层资产三季度的经营情况或逐步成为交易主线，近期各高速公路REIT披露的7-8月底层资产运营数据或是开始。此外，一级市场扩容增类也开始提速，高速公路、产业园、风电等存量类型的新券发行稳步推进，消费基础设施、水电等新类型基础设施的试点有所进展。短期来看，建议投资者兼顾一级和二级市场机会，积极挖掘底层资产经营情况修复良好的存量个券，同时布局即将入市的优质资产。
　　▍市场回顾：本周（9月25日-9月28日），公募REITs市场延续盘整，交投活跃度有所回升。截至9月28日，中证REITs（收盘）指数收于863.24点，周上涨0.21%，市场交投活跃度较上周有所回升。
　　▍公募REITs重要公告梳理：近期，存量高速公路REITs均披露了7-8月底层资产运营数据，整体来看，暑期出行旺季支撑了7-8月的底层资产经营表现。除中金安徽交控REIT外，其余各REIT底层高速公路的日均车流量和路费收入均录得不同程度增长。中信建投国电投REIT国补应收款平均回款周期有所降低，建信中关村REIT发布公告，就租户软通动力退组进展情况进行信披。
　　▍政策梳理：国务院办公厅鼓励景区项目发行REITs，各地方政府支持通过REITs盘活当地存量基础设施资产。10月6日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》的通知，鼓励依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。往后看，旅游景区在发行REITs的探索过程中，其面临的权属复杂等问题或有望在政策层支持下逐步解决，以旅游项目（景区）作为底层资产的新型公募REITs或成为C-REITs市场的又一新板块，助力市场扩容增类。此外，各地方政府也印发相关文件支持通过REITs盘活当地存量基础设施资产。
　　▍项目储备跟踪：中金山高REIT询价结束，产业园板块和能源板块再添新丁。2023年9月27日，中金山高REIT最终确定基金认购价格为7.463元/份，网下认购倍数为1.2倍。9月25日，上交所正式受理嘉实中国电建REIT和博时津开科工产业园REIT的申报。
　　▍公募REITs策略思考：在C-REITs市场经历了持续的盘整行情后，随着10月的来临，各类型底层资产三季度的经营情况或逐步成为交易主线，近期各高速公路REIT披露的7-8月底层资产运营数据或是开始。此外，一级市场扩容增类也开始提速，高速公路、产业园、风电等存量类型的新券发行稳步推进，消费基础设施、水电等新类型基础设施的试点有所进展。短期来看，建议投资者兼顾一级和二级市场机会，积极挖掘底层资产经营情况修复良好的存量个券，同时布局即将入市的优质资产。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；新发REITs产品热度下降。

研究报告全文：公募REITs近期信披新发一览公募REITs市场面面观2023109中信证券研究部核心观点在C-REITs市场经历了持续的盘整行情后随着10月的来临各类型底层资产三季度的经营情况或逐步成为交易主线近期各高速公路REIT披露的7-8月底层资产运营数据或是开始此外一级市场扩容增类也开始提速高速公路产业园风电等存量类型的新券发行稳步推进消费基础设施水电等新类型基础设施的试点有所进展短期来看建议投资者兼顾一级和二级市场机明明会积极挖掘底层资产经营情况修复良好的存量个券同时布局即将入市的优中信证券首席经济质资产学家S1010517100001市场回顾本周9月25日-9月28日公募REITs市场延续盘整交投活跃度有所回升截至9月28日中证REITs收盘指数收于86324点周上涨021市场交投活跃度较上周有所回升公募REITs重要公告梳理近期存量高速公路REITs均披露了7-8月底层资产运营数据整体来看暑期出行旺季支撑了7-8月的底层资产经营表现除中金安徽交控REIT外其余各REIT底层高速公路的日均车流量和路费收入均余经纬录得不同程度增长中信建投国电投REIT国补应收款平均回款周期有所降低大类资产配置首席分析师建信中关村REIT发布公告就租户软通动力退组进展情况进行信披S1010517070005政策梳理国务院办公厅鼓励景区项目发行REITs各地方政府支持通过REITs盘活当地存量基础设施资产10月6日国务院办公厅印发关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施的通知鼓励依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs往后看旅游景区在发行REITs的探索过程中其面临的权属复杂等问题或有望在政策层支持下逐步解决以旅游项目景区作为底层资产的新型公募REITs或成为C-REITs市场的又一新秦楚媛板块助力市场扩容增类此外各地方政府也印发相关文件支持通过REITsFICC分析师盘活当地存量基础设施资产S1010523020001项目储备跟踪中金山高REIT询价结束产业园板块和能源板块再添新丁2023年9月27日中金山高REIT最终确定基金认购价格为7463元份网下认购倍数为12倍9月25日上交所正式受理嘉实中国电建REIT和博时津开科工产业园REIT的申报公募REITs策略思考在C-REITs市场经历了持续的盘整行情后随着10月联系人周昀锋的来临各类型底层资产三季度的经营情况或逐步成为交易主线近期各高速公路REIT披露的7-8月底层资产运营数据或是开始此外一级市场扩容增类也开始提速高速公路产业园风电等存量类型的新券发行稳步推进消费基础设施水电等新类型基础设施的试点有所进展短期来看建议投资者兼顾一级和二级市场机会积极挖掘底层资产经营情况修复良好的存量个券同时布局即将入市的优质资产风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策例如高速公路通行费减免产业园区租金减免等国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好新发REITs产品热度下降证券研究报告请务必阅读正文之后第14页起的免责条款和声明公募市场面面观REITs2023109目录市场回顾3公募REITs重要公告梳理5政策梳理7项目储备跟踪8公募REITs策略思考9风险因素10附录11插图目录图1公募REITs市场成交金额情况亿元3图2公募REITs市场平均换手率情况4图3公募REITs近期表现4图4存量高速公路REITs7-8月日均车流量表现辆次5图5存量高速公路REITs7-8月路费收入表现万元5图6存量REITs发售时的网下认购倍数倍数8表格目录表1国内部分大类资产周度表现3表2部分公募REITs公告内容6表3近期公募REITs相关政策7表4嘉实中国电建REIT相关信息8表5博时津开科工产业园REIT相关信息9表6存量公募REITs相关估值指标9表7公募REITs储备项目分类状态11表82023年以来成立的Pre-REITs情况12请务必阅读正文之后的免责条款和声明2公募市场面面观REITs2023109市场回顾本周9月25日-9月28日公募REITs市场延续盘整交投活跃度有所回升截至9月28日中证REITs收盘指数收于86324点周上涨021其中华安张江产业园REIT华夏中国交建REIT和中信建投国家电投REIT分别收涨462307和166市场交投活跃度较上周有所回升全周平均日度成交额为273亿元较上周均值同比上涨1605全周平均换手率为092较上周均值提升013个百分点表1国内部分大类资产周度表现指数收盘点位周变化YTD上证指数311048-070069深证成指1010953-068-823创业板指200391-047-1461中证REITs收盘86324021-1813中证REITs收盘全收益96530021-1338万得全A474725-037-141中债-总财富总值指数22319-001331中债-信用债总财富总值指数20911003357资料来源Wind中信证券研究部图1公募REITs市场成交金额情况亿元总成交额亿元对应分位数右轴1200120010001000800800600600400400200200000002022-042022-102023-032022-022022-032022-052022-062022-072022-082022-092022-112022-122023-012023-022023-042023-052023-062023-072023-082023-092022-01资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3公募市场面面观REITs2023109图2公募REITs市场平均换手率情况平均换手率对应分位数右轴60012005001000400800300600200400100200000002022-012022-052022-032022-042022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092022-02资料来源Wind中信证券研究部图3公募REITs近期表现当周涨跌幅代码REITs名称当周价格走势当周换手率当周成交量百份当周成交额万元508001SH浙商沪杭甬REIT-023180201SZ平安广州广河REIT-006180202SZ华夏越秀高速REIT-064508018SH华夏中国交建REIT307508008SH国金中国铁建REIT-077508009SH中金安徽交控REIT040508066SH华泰江苏交控REIT014180801SZ中航首钢绿能REIT004508006SH富国首创水务REIT-058180101SZ博时蛇口产园REIT-064508027SH东吴苏园产业REIT015508000SH华安张江光大REIT462508099SH建信中关村REIT015508088SH国泰君安东久新经济REIT-021508021SH国泰君安临港创新产业园REIT-067180102SZ华夏合肥高新REIT-063180103SZ华夏和达高科REIT-063508019SH中金湖北科投光谷REIT128508056SH中金普洛斯REIT-107180301SZ红土创新盐田港REIT-011508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT005180501SZ红土创新深圳安居REIT-015508058SH中金厦门安居REIT131508068SH华夏北京保障房REIT022508077SH华夏基金华润有巢REIT-035180401SZ鹏华深圳能源REIT-085508096SH中航京能REIT095508028SH中信建投国家电投REIT166资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明4公募市场面面观REITs2023109公募REITs重要公告梳理高速公路经营状况持续修复近期存量高速公路REITs均披露了7-8月底层资产运营数据具体包括月均车流量和通行费收入两项指标整体来看暑期出行旺季支撑了7-8月的底层资产经营表现除中金安徽交控REIT7-8月的日均车流量和路费收入仍是同比回落外其余各REIT底层高速公路的日均车流量和路费收入均录得不同程度增长其中基于中报披露的信息中金安徽交控REIT数据短期偏弱的潜在原因或包括1国道G318池殷段公路改建工程路况良好且处于免费试通行阶段对沿江高速的交通量造成分流影响2宁芜高速改扩建工程影响或仍延续沿江高速作为宁芜高速编号G4211重要组成部分顺接宁芜高速改扩建工程路段因施工需要其部分收费站关闭芜湖枢纽多匝道封闭全程限速对沿江高速的交通量通行费收入产生短期不利影响本年度主要工程逐渐完工图4存量高速公路REITs7-8月日均车流量表现辆次日均收费车流量当月值7月8月8月同比20000050004000150000300010000020001000500000000-1000资料来源各REIT公告中信证券研究部图5存量高速公路REITs7-8月路费收入表现万元路费收入含税7月8月8月同比1000040008000300060002000100040000002000-10000-2000资料来源各REIT公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明5公募市场面面观REITs2023109中信建投国电投REIT国补应收款平均回款周期有所降低建信中关村REIT发布关于租户退租事项的进展公告具体来看9月25日中信建投国电投REIT发布关于收到国补应收账款回款情况的公告表示截至本公告发布之日2023年国补应收账款实际累计已回款188亿元已回款的国补应收账款平均回款周期降低至209年目前预计需要保理的国补应收账款金额较可供分配金额预测报告中需要保理的国补应收账款金额减少188亿元从而减少对应款项开展保理的财务费用近500万元9月27日建信中关村REIT发布公告就租户软通动力退租进展情况进行信披公告提及软通动力将于2023年9月30日退租的面积合计为338938该区域占总体可租面积的272并表示在收取相应违约金后违约金与该区域本年度计划收缴租金收入的差额对本基金基础设施项目本年度预测收入的影响较小但可能会对本基础设施项目2024年度收入产生一定影响表2部分公募REITs公告内容时间REITs公告名具体内容本基金持有的基础设施项目公司应收账款主要由江苏省燃煤发电机组标杆上网电价简称标杆电价和可再生能源电价附加简称国补应收账款共同构成截至2023年6月30日两者在应收账款中的占比分别为51和949其中标杆电价次月回款国补应收账款回款周期具有一定的波动截至2022年12月31日基础设施项目公司已回款的国补应收账款平均回款周期为21年目前资产组评估假设国补应收账款回款周期为25年略长于历史平均国补应收账款回款周期国补应收账款回款周期参数选取较为合理且偏保中信建投国家电投新守区间中信建投国能源封闭式基础设施证券2023-09-252023年9月21日基础设施项目公司收到国网江苏省电力有限公司的国补应电投REIT投资基金关于收到国补应收账款回款167亿元截至本公告发布之日2023年国补应收账款实际累计已收账款回款情况的公告回款188亿元已回款的国补应收账款平均回款周期降低至209年根据可供分配金额预测报告2023年3-12月满足条件可以开展保理的国补应收账款流入金额预计为562亿考虑到前述回款情况目前预计需要保理的国补应收账款金额为374亿元对应入账期间为2021年11月至2022年6月较可供分配金额预测报告中需要保理的国补应收账款金额减少188亿元从而减少对应款项开展保理的财务费用近500万元将增加投资者的可供分配金额暂不考虑从本公告发布之日至2023年12月末国补应收账款的回款情况基金管理人于2023年9月5日发布了建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金关于业绩说明会召开情况的公告以下简称公告表明收到了软通动力信息技术集团股份有限公司以下简称软通动力发送的提前退租通知书其租约中的2197区域拟于2023年9月末到期不续租3007区域拟于2023年9月末提前退租原租约2024年7月末到期该客户总计承租面积5204占总体可租面积的409同时公告表明原始权益人暨运营管理机构中关村软件园公司以下简称运营管理机构正在全力建信中关村产业园封闭与客户协商争取建信中关村式基础设施证券投资基金2023-09-27经基金管理人协同运营管理机构与软通动力全力协商目前已就以下事项达成一REIT关于租户退租事项的进展致正在履行补充协议的签订程序1将于2023年9月30日到期的2197公告区域已确认将到期不续租2原拟提前退租的将于2024年7月31日到期的3007区域已确认提前退租1192剩余1815暂不退租基金管理人将对其提前退租的1192区域按合同约定收取相应违约金软通动力将于2023年9月30日退租的面积合计为338938该区域占总体可租面积的272在收取相应违约金后违约金与该区域本年度计划收缴租金收入的差额对本基金基础设施项目本年度预测收入的影响较小但可能会对本基础设施项目2024年度收入产生一定影响资料来源上交所官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明6公募市场面面观REITs2023109政策梳理国务院办公厅鼓励景区项目发行REITs各地方政府支持通过REITs盘活当地存量基础设施资产10月6日国务院办公厅印发关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施的通知其中提出探索在部分地区开展旅游项目收益权旅游项目景区特许经营权入市交易备案登记试点工作鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs往后看旅游景区在发行REITs的探索过程中其面临的权属复杂等问题或有望在政策层支持下逐步解决以旅游项目景区作为底层资产的新型公募REITs或成为C-REITs市场的又一新板块助力市场扩容增类此外包括南京银川厦门等在内的各地方政府也纷纷支持通过REITs盘活当地存量基础设施资产表3近期公募REITs相关政策时间文件会议具体内容到2025年底市国资监管企业力争发行23单不动产投资信托基金REITs国有房产出租面积增加10万平方米以上可供出租房产出租率提升至95不动产确权办证300万平方米以上在资本市场直接融资100亿元以上市属国有文化企业闲置房产盘活比例提升南京市政府办公厅关于印至94发南京市盘活存量资产资2023-09-27对收益水平较高的产业园区保障性租赁住房运营成熟稳定的收费公路污水垃圾处理源行动方案20232025供水供气数据算力中心等资产资源支持通过基础设施领域不动产投资信托基金REITs年的通知资产证券化ABS特许经营权转让等方式进行盘活对成功发行基础设施REITs产品的兑现奖励激励支持企业将生产经营过程中形成的各类债权收益权以及专利权商标权用于证券化融资三是鼓励和吸引社会资本参与各先导区省份创新水网工程投建运管机制积极拓宽社会资本投入渠道建立政府与社会资本合作机制推进水利基础设施投资信托基金REITs试水利部召开推进水网先导2023-09-27点盘活水利存量资产引导社会资本参与水网建设运营比如浙江江西等省份系统谋区建设新闻发布会划项目收益来源吸引三峡集团南水北调集团中国电建集团等央企参与水网的建设和运营23强化投资保障积极争取国家物流枢纽中央预算内投资国家综合货运枢纽补链强链等专银川市人民政府办公室关项资金统筹整合区市支持现代物流业交通运输业发展资金加大市本级和经开区财政于印发银川商贸服务型国2023-09-28保障力度重点支持银川国家物流枢纽项目建设和产业发展综合运用专项债券基础设施家物流枢纽建设实施方案领域不动产投资信托基金REITs等政策工具支持枢纽内符合条件的基础性公共性20232025年的通知准公益性设施补短板项目建设中共厦门市委办公厅厦门二有效激发民间投资活力潜力市人民政府办公厅印发厦6积极扩大民间有效投资鼓励民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金REITs2023-09-28门市促进民营经济发展壮试点支持符合条件的民间投资项目积极申报国家政策性开发性金融工具和制造业中长期贷大的若干措施款拓宽融资渠道引导金融机构结合自身业务和旅游企业生产经营特点优化信贷管理丰富关于释放旅游消费潜力信贷产品支持旅游设施建设运营探索在部分地区开展旅游项目收益权旅游项目景区2023-09-29推动旅游业高质量发展的特许经营权入市交易备案登记试点工作鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利若干措施和义务的基础上依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs资料来源南京市人民政府银川市人民政府厦门市人民政府官网中国水事中国水利报官方百家号中国政府网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7公募市场面面观REITs2023109项目储备跟踪中金山高REIT询价结束公募REITs市场即将上新2023年9月27日中金山高REIT发布中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告最终确定基金认购价格为7463元份网下认购倍数为12倍基于此我们计算该REIT募集规模达29852亿元结合招募说明书对于未来可供分配金额的预测我们预计2023年4-12月的分派率10272024年的分派率为573图6存量REITs发售时的网下认购倍数倍数网下认购倍数250002000015000100005000000华夏北保东吴苏园中金山高鹏华深能源建信中关村国金中铁建红土盐田港中金普洛斯浙商沪杭甬华夏和达高科国君临港产园华夏华润有巢华夏合肥高新红土深圳安居中航京能光伏华泰江苏交控中金厦门安居嘉实京东仓储中金科投光谷华夏越秀高速华夏中国交建中金安徽交控博时蛇口产园富国首创水务中航首钢绿能平安广州广河中信建投国电投华安张江产业园国君东久新经济资料来源各REIT公告中信证券研究部产业园板块和能源板块再添新丁9月25日上交所正式受理嘉实中国电建REIT和博时津开科工产业园REIT的申报根据相应招募说明书草案1嘉实中国电建REIT底层资产类型为水力发电标的资产为五一桥水电站项目底层资产评估价值达11436725万元以2023年3月31日为评估基准日预计2023年4-12月和2024年的现金分派率分别达522和6852博时津开科工产业园REIT底层资产类型为产业园区标的资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园对应的底层资产评估价值分别为104900万元和39900万元均以2023年6月30日为评估基准日该REIT合计估值144800万元预计2023年7-12月2024年和2025年的现金分派率分别达204425和473表4嘉实中国电建REIT相关信息基本情况具体内容原始权益人中电建水电开发集团有限公司底层资产五一桥水电站项目包括12345号机组底层资产区位四川省甘孜州九龙县基金存续期40年收入模式计划内电量市场化电量优先电量批复电价02782元千瓦时在此基础上丰水期下浮24枯水期上浮245留存电量一般按照国家核定上网电价执行丰枯季节浮动后的90确定市场化电量采取分月交易电价的丰水期交易电价下限为原水电标杆上网电价按水期浮动后下浮40上网电价含税上限为原水电标杆上网电价按水期浮动后的价格平水期枯水期交易电价上下限范围为原水电标杆上网电价按水期浮动后上下浮20采取全年综合交易电价的交易价格上下限为分月交易电价上下限按水期水量的加权平均值折现率税前折现率686请务必阅读正文之后的免责条款和声明8公募市场面面观REITs2023109基本情况具体内容底层资产评估价值11436725万元2023年4-12月596649万元对应分派率522可供分配金额预测2024年783115万元对应分派率685资料来源嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金招募说明书草案含预测中信证券研究部表5博时津开科工产业园REIT相关信息基本情况具体内容原始权益人天津泰达科技工业园有限公司底层资产天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园数字产业园坐落于天津市滨海新区开发区信环西路19号大陆汽车厂房坐落于位于天津市滨海新区开发底层资产区位区渤海路2号基金存续期50年平均月租金截至2023年6月30日数字产业园的平均月租金为4215元平方米大陆汽车厂房的平均月租金为5573元平方米出租率截至2023年6月30日数字产业园的出租率为8212大陆汽车厂房的出租率为100租户结构截至2023年6月30日数字产业园共有114个租户租赁面积占比超过10的行业有科技行业专业技术行业和商务服务业大陆汽车厂房仅有1户租户为纬湃汽车电子天津有限公司涉及行业为汽车制造行业资产评估模型关键假设-出租率预测期内2023年7月-2025年底数字产业园的出租率维持2023年6月30日水平即8212大陆汽车厂房的出租率维持100资产评估模型关键假设-折现率数字产业园700大陆汽车厂房800资本化率2023年625以2023年6月30日为评估基准日底层资产评估价值数字产业园104900万元大陆汽车厂房39900万元2023年7-12月可供分配金额295279万元对应分派率204未年化可供分配金额预测2024年可供分配金额615558万元对应分派率4252025年可供分配金额684993万元对应分派率473资料来源博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金草案含预测中信证券研究部公募REITs策略思考在C-REITs市场经历了持续的盘整行情后随着10月的来临各类型底层资产三季度的经营情况或逐步成为交易主线近期各高速公路REIT披露的7-8月底层资产运营数据或是开始此外一级市场扩容增类也开始提速高速公路产业园风电等存量类型的新券发行稳步推进消费基础设施水电等新类型基础设施的试点有所进展短期来看建议投资者兼顾一级和二级市场机会积极挖掘底层资产经营情况修复良好的存量个券同时布局即将入市的优质资产表6存量公募REITs相关估值指标中债REITs估标的PFFO对应分位数PNAV对应分位数对应分位数值收益率IRR浙商沪杭甬11112707869150平安广州广河07207012409920华夏越秀高速11016807059450华夏中国交建069105011039200国金中国铁建10214807088840请务必阅读正文之后的免责条款和声明9公募市场面面观REITs2023109中债REITs估标的PFFO对应分位数PNAV对应分位数对应分位数值收益率IRR中金安徽交控08032507675510华泰江苏交控10431706767600中航首钢绿能17928806479860富国首创水务13022004458780博时蛇口产园2212205010412906008050东吴苏园产业195521011022404819280华安张江光大2864572011225804008160建信中关村19241301081305809880国泰君安东久新经济226016152705937020国泰君安临港创新产业园240716850005516200华夏合肥高新226512413905297360华夏和达高科223909424005837000中金湖北科投光谷09942405816210中金普洛斯2203144013830105022420红土创新盐田港2413249012424504486350嘉实京东仓储基础设施256211946905206040红土创新深圳安居261112118803977350中金厦门安居237011321105198030华夏北京保障房255213740304777430华夏基金华润有巢270311629105305120鹏华深圳能源1154804349550中航京能12398405841880中信建投国家电投11044805044010资料来源Wind中债金融估值中心中信证券研究部测算注FFO选取自连续四个季度的季度报告对于无连续四个季度数据的REITs将数据进行年化后测算PFFO估值但暂不测算对应的历史分位数水平NAV为底层资产评估价值扣除基金杠杆后的测算值中债REITs估值收益率的估值对象为流通份额数据截至2023年9月28日风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策例如高速公路通行费减免产业园区租金减免等国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好新发REITs产品热度下降请务必阅读正文之后的免责条款和声明10公募市场面面观REITs2023109附录表7公募REITs储备项目分类状态储备项目行业大类行业子类数量项目信息新疆交投明水至哈密段高速公路连接道绥遵高速绥阳至遵义高速公路苏嘉杭高速公路沧州黄骅港南京绕城高速公路黄河长清大桥粤海轮渡粤海铁路轮渡部分湖南高速凤凰至大兴高速楚天高速大广北高速项目交通收费公路铁路机场港口16杭州湾跨海大桥工银瑞信河北高速集团高速荣乌高速大王店枢纽互通至冀晋界段广州地铁3号线钱江隧道隧道股份沿海高速公路改扩建一期广西北部湾投资集团亳阜高速招商公路益常高速深高速风电光伏发电新能源天然气湘水发展高家坝电站洞潭电站海螺电站天塘山风电站子顶山风电站发电生物质发电核电等清洁能华电国际电力天然气热电联产项目华能国际电力国家电投集团贵州金元能源源特高压输电增量配电网微15中国大唐集团国能迪庆香格里拉发电国家能源集团新能源山西国耀新能源电网充电基础设施分布式冷热新华水力发电中核汇能横江水电站江山水利水电建信金风新能源嘉实电中国电建中航基金水电杨浦水库安顺供水遵义水务水泊渡水库德阳发展银川中铁水务哈城镇供水供电供气供热停市政13尔滨供水兴义水务北京热力集团云南云投中裕能源深圳市地下综合管廊车场泰兴开发区水厂水发集团哈投股份城镇污水垃圾处理资源化利用环博乐市水务四川发展国润水务天津创业环保青岛西海岸南京溧水西安生态环保境基础设施固废危废医废处理11净水处理青岛娄山河唐山城市发展长沙城市发展集团柯桥水务中信环大宗固体废弃物综合利用基础设施境技术投资中国外运昆山物流中心昆山千灯仓库无锡物流中心金华国际物流中心面向社会提供物品储存服务并收取天津西青王稳庄物流中心成都空港物流中心宝湾物流天津宝湾物流园仓储物流费用的仓库包括通用仓库冷库5廊坊宝湾物流园南京空港宝湾物流园嘉兴宝湾物流园九州通医药物流等专业仓库ESR江苏富莱德仓储有限公司一期二期三期深圳国际西安高新产业园软件新城软件研发基地二期项目科学城集团厦门软件园位于自由贸易试验区国家级新区安徽宿州高新产业园贵州贵安产业北京金隅金隅智造工场产业园区江国家级与省级开发区战略性新兴阴高新区产业园华信医药高新产业园厦门火炬高新区产业园长沙软件园产业园区产业集群的研发平台工业厂房21无锡太湖城传感信息中心国家传感信息中心园区成都高新产业园湖南广创业孵化器产业加速器产业发发隆平高科技园佛山火炬园产业园西湖电子东部软件园易方达广州开发展服务平台等园区基础设施区高新产园创新基地创新大厦园区和创意大厦园区武汉东湖高新集团产业园山西长高智汇产业园安徽中安创谷科技园金地集团博时津开科工数据中心人工智能项目5G通新型基础信铁塔物联网工业互联网宽1光环新网中金云网数据中心设施带网络有线电视网络智能交通智慧能源智慧城市北京市海淀区保障房青岛房投保障房天津泰达保障房上海临港科技城保障保障性租包括各直辖市及人口净流入大城市10房西安高新区保障房西安安居建设上海城投北京昌平保障房南京软件赁住房的保障性租赁住房项目谷上海地产保租房具有供水发电等功能的水利设施1贵州水投黔中水利枢纽工程威海文旅发展集团中航龙冈地下大峡谷景区萤火虫水洞景区无锡文旅自然文化遗产国家5A级旅游景区其他集团太湖鼋头渚风景区武当山景区龙门景区安徽西递宏村遵义文旅等自然文化遗产以世界遗产名12赤水5A级景区天行健文化旅游投资矮寨奇观景区舒城县万佛湖风景录为准区赛里木湖山海关景区南京水游城消费类基百货商场购物中心农贸市场等北京恒盛华星投资首创钜大奥特莱斯山东省商业集团百联股份上海又础设施城乡商业网点项目保障基本民生8一城购物中心天虹股份万科万达华润置地浙江新农都的社区商业项目资料来源上海证券交易所深圳证券交易所官网各上市公司公告中国政府采购网各地公共资源交易中心官网采招网爱企查企查查中国招标投标公共服务平台中信证券研究部注截至2023年10月8日根据已跟踪项目总结部分项目待更多信息披露后其具体行业分类或有所变化标红项目表示近一周新增或状态有所更新储备项目基于上述渠道公开信息梳理可能存在遗漏的情况请务必阅读正文之后的免责条款和声明11公募市场面面观REITs2023109表82023年以来成立的Pre-REITs情况时间名称拟投资项目具体内容基金于2022年12月完成募集并设立认缴规模超过11亿元人民币由中金资本担任管理人基金与华润置地产业平中金资本产业园Pre-REITs2023-01-05产业园台华城新产业联手原则上以符合发行公募REITs条件的优基金质产业园资产为投资标的计划未来优先通过发行公募REITs实现退出武汉高科申万宏源产业园该项目规模10亿元首期395亿元由武汉高科集团与2023-01-13医疗器械产业园区Pre-REITs基金申万宏源证券有限公司共同合作推进本次公司下属全资子公司中山公用能源发展有限公司中山公用环保产业投资有限公司拟共同出资31亿元与广发信德中山公用广发信德基础设2023-02-17新能源及产业母基金共同设立中山公用广发信德基础设施投资基金施投资基金有限合伙有利于加快公司新能源相关产业布局实现产业资源与金融资本的良性互动惠山区将牵手中建八局投资发展公司复星国际就凤翔科创走廊项目进行战略合作同步设立复星产业园Pre-REITs母基金聚焦基金产业基金项目此次与惠山科创集团共复星产业园Pre-REITs母2023-02-17产业园同建立的复星产业园基金是无锡市第一支专注于产业园区基金投资的Pre-REITs基金将以PERE股权投资产业园投资基金的组合管理模式达到园区资产长期持有主动管理服务于项目招商和产业升级宁夏嘉泽新能源股份有限公司拟出资99800万元以有限合伙人身份参与设立新能源资产并购基金嘉元清能股权投资基新能源资产并购基金嘉元风电光伏等清洁能源领域以金合伙企业有限合伙以下简称嘉元清能基金公司2023-02-23清能股权投资基金合伙企及其他战略新兴产业一级全资子公司上海嘉嵘新能源有限公司拟出资100万元业以普通合伙人身份参与设立嘉元清能基金投资项目通过到境内外证券市场上市发行公募REITs等方式退出济南高新控股集团兴业银行与兴业证券联手打造的济高兴济高兴业基础设施投资基2023-02-25产业园业基础设施投资基金正式完成募集和备案工作基金认缴规金模15亿元人民币由兴证资本担任管理人近日中国人寿领航Pre-REITs增值策略型基金完成签约中国人寿领航Pre-REITs2023-03-31-规模约50亿元该基金由中国人寿投资公司旗下中国人寿资增值策略型基金本公司发起设立拟投资公募REITs准入领域的优质项目2023-04-20绍兴地铁上盖物业交通地铁就绍兴市轨道交通集团有限公司地铁上盖物业Pre-REITs1Pre-REITs项目梅山春晓项目2城北春晓项目的选聘项目服务机构2023-05-04深业集团Pre-REITs-公开招标法律服务单位招标结果公示2023年7月6日由陕西建工投资项目管理有限公司陕西建工安装集团有限公司长安汇通资产管理有限公司森特士兴集团股份有限公司及朱雀股权投资管理有限公司合资的陕西绿发新能源建设有限2023-07-06新能源陕西绿发新能源建设有限公司正式成立陕西绿发新能源建公司设有限公司注册资本5亿元注册地位于陕西西安拟通过PRE-REITs方式培育优质新能源基础资产打造分布式光伏项目的开发设计施工以及运维的全产业链闭环资料来源各上市公司公告长江日报界面新闻惠山区人民政府官网中金资本官方微信公众号证券之星绍兴市人民政府官网中国招标投标公共服务平台森特股份官方微信公众号中信证券研究部注截至2023年10月8日请务必阅读正文之后的免责条款和声明12公募市场面面观REITs2023109相关研究公募REITs市场面面观20230925一级市场扩容增类提速2023-09-25公募REITs市场面面观20230919市场盘整积极因素正在累积2023-09-19公募REITs市场面面观20230906交易所助推发行交易机制优化扩容增类或加速2023-09-06债市启明系列20230905公募REITs中报深度观察2023-09-05公募REITs市场面面观REITs密集分红关注抗周期品种2023-08-29公募REITs市场面面观20230821政策层加强市场沟通共促高质量发展2023-08-21债市启明系列20230821抽丝剥茧看REITs的可供分配金额产权篇2023-08-21公募REITs市场面面观20230814新项目审批稳步推进2023-08-14公募REITs市场面面观20230807二级量价齐升扩容增类可期2023-08-07公募REITs市场面面观20230731信披制度的广度与深度有所提升2023-08-01请务必阅读正文之后的免责条款和声明13分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系特别声明本研究报告仅向中国大陆客户发布在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为基金评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间个月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到基金评级12个月内的基金价格或行业指数相对同期相关证券持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间达克综合指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上14