近日，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含：①建议取消土地拍卖中的地价限制；②建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。
　　8月底以来，各项房地产政策都在优化调整，限价政策也被多次讨论，此次土地限价的调整也是顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势所采取的举措。根据中指数据，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交2.2亿平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%），9月核心22城地价拍至上限的占比不足两成，底价成交占比提升至77%。近两年地方政府卖地压力突出，与其限制核心区优质地块地价，不如让核心区域的优质地块恢复市场定价，增加卖地收入，同时，或许还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统地价上限限墅令取消三大影响值得关注近日据媒体报道9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制建议取消远郊区容积率10限制等内容8月底以来各项房地产政策都在优化调整限价政策也被多次讨论此次土地限价的调整也是顺应房地产市场供求关系发生重大变化这一新形势所采取的举措根据中指数据2023年1-9月全国300城住宅用地成交22亿平方米同比下降334去年全年已下降309月核心22城地价拍至上限的占比不足两成底价成交占比提升至77近两年地方政府卖地压力突出与其限制核心区优质地块地价不如让核心区域的优质地块恢复市场定价增加卖地收入同时或许还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳中指观点1优质地块竞拍热度或升温但企业投资整体仍较为谨慎中小房企拿地压力攀升图2021年以来土拍政策变化情况数据来源中指研究院综合整理2021年2月22城执行两集中土拍同年8月土拍规则升级限定土地溢价上限为15随后22城土拍阶段均限定了土地最高价格多地土地竞价达到上限后通过竞自持竞配建或摇号等方式确定竞得人土地市场降温明显2023年以来全国土地市场仍低温运行新政后部分地块企业参拍积本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统极性提高但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度土拍整体改善并不明显根据中指监测近期已有成都济南合肥厦门等地实际落实取消土地限价9月26日成都宣布中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价10月9日济南自然资源与规划局发布公告对即将竞拍的济自然规划告字20239-1号济自然规划告字202310-1号两批土地的竞买规则做出调整新公布的挂牌文件显示土地最高限价取消10月12日合肥土地市场网合自然资规公告202325号公告的6宗地均未设置土地最高限价10月17日厦门2023P12地块挂牌文件中显示不设拍卖底价按照价高者得原则确定受让人同时据报道南京宁波苏州西安等将在下一批次土地出让文件中删去地价上限内容此时取消土地地价上限预计将对土地市场情绪产生一定积极影响热点城市的核心地块热度或升温但地王恐难频现土拍恢复至价高者得意味着除限价之外部分城市竞自持竞配建竞现房等环节均有望相继退出溢价率或将超过15但在房企投资布局仍审慎下预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小对地方政府来说优质地块竞拍更高的价格也有利于地方增加收入核心城市中小房企拿地压力加大资金实力较好的央国企拿地机会增加当下大型房企拿地策略以精准投资为主之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号企业获取概率均等若地价上限取消企业凭借资金实力获取土地对于中小房企而言资金面多数承压拿地压力增加而央国企资金实力相对较好对优质地块的竞拍力度或加大拿地金额占比或提升分化仍在非核心地块回温有限根据中指数据2023年1-9月22城住宅用地整体底价成交占比达589月底价成交占比提升至77多数城市土拍延续低迷态势这些城市或区域的土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度土拍规则调整对市场的带动效果或有限图2023年以来22城住宅用地月度成交结构走势数据来源中指数据CREIS本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统2取消土地限价或有利于稳房价稳预期根据中国房地产指数系统百城价格指数2023年1-9月百城新建住宅价格累计上涨004为2015年以来同期最低水平1-9月百城二手住宅价格累计下跌202跌幅较2022年同期扩大184个百分点9月百城二手住宅均价单月环比已连续17个月下跌下跌城市数量进一步增加至99个已连续4个月超90城取消地价上限或可带动房价预期改善有利于稳定市场预期核心区域房价上涨预期或增加市场情绪有望得到提振成熟区域地价限制取消之后优质地块地价或有所上涨进而带动房价出现上涨预期对当前稳房价稳预期亦将产生积极带动而远郊区域库存去化压力较大预期好转更多带动成交增长价格上涨动力不足3郊区住宅项目容积率限制或迎来调整高端改善市场有望迎来新的发展机会表历年来政府颁布限墅令相关内容时间具体内容1994年为提高土地利用率国家出台规定限制别墅用地供应2003年国土资源部明确表示将对别墅项目高尔夫项目进行限制2005年发改委发布规定从政府审批到银行贷款全环节限制别墅项目2006年国土资源部的发文一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续国务院下发关于促进节约集约用地的通知其中明确要求合理安排住宅用地继续停2008年止别墅类房地产开发项目的土地供应防止大套型商品房多占土地2010年发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知严禁向别墅供地2012年国土资源部发改委联合发文严格限制别墅用地审批国土资源部宣称全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续对联排别墅低密度2016年花园等类别墅项目的审批也将进一步控制住房和城乡建设部发布特急通知各省相关部门立即暂停办理别墅项目建设审批手续对2019年已建在建在批特批的别墅项目进行梳理2021年自然资源部发布最新限制和禁止用地项目目录明确限定住宅项目容积率不得低于10数据来源中指研究院综合整理早在1994年我国就出台规定限制供应别墅用地2016年国土资源部再次强调限墅令限墅政策升级2021年自然资源部明确限定住宅用地容积率不得低于10当前房地产市场仍处调整期刚需观望情绪短期难以扭转下改善需求已经成为市场重要支撑未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间取消远郊区容积率10限制意味着远郊区限墅政策得到优化低容积率更宜打造高端产品会更好的满足及承接城市改善需求从而提升房企投资意愿盘活郊区土地一定程度上也有利于缓解地方财政压力整体来看当前全国土拍情绪仍较低迷取消地价上限让地价回归市场一定程度上有利于提振土地市场情绪尤其是热点城市及核心片区优质地块溢价率突破之前上限或将进一步稳定房价预期当前已有成都济南等城市开始取消地价上限预计后续将有更多城市跟进另外改善需求已经成为市场成交主力远郊区限墅令的优化有利于更多改善类产品进入市场郊区土地和楼市情本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统绪有望修复本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统