核心要点：
　　9月销售面积环比大幅增长，同比跌幅小幅收窄，政策放松初见成效
　　从销售面积看，1-9月商品房销售面积为8.48亿平方米（同比-7.5%），降幅扩大0.4pct；住宅销售面7.28亿平方米（同比-6.3%），降幅扩大0.8pct。9月单月，商品房销售面积环比/同比分别为+47%/-10%，住宅销售面积环比/同比分别为+45%/-12%，其中商品房和商品住宅同比降幅较8月分别收窄2pct和4pct。从销售金额看，1-9月商品房销售额同比-4.6%（前值-3.2%），住宅销售额同比-3.2%（前值-1.5%）。9月单月，商品房和住宅销售额同比分别为-13.5%、-14.2%，环比分别为+42%、+40%，同比跌幅收窄3pct和4pct。分区域看，1-9月东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-5.2%、-11%、-8.7%和-2.4%；商品房销售额同比分别为-3%、-9.2%、-4.4%和-8.5%。8月末和9月初以来，“认房不认贷”、下调房贷利率和首付比例、限购放松等政策多箭齐发，尤其是一线城市中的广州缩小了限购区域，同时深圳下调了房贷利率下限，另外还有多个热点二线城市也放松限购，共同刺激市场需求在短期内释放。不过，我们在9月销售数据点评报告中也提到，当前需求主要是此前购房意愿较高的客户，销售复苏的持续性仍需观察，政策还有进一步发力空间。
　　房企到位资金同比降幅收窄，融资端改善
　　9月单月房地产开发企业到位资金同比-18%（前值-25%），其中定金及预收款同比-26%（前值-32%），个人按揭贷款同比-26.5%（前值-26.9%），国内贷款同比+4.1%（前值-24.3%），自筹资金同比-13.5%（前值-22.2%）。
　　投资同比降幅略有扩大，新开工和施工同比降幅收窄
　　1-9月房地产开发投资完成额同比-9.1%，降幅较上月扩大0.3pct；9月单月同比-11%，降幅较上月扩大0.3pct。1-9月房屋新开工面积同比-23.4%，施工面积同比-7.1%，竣工面积同比+19.8%，其中新开工降幅收窄1pct，施工降幅持平，竣工涨幅扩大0.6pct。9月单月新开工和施工同比分别下降15%、7%，竣工同比增长25%。其中，新开工降幅收窄9pct，施工降幅收窄26pct，竣工同比增速扩大15pct。
　　土地成交方面，1-9月100大中城市住宅用地供应和成交建面均同比下降41%；单月来看，9月住宅用地成交建面的3个月移动平均同比下降45%，连续3个月降幅在40%以上，土地成交低迷对开发投资造成较大拖累。
　　投资建议
　　随着需求端政策加快落地，销售在短期内有所改善，而且核心城市政策还有进一步放松空间，销售复苏仍需政策发力。我们认为，这一方面将支撑销售稳步复苏，另一方面也将驱动板块估值修复。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　需求端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年10月20日湘财证券研究所行业研究房地产行业数据点评投资继续低迷政策仍需发力相关研究核心要点1房地产事件点评9月销售环9月销售面积环比大幅增长同比跌幅小幅收窄政策放松初见成效比改善市场热度依旧分化从销售面积看1-9月商品房销售面积为848亿平方米同比-75降幅20231011扩大04pct住宅销售面728亿平方米同比-63降幅扩大08pct9月单月商品房销售面积环比同比分别为47-10住宅销售面积环比2房地产行业深度历次房地产同比分别为45-12其中商品房和商品住宅同比降幅较8月分别收窄周期复盘及政策空间展望2pct和4pct从销售金额看1-9月商品房销售额同比-46前值-322023928住宅销售额同比-32前值-159月单月商品房和住宅销售额同比分别为-135-142环比分别为4240同比跌幅收窄3pct和4pct分区域看1-9月东部中部西部和东北地区商品房销售面积同比行业评级增持分别为-52-11-87和-24商品房销售额同比分别为-3-92近十二个月行业表现-44和-858月末和9月初以来认房不认贷下调房贷利率和首付20比例限购放松等政策多箭齐发尤其是一线城市中的广州缩小了限购区域同时深圳下调了房贷利率下限另外还有多个热点二线城市也放松限10购共同刺激市场需求在短期内释放不过我们在9月销售数据点评报告中也提到当前需求主要是此前购房意愿较高的客户销售复苏的持续0性仍需观察政策还有进一步发力空间-10房企到位资金同比降幅收窄融资端改善-209月单月房地产开发企业到位资金同比-18前值-25其中定金及预收沪深300房地产申万款同比-26前值-32个人按揭贷款同比-265前值-269国内贷款同比41前值-243自筹资金同比-135前值-2221个月3个月12个月相对收益-50-11投资同比降幅略有扩大新开工和施工同比降幅收窄绝对收益-10-8-191-9月房地产开发投资完成额同比-91降幅较上月扩大03pct9月单月注相对收益与沪深300相比同比-11降幅较上月扩大03pct1-9月房屋新开工面积同比-234施工面积同比-71竣工面积同比198其中新开工降幅收窄1pct施工降幅持平竣工涨幅扩大06pct9月单月新开工和施工同比分别下降157竣工同比增长25其中新开工降幅收窄9pct施工降幅收窄26pct竣工同比增速扩大15pct分析师张智珑土地成交方面1-9月100大中城市住宅用地供应和成交建面均同比下降证书编号S050052112000241单月来看9月住宅用地成交建面的3个月移动平均同比下降45Tel021-50295363连续3个月降幅在40以上土地成交低迷对开发投资造成较大拖累Emailzzl6599xcsccom投资建议随着需求端政策加快落地销售在短期内有所改善而且核心城市政策还有进一步放松空间销售复苏仍需政策发力我们认为这一方面将支撑地址上海市浦东新区银城路88号销售稳步复苏另一方面也将驱动板块估值修复当前阶段建议关注拿地中国人寿金融中心10楼能力强土储布局优异的头部优质房企维持行业增持评级风险提示需求端支持政策执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明行业研究1商品房销售情况9月销售面积环比大幅增长同比跌幅小幅收窄从销售面积看1-9月商品房销售面积为848亿平方米同比-75降幅扩大04pct住宅销售面728亿平方米同比-63降幅扩大08pct9月单月商品房销售面积环比同比分别为47-10住宅销售面积环比同比分别为45-12其中商品房和商品住宅同比降幅较8月分别收窄2pct和4pct从销售金额看1-9月商品房销售额同比-46前值-32住宅销售额同比-32前值-159月单月商品房和住宅销售额同比分别为-135-142环比分别为4240同比跌幅收窄3pct和4pct分区域看1-9月东部中部西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-52-11-87和-24商品房销售额同比分别为-3-92-44和-85需求端政策放松初见成效8月末和9月初以来认房不认贷下调房贷利率和首付比例限购放松等政策多箭齐发尤其是一线城市中的广州缩小了限购区域同时深圳下调了房贷利率下限另外还有多个热点二线城市也放松限购共同刺激市场需求在短期内释放不过我们在9月销售数据点评报告中也提到当前需求主要是此前购房意愿较高的客户销售复苏的持续性仍需观察政策还有进一步发力空间图1商品房销售面积累计值万平方米图2商品住宅销售面积累计值万平方米商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比商品房销售面积住宅累计值商品房销售面积住宅累计同比200000120180000120100160000100150000801400008060120000604010000040100000208000020060000050000-2040000-20-4020000-400-600-60资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图3商品房销售额累计值亿元图4商品住宅销售额累计值亿元商品房销售额累计值商品房销售额累计同比商品房销售额住宅累计值商品房销售额住宅累计同比200000001501800002001600001501500000010014000012000010010000010000000508000050600005000000040000020000000-500-50资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明1行业研究图570个大中城市新房价格指数同比图670个大中城市新房价格指数环比新房价格指数当月同比新房价格指数一线城市当月同比新房价格指数环比新房价格指数一线城市环比新房价格价格指数二线城市当月同比新房价格指数三线城市当月同比新房价格价格指数二线城市环比新房价格指数三线城市环比1402512020100801560104005200000-20-052019-012020-042021-072022-102018-012018-042018-072018-102019-042019-072019-102020-012020-072020-102021-012021-042021-102022-012022-042022-072023-012023-042023-072019-032021-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09-402018-01-60-10资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图770个大中城市二手房价格指数同比图870个大中城市二手房价格指数环比二手房价格指数当月同比二手房价格指数一线城市当月同比二手房价格指数环比二手房价格指数一线城市环比二手房价格指数二线城市当月同比二手房价格指数三线城市当月同比二手房价格指数二线城市环比二手房价格指数三线城市环比14020120151008010604005200000-20-052018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072018-012022-102018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072023-012023-042023-07-402018-04-60-10资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图9各地区商品房销售面积及金额商品房销售面积万平米商品房销售额亿元东部地区中部地区西部地区东北地区东部地区中部地区西部地区东北地区2023-02608240404632378906229113192284YoY-22-55-432621-35-27-01占比40226730625587188207182023-0312439832683258561801359885893650YoY24-81-3222693-6702184占比41527827829590196193212023-0416151102121011511582389375277454877YoY55-71-47341157-4213304占比42927126931601189188222023-05204721231712135151530326923690861138YoY52-80-52266149-4213229占比44126526133609186183232023-0626906158111481719813876111763111071461YoY14-113-1096071-90-60-08占比45226624933614186176232023-0730088175761664522544328713024125011638YoY-11-111-1120130-95-64-69占比45226425034614185177232023-0833470192631862925864800414271140271855YoY-39-111-90-17-07-89-45-85占比45326025235614183179242023-0938822218502110730275495316106158582154YoY-52-110-87-24-30-92-44-85占比4582582493661718117824资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明2行业研究2行业资金面情况房企到位资金同比降幅收窄融资端改善9月单月房地产开发企业到位资金同比-18前值-25其中定金及预收款同比-26前值-32个人按揭贷款同比-265前值-269国内贷款同比41前值-243自筹资金同比-135前值-222图10房地产开发资金来源累计值亿元房地产开发资金来源累计值房地产开发资金来源累计同比2500006050200000403015000020101000000-1050000-20-300-4020-0220-0620-1021-0221-0621-1022-0222-0622-1023-0223-06资料来源国家统计局湘财证券研究所图11居民中长期贷款变化亿元图12M1M2同比金融机构新增人民币贷款居民户中长期当月新增同比变动M1同比M2同比100005000164000148000300012200010600010008040006-10004-200020002-300000-4000-5000-2-2000-6000-4资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所3房地产投资及新开工情况投资同比降幅略有扩大新开工和施工同比降幅收窄1-9月房地产开发投资完成额同比-91降幅较上月扩大03pct9月单月同比-11降幅较上月扩大03pct1-9月房屋新开工面积同比-234施工面积同比-71竣工面积同比198其中新开工降幅收窄1pct施工降幅持平竣工涨幅扩大06pct9月单月新开工和施工同比分别下降157竣工同比增长25其中新开工降幅收窄9pct施工降幅收窄26pct竣工同比增速扩大敬请阅读末页之重要声明3行业研究15pct土地成交方面今年1-9月100大中城市住宅用地供应和成交建面均同比下降41单月来看9月住宅用地成交建面的3个月移动平均同比下降45连续3个月降幅在40以上土地成交低迷对开发投资造成较大拖累图13房地产开发投资完成额累计值亿元图14房屋新开工面积累计值万平方米房地产开发投资完成额累计值房地产开发投资完成额累计同比房屋新开工面积累计值房屋新开工面积累计同比16000050250000801400004060200000120000304010000015000020208000001010000060000-2005000040000-40-10200000-600-2017-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-0223-08资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图15房屋竣工面积累计值万平方米图16房屋施工面积累计值万平方米房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比房屋施工面积累计值房屋施工面积累计同比1200005012000001540100000100000030108000020800000560000106000000400000-1040000020000-5-202000000-300-1017-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-0223-08资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图17100大中城市住宅用地供应和成交建面万平方米100大中城市供应土地规划建筑面积住宅用地当月值100大中城市成交土地规划建筑面积住宅用地当月值180001600014000120001000080006000400020000资料来源Wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明4行业研究图18100大中城市住宅用地成交建面同比3个月移动平均100大中城市住宅用地成交建面YoY-MA310080604020013-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-0722-0122-0723-0123-07-20-40-60-80资料来源Wind湘财证券研究所4投资建议随着需求端政策加快落地销售在短期内有所改善而且核心城市政策还有进一步放松空间销售复苏仍需政策发力我们认为这一方面将支撑销售稳步复苏另一方面也将驱动板块估值修复当前阶段建议关注拿地能力强土储布局优异的头部优质房企维持行业增持评级5风险提示需求端支持政策执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明5分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不作任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失书面或口头承诺均为无效本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明