国家统计局发布2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.3%，同比下降0.6%；二手房价格环比下降0.5%，同比下降3.2%。
　　核心观点
　　9月70个大中城市新房与二手房房价持续面临下行压力。70大中城市新房房价环比下降0.3%，同比下降0.6%，同环比降幅均与上月持平；二手房房价环比下跌0.5%，同比下降3.2%，同环比降幅均与上月持平。新房房价已经连续四个月持续下滑；二手房房价已经连续五个月持续下滑。70个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。9月新房房价环比上涨的城市有15个，比上月减少2个，下跌城市有54个，比上月增加2个；二手房环比上涨的城市有4个，比上月增加1个，下跌城市有65个，比上月减少1个。新房与二手房房价持续面临下行压力，主要是因为：1）虽然本月利好政策不断推出，但除了部分核心城市外，多数城市的成交端恢复尚不明显，整体新房房价仍然承压。2）“认房不认贷”政策落地带动部分重点城市二手房挂牌量增长，供给增加背景下，9月二手房价格仍在调整中。
　　一线城市在“认房不认贷”新政刺激下，市场活跃度提升，新房与二手房价格均较8月环比增长。1）新房：北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比下降0.2%转为环比持平，同比增速为0.7%，同比增速较上月提升了0.1个百分点。其中，北京环比增长0.4%（前值：-0.2%）；上海环比上涨0.5%（前值：+0.1%）；广州环比下降0.6%（前值：-0.3%）；深圳环比下降0.5%（前值：-0.6%）。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性，受高于城市均价项目入市带动，新房价格实现上涨。2）二手房：一线城市二手房房价同比下降1.4%，同比降幅较上月收窄了0.2个百分点；环比增长0.2%，增速较上月提升了0.4个百分点。其中，北京环比提升0.7%（前值：+0.4%）；上海环比提升0.6%（前值：-0.3%）；广州环比下降0.7%（前值：-0.6%）；深圳环比持平（前值：-0.2%）。“认房不认贷”政策出台后，北京和上海二手房市场活跃度提升，北京海淀区二手房指导价也有所松动，因此二手房房价均出现回升态势；深圳二手房量价均保持平稳态势；而广州在“认房不认贷”、限购区域优化、首付比例下调等政策带动下，短期内挂牌量增长明显，因此房价依旧承压，二手房价连续五个月环比下跌。我们认为，一线城市政策仍有进一步调整的空间，房价短期有望保持企稳回升的态势。
　　二线城市中超七成城市新房房价环比下跌，超九成城市二手房房价环比下跌。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，同比增长0.2%，同比增速较上月下降了0.1个百分点。74%的城市新房房价环比下跌，沈阳、杭州、宁波、长沙、海口、成都、重庆、西安新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。48%的城市新房房价同比下跌，同比涨幅相对较大的有：成都（+5.8%）、长沙（+3.6%）、宁波（+3.5%）、杭州（+3.0%），其中成都已经连续15个月同比增幅超过5%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月持平，同比下降3.2%，降幅较上月扩大了0.2个百分点。超过九成的二线城市二手房房价同环比下跌。从环比来看，仅天津与石家庄环比增长0.1%，其余城市环比均下跌；从同比来看，长沙（同比+0.2%）、成都（同比+3.7%）二手房房价相对有韧性。
　　三线城市房价下行压力最大，所有三线城市二手房房价本月环比均下跌。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，同比下降1.4%，同比降幅与上月持平。83%的三线城市新房房价环比下跌，80%的三线城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛（同比-3.5%、环比-0.5%）、牡丹江（同比-4.8%、环比-1.0%）、温州（同比-3.4%、环比-0.5%）、宜昌（同比-3.4%、环比-0.6%）、惠州（同比-3.7%、环比-0.3%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，同比下降3.5%，同比降幅与上月持平。所有三线城市二手房房价同环比增速均为负。
　　现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%，环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%，90平以下刚需产品同比降幅略有扩大；二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.2%、-3.0%，环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.4%，刚改（90-144平）产品二手房房价同比降幅略有扩大，改善（144平以上）产品二手房环比降幅较上月略有收窄。
　　投资建议
　　当前板块估值已经回到7月政治局会议之前，一方面，虽然需求端利好政策虽不断推出，但由于没有持续强心剂的情况下居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，且市场预期不持续。另一方面，房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。但是，我们也看到一些相对利好的供给端政策，比如多地取消土拍限价，提升市场热度，我们认为，后续可能会传导到取消限价，若同时增加核心地块的供应，也许能够

研究报告全文：房地产证券研究报告行业点评2023年10月20日房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评强于大市70城房价持续承压但一线新房二手房价格环比均正增长国家统计局发布2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况70大中城市新房价格环比下降03同比下降06二手房价格环比下降05同比下降32核心观点9月70个大中城市新房与二手房房价持续面临下行压力70大中城市新房房价环比下降03同比下降06同环比降幅均与上月持平二手房房价环比下跌05同比下降32同环比降幅均与上月持平新房房价已经连续四个月持续下滑二手房房价已经连续五个月持续下滑70个大中城市中新房二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位9月新房房价环比上涨的城市有15个比上月减少2个下跌城市有54个比上月增加2个二手房环比上涨的城市有4个比上月增加1个下跌城市有65个比上月减少1个新房与二手房房价持续面临下行压力主要是因为1虽然本月利好政策不断推出但除了部分核心城市外多数城市的成交端恢复尚不明显整体新房房价仍然承压2认房不认贷政策落地带动部分重点城市二手房挂牌量增长供给增加背景下9月二手房价格仍在调整中一线城市在认房不认贷新政刺激下市场活跃度提升新房与二手房价格均较8月环比增长1新房北京与上海相对更有韧性一线城市新房房价环比下降02转为环比持平同比增速为07同比增速较上月提升了01个百分点其中北京环比增长04前值-02上海环比上涨05前值01广州环比下降06前值-03深圳环比下降05前值-06北京上海房价较广州相关研究报告和深圳相对更有韧性受高于城市均价项目入市带动新房价格实现上涨2二手房房地产行业2023年1-9月统计局数据点评东部一线城市二手房房价同比下降14同比降幅较上月收窄了02个百分点环比增长地区带动全国销售修复地产投资持续承压02增速较上月提升了04个百分点其中北京环比提升07前值04上海环比提升06前值-03广州环比下降07前值-06深圳环比20231018持平前值-02认房不认贷政策出台后北京和上海二手房市场活跃度提升行业业绩仍承压经营性现金流改善房企调整北京海淀区二手房指导价也有所松动因此二手房房价均出现回升态势深圳二手房与分化并行销售投资融资均缩量房地产行业量价均保持平稳态势而广州在认房不认贷限购区域优化首付比例下调等政策2023年半年报综述2023912带动下短期内挂牌量增长明显因此房价依旧承压二手房价连续五个月环比下跌我们认为一线城市政策仍有进一步调整的空间房价短期有望保持企稳回升的态势地产新模式探索系列之二城中村改造篇城二线城市中超七成城市新房房价环比下跌超九成城市二手房房价环比下跌1新中村改造加速推进超7亿平规模为行业注入新动房二线城市新房房价环比下降03环比降幅较上月扩大01个百分点同比增长能20239602同比增速较上月下降了01个百分点74的城市新房房价环比下跌沈阳房地产行业重大政策点评居民加杠杆空间进一杭州宁波长沙海口成都重庆西安新房房价环比持平或略有上涨其余城步打开京沪政策调整力度超预期202395市环比均下跌48的城市新房房价同比下跌同比涨幅相对较大的有成都58长沙宁波杭州其中成都已经连续个月同比增地产新模式探索系列之一代建行业篇代建新36353015幅超过52二手房二线城市二手房房价环比下降05环比降幅较上月持平航道迎来新机遇202385同比下降32降幅较上月扩大了02个百分点超过九成的二线城市二手房房价同城中村改造点评城中村改造政策稳步推进利环比下跌从环比来看仅天津与石家庄环比增长01其余城市环比均下跌从同好相关经验丰富的央国企2023729比来看长沙同比02成都同比37二手房房价相对有韧性三线城市房价下行压力最大所有三线城市二手房房价本月环比均下跌1新房2023H1土地成交情况点评2023H1土地成交总三线城市新房房价环比下降03环比降幅较上月收窄01个百分点同比下降14价同比下滑21京杭沪位列前三预计下半同比降幅与上月持平83的三线城市新房房价环比下跌80的三线城市新房房价年会有结构性回暖202376同比下跌跌幅相对较大的城市有秦皇岛同比-35环比-05牡丹江同比居民购房意愿房价看涨预期均回落房企贷款-48环比-10温州同比-34环比-05宜昌同比-34环比-06需求收缩央行2023年二季度问卷调查点评惠州同比-37环比-032二手房三线城市二手房房价环比下降05环比降幅较上月扩大了个百分点同比下降同比降幅与上月持平所有三20236300135线城市二手房房价同环比增速均为负现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力70大中城市中90平以下90-144平144平以上新房房价同比增速分别为-06-06-05环比增速分别为-03-03-03中银国际证券股份有限公司90平以下刚需产品同比降幅略有扩大二手房房价同比增速分别为-33-32-30环比增速分别为-05-05-04刚改90-144平产品二手房房价同比降幅略有扩大具备证券投资咨询业务资格改善144平以上产品二手房环比降幅较上月略有收窄房地产行业投资建议当前板块估值已经回到7月政治局会议之前一方面虽然需求端利好政策虽不断推证券分析师夏亦丰出但由于没有持续强心剂的情况下居民信心仍然不足行业基本面复苏仍然较弱且市场预期不持续另一方面房企信用风险的负面情绪仍在蔓延但是我们也看862120328348到一些相对利好的供给端政策比如多地取消土拍限价提升市场热度我们认为yifengxiabocichinacom后续可能会传导到取消限价若同时增加核心地块的供应也许能够在四季度带来一证券投资咨询业务证书编号S1300521070005波拿地热潮以此扭转居民对房价的看跌预期我们认为在当前时点短期关注核心城市尤其是一线城市政策进一步调整的可能性若政策调整预期兑现或带来的板块beta行情中长期关注城中村改造推进带来的证券分析师许佳璐行业机会重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益862120328710现阶段我们建议关注两条主线1中央与地方政策宽松预期下地产板块或迎来较大的beta行情其中基本面相对稳健有一定成长性的标的招商蛇口华润置地jialuxubocichinacom建发国际集团越秀地产绿城中国华发股份滨江集团底部回升弹性较大的证券投资咨询业务证书编号S1300521110002公司金地集团龙湖集团2在一线城市有城市更新业务布局的房企中华企业光明地产中交地产城建发展天健集团风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧附录70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分一线城市指北京上海广州深圳等4个城市二线城市指天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川乌鲁木齐等31个城市三线城市指唐山秦皇岛包头丹东锦州吉林牡丹江无锡徐州扬州温州金华蚌埠安庆泉州九江赣州烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德韶关湛江惠州桂林北海三亚泸州南充遵义大理等35个城市附注1调查范围各城市的市辖区不包括县2调查方法新建商品住宅销售价格调查为全面调查基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合基础数据来源于房地产经纪机构上报相关部门提供和调查员实地采价3如当月无成交则视为价格总体水平无变动图表12023年9月70大中城市新建商品住宅价格环比下降0370大中城市新房房价2015100500-052015-042017-042019-042021-042023-042011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-062023-08-10-1570个大中城市环比资料来源国家统计局中银证券图表22023年9月70大中城市中一二三线城市新建商品住宅价格环比增速分别为00-03-0370大中城市新房房价4030201000-102012-102014-082016-082020-062011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-08-20一线城市环比二线城市环比三线城市环比资料来源国家统计局中银证券2023年10月20日房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评2图表32023年9月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数为15个较上月下降2个下跌城市数量为54个较上月增长2个70大中城市新房价格环比7060504030201002011-112013-012014-032015-052011-012011-032011-052011-072011-092012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09上涨城市数下跌城市数持平城市数资料来源国家统计局中银证券图表42023年9月70大中城市二手住宅价格环比下降0570大中城市二手房房价2015100500-052012-062016-042018-042020-022022-022011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-08-10-1570个大中城市环比资料来源国家统计局中银证券图表52023年9月70大中城市中一二三线城市二手住宅价格环比增速分别为02-05-0570大中城市二手房房价60504030201000-102011-102015-082017-082019-062021-062023-042011-042011-062011-082011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-062023-08-202011-02一线城市环比二线城市环比三线城市环比资料来源国家统计局中银证券2023年10月20日房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评3图表62023年9月70大中城市二手住宅价格环比上涨城市数为4个较上月增加1个下跌城市数量为65个较上月减少1个70大中城市二手房价格环比7060504030201002016-012017-032018-052019-072020-092011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09上涨城市数个下跌城市数个持平城市数个资料来源国家统计局中银证券2023年10月20日房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评4披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点该证券分析师声明本人未在公司内外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务没有担任本报告评论的上市公司的董事监事或高级管理人员也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益中银国际证券股份有限公司同时声明将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的请慎重使用所获得的研究报告以防止被误导中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任评级体系说明以报告发布日后公司股价行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准公司投资评级买入预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20以上增持预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10-20中性预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10-10之间减持预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10以上未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级行业投资评级强于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数中性预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平弱于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级沪深市场基准指数为沪深300指数新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数2023年10月20日房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评5风险提示及免责声明中银国际证券股份有限公司中国上海浦东本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布银城中路200号本报告发布的特定客户包括1基金保险QFIIQDII等能够充分理解证券研究报告中银大厦39楼具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户2中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队其可参考使用本报告中银国际证券股份有限公司的证券邮编200121投资顾问服务团队可能以本报告为基础整合形成证券投资顾问服务建议或产品提供给接电话862168604866受其证券投资顾问服务的客户传真862158883554中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策需充分咨询证券投资顾问意见独立作出投资决策中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等相关关联机构本报告内含保密信息仅供收件人使用阁下作为收件人不得出于任何目的直接或间接复制派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人或将此报告全部或部分内容发表如发现本研究报告被私自刊载或转发的中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施追中银国际研究有限公司究有关媒体或者机构的责任所有本报告内使用的商标服务标记及标记均为中银国际证券香港花园道一号股份有限公司或其附属及关联公司统称中银国际集团的商标服务标记注册商标或中银大厦二十楼注册服务标记电话85239886333本报告及其所载的任何信息材料或内容只提供给阁下作参考之用并未考虑到任何特别的致电香港免费电话投资目的财务状况或特殊需要不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据中国网通10省市客户请拨打108008521065的要约或邀请亦不构成任何合约或承诺的基础中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者本报告的内容不构成对任何人的投资建议阁下中国电信21省市客户请拨打108001521065不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何新加坡客户请拨打8008523392报告中所指之投资产品之前就该投资产品的适合性包括阁下的特殊投资目的财务状况传真85221479513及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信中银国际证券有限公司可靠的来源取得或达到但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事香港花园道一号高管员工或其他任何个人包括其关联方都不能保证它们的准确性或完整性除非法律中银大厦二十楼或规则规定必须承担的责任外中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性完整性或公平性不作任电话85239886333何明示或暗示的声明或保证阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断本报告仅反传真85221479513映证券分析师在撰写本报告时的设想见解及分析方法中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略为中银国际控股有限公司北京代表处免生疑问本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场中国北京市西城区本报告可能附载其它网站的地址或超级链接对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站西单北大街110号8层以外的资料中银国际集团未有参阅有关网站也不对它们的内容负责提供这些地址或超级链接包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接的目的纯粹为了阁下的方便及邮编100032参考连结网站的内容不构成本报告的任何部份阁下须承担浏览这些网站的风险电话861083262000本报告所载的资料意见及推测仅基于现状不构成任何保证可随时更改毋须提前通知传真861083262291本报告不构成投资法律会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况本报告不能作为阁下私人投资的建议中银国际英国有限公司过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗2F1Lothbury示的保障本报告所载的资料意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断LondonEC2R7DB可随时更改本报告中涉及证券或金融工具的价格价值及收入可能出现上升或下跌UnitedKingdom部分投资可能不会轻易变现可能在出售或变现投资时存在难度同样阁下获得有关投资电话442036518888的价值或风险的可靠信息也存在困难本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下传真442036518877如上所述阁下须在做出任何投资决策之前包括买卖本报告涉及的任何证券寻求阁下相关投资顾问的意见中银国际美国有限公司中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有保留一切权利美国纽约市美国大道1045号7BryantPark15楼NY10018电话12122590888传真12122590889中银国际新加坡有限公司注册编号199303046Z新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼049908电话656692682965345587传真656534399665323371