核心观点
　　国家统计局月度公布的数据略显滞后，我们预计10月数据将充分反映9月以来需求侧政策发力的效果。但不可否认的是，企业投资热情不断下降，新开工和开发投资增速还有明显下行压力。我们预计，年末市场有望迎来销售的底部，随后政策的重心可能从稳房价转为稳投资。城中村改造和保障性住房建设政策仍然值得紧密关注。
　　▍国家统计局月度公布的数字存在滞后，9月销售继续下行。2023年1-9月，商品房销售面积同比下降7.5%，降幅扩大0.4pct；销售额同比下降4.6%，降幅扩大1.4pcts。9月单月，商品房销售面积同比下降10.1%，降幅收窄2.1pcts；销售金额同比下降13.6%，降幅收窄2.8pcts。在9月各地政策密集出台的背景下，10月前17日我们跟踪的高频网签数据边际有所改善，14个样本城市二手房网签套数同比增长34.7%，42个样本城市新房网签套数同比下降17.0%，相较9月降幅有所收窄。总体来看，我们认为国家统计局公布的9月数字有所滞后，我们预计10月销售有所好转。但是，政策是渐进和小步的，销售数据的边际好转也是有限度的。
　　▍开发投资热情持续下降，国房景气指数不断走低。根据国家统计局，2023年1-9月，全国房屋新开工面积72,123万平米，同比下降23.4%，降幅收窄1.0pct；竣工面积48,705万平米，同比增长19.8%；开发投资87,269亿元，同比降低9.1%，降幅扩大0.3pct。9月单月，全国房屋新开工同比下降14.6%，降幅收窄9.0pcts；竣工同比增长25.3%；开发投资同比下降11.3%，降幅扩大0.3pct。9月，国房景气度指数继续下行至93.44，为2016年以来最低值。根据Wind统计，全国100大中城市2023年1-9月累计土地成交总价为1.79万亿元，同比下降26.4%，9月土地成交溢价率为3.64%，企业投资拿地热情较低，投资更为谨慎。从我们跟踪的部分企业1-9月累计拿地销售金额比来看，样本企业拿地投资强度分化较为明显，拿地具有向高线化集中的趋势。总体来说，投资信心的下降较之销售的下降更快，很多企业欠缺扩大投资的能力，其他企业也对扩大投资极为谨慎。
　　▍关注土地市场的边际变化，开发环境进一步好转。市场普遍关注9月以来政策的密集出台。杭州大幅放开限购，使得严格限购的城市只剩下京沪深三地。央行公布的存量房贷加权平均利率较之上个月下降42bps。根据经济观察网，自然资源部9月底发文建议取消地价上限，取消远郊区容积率1.0的限制等。由于企业投资热情低落，我们认为目前任何城市放开土地成交价格上限，也不会造成土地市场竞争过于激烈。例如，根据Wind统计，合肥在放开土地成交价格上限之后，并没有出现土地成交溢价率大增的局面。相关政策的调整时机已经成熟，我们认为未来有实力的房企在核心重点城市拿地不会再依赖于运气。
　　▍预计政策将继续加码，稳住预期之后，政策重心可能转向稳投资。我们认为，核心城市继续放开限购，按揭贷款利率下限的进一步打开，按揭贷款首付比例要求的下调，普通住宅认定标准的调整等各类政策的出台，仍将在未来一段时间起到助力需求的作用。我们相信，2023年四季度将见到房地产市场销售的底部。但是，随着企业开发区域日趋高线化，建安投资下滑的势头可能在2024年后成为行业面临的主要矛盾，我们预计政策重心将在2024年后从稳房价转向稳投资，城中村改造和保障性住房建设等政策值得高度关注。
　　▍风险因素：房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险；房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间，销售基本面的恢复存在不确定性；部分房地产企业在过往拿地不足，可售资源不及预期，盈利能力有进一步下行的风险。
　　▍产业链风险仍有待政策化解，但部分领域的格局调整已经较为充分。总体而言，我们认为房地产产业链中的拿地方面调整已经较为充分，销售即将见底，但新开工面积仍趋于下行，而竣工面积则在未来面临较大幅度下行压力，开发投资的增速预期也难言乐观。对房地产产业链来说，部分开发企业的竞争环境明显好转。物业管理行业经营底盘也较为稳健。我们建议重点关注华润置地，招商蛇口，上海临港，华发股份、天健集团和华润万象生活，万物云，保利物业，招商积余等物业管理公司。

研究报告全文：房地产行业2023年9月数据点评期待政策继续加码年末有望稳住预期2023-10-19国家统计局月度公布的数据略显滞后我们预计10月数据将充分反映9月以来需求侧政策发力的效果但不可否认的是企业投资热情不断下降新开工和开发投资增速还有明显下行压力我们预计年末市场有望迎来销售的底部随后政策的重心可能从稳房价转为稳投资城中村改造和保障性住房建设政策仍然值得紧密关注国家统计局月度公布的数字存在滞后9月销售继续下行2023年1-9月商品房销售面积同比下降75降幅扩大04pct销售额同比下降46降幅扩大14pcts9月单月商品房销售面积同比下降101降幅收窄21pcts销售金额同比下降136降幅收窄28pcts在9月各地政策密集出台的背景下10月前17日我们跟踪的高频网签数据边际有所改善14个样本城市二手房网签套数同比增长34742个样本城市新房网签套数同比下降170相较9月降幅有所收窄总体来看我们认为国家统计局公布的9月数字有所滞后我们预计10月销售有所好转但是政策是渐进和小步的销售数据的边际好转也是有限度的开发投资热情持续下降国房景气指数不断走低根据国家统计局2023年1-9月全国房屋新开工面积72123万平米同比下降234降幅收窄10pct竣工面积48705万平米同比增长198开发投资87269亿元同比降低91降幅扩大03pct9月单月全国房屋新开工同比下降146降幅收窄90pcts竣工同比增长253开发投资同比下降113降幅扩大03pct9月国房景气度指数继续下行至9344为2016年以来最低值根据Wind统计全国100大中城市2023年1-9月累计土地成交总价为179万亿元同比下降2649月土地成交溢价率为364企业投资拿地热情较低投资更为谨慎从我们跟踪的部分企业1-9月累计拿地销售金额比来看样本企业拿地投资强度分化较为明显拿地具有向高线化集中的趋势总体来说投资信心的下降较之销售的下降更快很多企业欠缺扩大投资的能力其他企业也对扩大投资极为谨慎关注土地市场的边际变化开发环境进一步好转市场普遍关注9月以来政策的密集出台杭州大幅放开限购使得严格限购的城市只剩下京沪深三地央行公布的存量房贷加权平均利率较之上个月下降42bps根据经济观察网自然资源部9月底发文建议取消地价上限取消远郊区容积率10的限制等由于企业投资热情低落我们认为目前任何城市放开土地成交价格上限也不会造成土地市场竞争过于激烈例如根据Wind统计合肥在放开土地成交价格上限之后并没有出现土地成交溢价率大增的局面相关政策的调整时机已经成熟我们认为未来有实力的房企在核心重点城市拿地不会再依赖于运气预计政策将继续加码稳住预期之后政策重心可能转向稳投资我们认为核心城市继续放开限购按揭贷款利率下限的进一步打开按揭贷款首付比例要求的下调普通住宅认定标准的调整等各类政策的出台仍将在未来一段时间起到助力需求的作用我们相信2023年四季度将见到房地产市场销售的底部但是随着企业开发区域日趋高线化建安投资下滑的势头可能在2024年后成为行业面临的主要矛盾我们预计政策重心将在2024年后从稳房价转向稳投资城中村改造和保障性住房建设等政策值得高度关注风险因素房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间销售基本面的恢复存在不确定性部分房地产企业在过往拿地不足可售资源不及预期盈利能力有进一步下行的风险产业链风险仍有待政策化解但部分领域的格局调整已经较为充分总体而言我们认为房地产产业链中的拿地方面调整已经较为充分销售即将见底但新开工面积仍趋于下行而竣工面积则在未来面临较大幅度下行压力开发投资的增速预期也难言乐观对房地产产业链来说部分开发企业的竞争环境明显好转物业管理行业经营底盘也较为稳健我们建议重点关注华润置地招商蛇口上海临港华发股份天健集团和华润万象生活万物云保利物业招商积余等物业管理公司