研究报告全文：证券研究报告行业深度报告仓储物流行业研究报告正在加速迭代高标仓赛道分析师韩军研究助理梁骁hanjunbjcsccomcnliangxiaobjcsccomcnSAC编号S1440519110001SFC编号BRP908发布日期2023年10月12日本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明核心观点及摘要核心观点仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流行业优惠政策持续但拿地成本面临升高压力行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化但仓储物流行业大周期不可避免具备长期性投资价值供给核心区域主要集中长三角珠三角和环渤海地区供给区域错配表现背后是物流供给端驱动力的扭曲物流高标仓存量突破一亿多元化格局基本形成一超多强格局稳固租金价格物业出租率土地价格和资金成本是最为核心的要素高标仓储物流市场呈现自动化智能化产业一体化绿色化低碳化国际化资产证券化五大发展趋势建议重点关注电商及国央企背景仓储物流企业机会仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流行业规模处于上升期从物流仓储费规模看近几年逐年稳定提升2022年达到595万亿元53占物流行业总费用规模的334从仓储物流设施规模看截止2022年底国内通用仓库总面积约为122亿立方米过去10年保持57的复合增长但2022年中国为086平方米人与欧美成熟市场相比仍具备发展空间仓储物流设施可以简单分为高标仓即高标准仓库和非高标仓高标仓可以进一步分为标准库高温库低温库等模式截至2022年末全国高标仓存量共计113亿平方米高标仓在仓储物流设施的占比不断提升2012年至2022年期间高标仓存量复合增长率约274但目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足102内容摘要高标仓储物流研究分析框架政策端仓储物流行业优惠政策持续但拿地成本面临升高压力需求侧ToC方面消费去中心化围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升ToB方面产业转型升级核心区域的大型综合物流园区需求增加国际方面品牌出海带动跨境电商B2C的海外仓需求快速增长供给侧仓储物流行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化但仓储物流行业大周期不可避免具备长期性投资价值物流仓储供给核心区域主要集中长三角珠三角和环渤海地区供给区域错配表现背后是物流仓储供给端驱动力的扭曲人口老龄化催化预计将在26年出现物流劳动力供需失衡拐点催生仓储自动化作业等新技术和场景的加速落地竞争格局物流高标仓存量突破一亿多元化格局基本形成仓储物流赛道一超多强格局依然稳固财务指标仓储物流企业通过资源整合实现资源价值最大化租金价格物业出租率土地价格和资金成本是最为核心的要素高标仓储物流市场呈现五大发展趋势自动化智能化产业一体化绿色化低碳化国际化资产证券化高标仓储市场核心公司梳理目前高标仓储物流业务公司大致可分为三类金融背景地产背景及物流背景不同背景公司的核心能力存在差异投资建议及风险提示投资建议重点关注电商及国央企背景仓储物流企业主力消费群体的对收入的悲观预期可能导致需求进入到震荡甚至下降中同时当下国内供给过剩仓储物流用地呈现地理空间分布不均和周期性且面临适龄物流劳动力减少所带来的成本压力风险提示需求下滑及供给局部过剩导致的空置率上升租金下降退出风险利益冲突风险汇率风险3目录一仓储物流行业市场规模及分类二高标仓储物流研究分析框架三高标仓储物流市场发展趋势四高标仓储市场核心公司梳理五投资建议及风险提升仓储物流行业规模处于上升期且仍具有一定发展空间从物流仓储费规模看近几年逐年稳定提升2022年达到595万亿元53占物流行业总费用规模的334从仓储物流设施规模看截止2022年底国内通用仓库总面积约为122亿立方米过去10年保持57的复合增长从人均仓储物流面积看2022年中国为086平方米人仍具备发展空间图表美国受益于跨境电商海外仓发展仓储费21-22年高速增长图表中国人均仓储物流面积086平方米美国仓储费同比增速日本仓储费同比增速营业性通用仓库面积-亿平方米人均仓储面积中国仓储费同比增速1408508609601208109500770840100740750720830806920066076063100704-1006-20206869196100104106108115120122-3000520132014201520162017201820192020202120222013201420152016201720182019202020212022资料来源国家统计局中国物流与采购联合会日本物资料来源国家统计局中信建投5流协会CSCMP中信建投高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流设施可以简单分为高标仓即高标准仓库和非高标仓高标仓目前没有全国统一的技术标准通常具备较大面积较高层高更宽的柱间距和现代化的装卸平台以及更好的安防系统根据戴德梁行数据截至2022年末全国高标仓存量共计113亿平方米2012年至2022年期间高标仓存量复合增长率约274目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10非高标仓常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求空间利用率与运营效率偏低部分由传统工业厂房改造图表2012-2022年中国高标仓存量面积变化情况图表2012-2022年国内高标仓规模占整体仓储比重变化6资料来源国家统计局戴德梁行中信建投资料来源国家统计局戴德梁行中信建投高标仓可以进一步分为标准库高温库低温库等模式高标库可以进一步分为标准库高温冷库低温冷库危险品仓库自动化分拣立体仓库等高温冷库也称恒温冷藏库高温库主要用于贮藏新鲜的蛋品水果水产花卉中药材以及高档家具和衣物等商品根据贮藏品种不同要求室温也不一样一般是0-4之间冷却设备采用空气冷却器安装在库房一端的中央采用多喷口的风道均匀送风由于果蔬在贮藏中仍有呼吸作用所以库内保持合适的温湿度条件外还要引进适当新空气室外新风低温冷库也称速冻冷藏库低温库用于贮藏已冻结好的食品其库温范围为-35--18一般肉类的冷冻贮藏温度为-25--18水产品贮藏温度为-30--20冰淇淋制品贮藏温度为-30--23某些特殊水产品要求更低的贮藏温度达-40以下国外有采用更低贮藏温度的趋势如贮藏金枪鱼冷藏间温度达-50危险品库是存储和保管储存易燃易爆有毒有害物资等危险品的场所根据储藏物品的危险等级不同危险品库分为甲类和乙类危险品库在建筑距离设施设备安全管理方面有特殊要求动化分拣立体仓库自动化立体仓库的主体由货架巷道式堆垛起重机入出库工作台和自动运进出及操作控制系统组成货架是钢结构或钢筋混凝土结构的建筑物或结构体货架内是标准尺寸的货位空间巷道堆垛起重机穿行于货架之间的巷道中完成存取货的工作管理上采用计算机及条形码技术7资料来源戴德梁行中信建投目录一仓储物流行业市场规模及分类二高标仓储物流研究分析框架三高标仓储物流市场发展趋势四高标仓储市场核心公司梳理五投资建议及风险提升高标仓赛道研究框架政策政策优惠仓储土地使用税减半符合规定提高容积率等不再增收土地价款政策因素拿地成本一线物流用地稀缺使用年限缩短投资强度要求提升结果以经销商代理商为主导的区域性仓储需求下降ToC消费去中心化围绕都市圈的多渠道融合的城市中心仓需求上升核心区域的大型综合物流园区需求增加需求端ToB产业转型升级围绕高端制造业的产业仓储及物流仓储绿色低碳园需求增加供国际跨境电商品牌出海带动跨境电商模式下的海外仓需求快速增长需供需土地供给错配当下国内供给过剩供给呈现地理空间分布不均和周期性结关系供给端劳动力年龄结构人口老龄化及适龄物流拉动力减少果物技术自动化设备技术逐渐商业化落地突破物流传统的降本增效瓶颈流仓高标仓一超多强市场格局形成竞争格局核心储京东等电商零售背景公司快速发展直接决定影响因素租金定价和出租率租赁收入仓储服务收入续租率和容积率装卸收入间接决定收入管理服务费收入合同总服务金额收入百分比5运输配送收入保险货物价值3收增值物流服务收入财务入直接决定指标营业外收入税收减免或返还直接决定仓储租赁成本仓储设施维护物业管理费用折旧及摊销等成本9员工薪酬成本政策因素仓储物流行业优惠政策持续但拿地成本面临升高压力仓储物流行业政策总体是利好的例如仓储土地使用税减半符合规定提高容积率等不再增收土地价款但已进入调整阶段面临高线城市的政府要求提升土地拿地成本升高困境如使用年限缩短投资强度要求提升图表2020年至今国家部委多部门及重点省市发布的有关仓储物流相关政策汇总时间政策影响具体政策内容概要关于继续实施物流企业大宗商品仓储设自2020年1月1日起至2022年12月31日止对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地按所属土20203政策优惠施用地城镇土地使用税优惠政策的公告地等级适用税额标准的50计征城镇土地使用税关于构建更加完善的要素市场化配置体在符合国土空间规划和用途管制要求前提下调整完善产业用地政策创新使用方式推动不同产业20204拿地成本制机制的意见用地类型合理转换探索增加混合产业用地供给关于推进基础设施建设领域不动产投资20204拿地成本公募REITs将优先支持包括仓储物流等补短板行业并列示试点区域的范围和优质项目的标准信托基金REITS试点相关工作的通知发改委交通运输部关于进一步降低物在符合规划不改变用途的前提下对提高自有工业用地或仓储用地利用率容积率并用于仓储分20205拿地成本流成本的实施意见拨转运等物流设施建设的不再增收土地价款关于加强上海市产业用地出让管理的若完善弹性年期有条件续期的制度设计新增先租后让的政策内容存量用地盘活按照统筹规20219拿地成本干规定草案划公益优先的原则无偿提供给政府10用地或15物业关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施统筹加大对物流枢纽和物流企业的支持力度2022年中央财政安排50亿元左右择优支持全国性重20225政策优惠的通知点枢纽城市提升枢纽的货物集散仓储中转运输应急保障能力新增工业用地实现100标准地模式出让提高综合能耗及碳排放标准设定容积率下限土地年杭州关于进一步强化工业用地有效保障202212拿地成本限原则上按照30年设定原土地年限50年可采取分期分阶段出让先租后让等模式的通知重点区域固定资产投资不低于500万亩原450万亩亩均税收不低于50万亩原35万亩关于继续实施物流企业大宗商品仓储设自2023年1月1日起至2027年12月31日止对物流企业自有包括自用和出租或承租的大宗商品仓储20233政策优惠施用地城镇土地使用税优惠政策的公告设施用地减按所属土地等级适用税额标准的50计征城镇土地使用税10资料来源中国政府网中信建投供需关系需求端ToC消费去中心化围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升消费场景内容化和近场化大趋势下传统经销渠道去中心化及效率丧失新兴消费模式电商模式前置仓社区团购直播电商等催化供应链物流需求迭代以经销商代理商为主导的区域性仓储需求下降围绕都市圈融合的城市中心仓需求上升图表不同流通渠道模式对比示意图上游-生产环节中游-分销环节下游-零售批发环节传统经整车零担零担冷链产地批发商冷链干线销地批发城配零售商超市自提为主销模式生产制造商仓库商仓库自管仓库卖场消费者电商整车冷链干线全国配送中心仓库CDC区域配送中心快递生产制造商模式仓库RDC城市配送中心仓库TDC零担整车冷链干线整车冷链干线前置仓即时配送模式产地仓城市中心仓前置仓门店消费者社区城配城配自提为主团购网格仓团长服务站11资料来源艾瑞咨询中信建投注图表箭头代表仓储物流需求变化趋势绿色为下降红色为上升黄色为持平供需关系需求端ToB产业转型升级核心区域的大型综合物流园区需求增加伴随着国家培育不断完善产业链保持自身产业链供应链的安全及自主可控必然加速带动配套物流服务并提高服务需求物流行业会更多投入资源到自主可控制造业供应链的物流发展中从现有自主可控产业分布看汽车物流电子物流化工物流医药物流将是物流园区未来增长最重要的客户群图表全国人口过1000万同时GDP过1万亿的18座产业聚集区图表全国22个新的物流枢纽建设超级产业聚集区存在区域内大型物流枢纽的巨大需求城市圈内物流体系构建和效率提升至关重要22座城市落在国家大力推进物流枢纽规划内北京5合一南京武汉重庆天津4合一杭州郑州长沙西安天津上海成都青岛广州深圳青岛3合一合肥郑州西安南京2合一苏州合肥苏州上海成都武汉空港型北京武汉-鄂州杭州重庆长沙机遇2新型城镇化将给物流仓储公共设施产业带来发展机会广州东莞佛山城市仓拣一体无人配送深圳前置仓城市中心仓同城配送12资料来源国家发改委Wind中信建投供需关系需求端国际品牌出海带动跨境电商B2C的海外仓需求快速增长跨境电商已成为外贸发展的重要驱动力近五年也保持双位数增速伴随品牌出海国际市场开拓更多聚焦跨境出口B2C模式占比已经将近80据商务部公布的数据我国海外仓数量在2022年已超2000个前十大海外仓国家就占据了90份额其中美国海外仓数量占比近5成从增速看加拿大西欧日本均有三年30的复合增长2022年新增海外仓聚焦于拉美澳洲和东南亚图表近10年跨境电商模式下的具体结构情况图表2018-2022年全球主要国家或地区海外仓数量变化跨境B2C出口-万亿跨境B2C进口规模-万亿2019年2020年2021年2022年复合增速跨境B2B规模-万亿跨境电商规模增速1400961006020117890500120018805010001670144080060313122866004140504323836302411032312093140190840029327116722213020136151118122116620011268808411110620174824613054444820136152410921091230100530532303950637582049054053153184美国德国法国英国日本0080109139020132014201520162017201820192020202120222023E加拿大意大利西班牙俄罗斯澳大利亚资料来源易仓科技跨境眼中国邮政13资料来源网经社海关总署商务部中信建投2022海外仓蓝皮书中信建投供需关系供给端仓储物流行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化从仓储物流指数核心32城租金水平及空置率的历年的月度走势变化可以清晰看到仓储物流行业的季节性4-8月是需求淡季因此仓储空置率就会上升短期租金水平就会提升9月到次年春节是旺季租金与空置率相反变化但看更长周期参考下页仓储业固定资产投资总额同比增速变化会出现不可避免的7-10年的朱格拉投资周期图表近7年逐月仓储物流指数变化情况图表近5年核心32成仓储租金水平元月平图表近5年核心32成空置率水平米2017年2018年2019年2019年2020年2021年2019年2020年2021年2020年2021年2023年2022年2023年2022年2023年602851828162755527142651250261025545258月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345678912345678910111210111210111214资料来源以上三图数据均来源于中国物流与采购联合会物联云仓中信建投供需关系供给端但仓储物流行业大周期不可避免具备长期性投资价值从仓储固定资产投资额增速来看2013-2015年保持高速增长趋势从2017年开始呈下降趋势2020年有所回升且2022年增速达251回到2016年前水平全社会固定投资额整体呈规模上涨趋势但涨幅逐年下降与经济周期GDP有周期强相关但是仓储物流周期具备明显独立性图表国内近10年仓储业固定资产投资总额图表国内近10年全社会固定资产投资完成额仓储业固定资产投资总额亿同比增速全社会固定资产投资完成额万亿同比增速1691000034640701816283601358000251302281450126000204086109970663062598400055105149486-18-132027200004-7710242015159662069846856676762466864731791543293744064344614885145275535800-10002013201420152016201720182019202020212022201320142015201620172018201920202021202215资料来源国家统计局中信建投资料来源国家统计局中信建投供需关系供给端物流仓储供给核心区域主要集中长三角珠三角和环渤海地区仓储物流的发展与繁荣的首要条件是选址项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平产业结构和交通布局网络密切相关由于地区发展的差异性目前地产高标仓主要分布于长三角珠三角与环渤海区域整体出租情况良好图表中国仓储物流高标仓市场现有存量分布截止2023H1现有存量分布按省份环渤海区域不平衡局面有望缓解北京疏解非首都功能推动1周边如天津及河北市场的发展2长三角上海高标仓供需两旺周边城市承接外溢需求3珠三角交通一体化是高标仓发展的最强催化剂171000800600354000-200万平米存量200200-400万平米0400-600万平米15600-800万平米上海天津成都武汉重庆西安广州嘉兴南京廊坊郑州昆山沈阳杭州合肥东莞长沙佛山北京宁波青岛苏州无锡济南常熟太仓昆明大连南通惠州厦门南昌深圳泉州南宁福州温州贵阳中山江门张家港800-1000万平米现有存量分布按城市16资料来源戴德梁行中信建投供需关系供给端附主要仓储物流公司的项目储备情况公司普洛斯京东产发万纬嘉民宝湾安博ESR在建面积万平方米610218813058158678储备面积万平方米54115445占已运营面积比例47462115331141普洛斯项目计划金额万科项目建筑面积嘉民项目面积宝湾项目建筑面积南沙榄核西物流园354廊坊冷链二期项目16北京机场北产业园1192上海快仓宝湾91济南崔寨物流园502郑州金秋项目32新都物流中心93浙江义乌宝湾261济南普桥物流园734昆明五华桃园小村项目157龙泉物流中心78重庆两江宝湾102蓟州经开物流园829长沙黄兴项目58苏高新中心工业园137佛山南海宝湾386青岛港冷链项目9太仓创新科技产业园63深圳龙华物流园867惠州仲恺宝湾201肥西冷链项目112吴江高科技产业园70顺义杨镇物流园313吴江中旺二期65重庆渝北临空经济园区714宝坻现代产业园72郑州华中物流园499南昌昌北冷链园区北区57宁河物流园112江门鹤山189合计4098余姚城南物流园1107GoodmanWestlink139北京文投宝湾163深圳盐田港物流园926ESR项目建筑面积张家港项目83淮安经开区物流园638成都易景供应链三期36合肥和诚项目205安博项目面积合肥肥西物流园1046苏州易豪食储服务222昆山开发区物流园2179津南国际仓储物流园158惠州弘运食储106上海金山漕泾物流园二期883沈阳于洪物流产业园1876中钢结构昆山293佛山南海物流园985南通高新区物流园1424雨润肉食品一期及二期560嘉兴平湖冷链产业园284上海易努实业121安博廊坊南产业园884武汉东西湖冷链产业园807廊坊春晖环保建材49苏州易相精密械19417资料来源各公司官网及年度财报中信建投注面积单位为万平方米金额单位为亿元供需关系供给端供给区域错配表现背后是物流仓储供给端驱动力的扭曲图表中国仓储物流市场租金及空置率表现情况截止2023H1华南区域高标库实现租金较高同时空置率维持较低水平10以下华南区域仓储用地供应稀缺而需求强劲受益于改革开放40年积累的产业带集群优势不仅服务于外贸更是借助电商辐射全国所以从广深到东莞到潮汕形成了产业带配套的产地仓群和外贸集货仓群西南及北方区域高标库出现价格较低的情况下空置率也在15以上例如华北由于北京超大城市疏解产业的背景产业外迁的同时物流仓储用地批文成为稀缺所以造就了周边天津廊坊的仓储需求但伴随需求下滑及辐射距离的问题让以上城市仓储的满租率在疫情开始后到现在即使在租金下滑的背景下仍然出现不断提升的趋势甚至达到20-30的空置率18资料来源戴德梁行中信建投供需关系供给端人口老龄化催化预计将在26年出现物流劳动力供需失衡拐点2022年开始大批人口退休但工作岗位尤其是物流仓储这样仍在扩张的行业并不消失岗位的供给提升需求减少将形成更大的劳动力短缺且未来将成为常态经过构建数据模型发现在充分放宽物流劳动力供给范围18岁以上非本科以上的大部分男性以及保守估计物流行业就业需求增长的基础假设下需格外关注可能于2026年开始的物流行业劳动力供需失衡拐点因此劳动力缺口催生仓储自动化作业等新技术和场景的加速落地图表2013-2028年物流行业劳动人口供需关系变化趋势图表物流仓储核心环节自动化现状及趋势难点物流就业劳动力需求万人适龄物流劳动力万人6000500040003000200010000年年年年年年年年年年年年年年年年2013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028资料来源国家统计局中信建投注智联招聘统计数据显示18-25岁占比1426-30岁占比3631-35岁占比3036-40岁占比14资料来源京东物流研究院中信建投1940岁以上占比6依据高考各年录取数据假设本科以上学历人口不加入物流业专科均纳入假设物流行业劳动力男女性别比为501供需关系竞争格局物流高标仓存量突破一亿多元化格局基本形成我国仓储物流行业经历了四个发展阶段形成一超多强的市场格局并逐步向多元化均衡竞争演变90年代初-2003萌芽阶段2003-2007起步阶段2007-2014高速发展阶段2015-2022多元调整阶段改革开放以来我国物流业开始随着经济全球化步伐的加快普洛仓储物流专业开发商迅速崛起电万科平安等房地产金融企业开萌芽但传统储运行业仍为主要斯丰树先后进入中国专注以高商企业投资机构也开始加码布局始涉足参与主体增多并初具规形态规模小设备陈旧管理水标仓为代表的高端仓储物流开发仓储物流行业连续十几年呈现高模形成多元化发展的竞争格局平有限发展收到一定制约开启现代仓储物流时代速增长态势图表2010-2023H1中国仓储物流高标库市场存量仓储物流高标存量突破一亿单位万平方米受强劲市场需求的刺激中国高标仓库市场在过去10余年发展迅猛截至2022年国内高标仓库存量已突破1亿平方米截止至2023H1市场存量接近12亿平方米受前期集中供地影响近两年全国高标仓新增供应规模较大部分市场出现短期内供大于求情况随着国内电商行业的逐渐走向成熟高标仓租赁需求有所缓解各城市之间的运营差距日渐明显20资料来源戴德梁行中信建投