城中村改造项目需求充沛，财政资金保障是关键。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。作为城市更新的重要部分，城中村改造的规模及其对产业链的拉动效应备受市场关注。目前市场多从城中村改造的项目供给端进行探讨，通过计算潜在的城中村改造需求面积来测算城中村改造市场规模。复盘棚改，我们认为财政资金的供给是驱动棚改成功推进的关键因素。在相对充沛的改造项目供给下，财政资金体量的大小将决定最终能支撑多大规模的城中村改造。
　　棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著。目前正在开展城中村调查摸底工作，资金和土地相关配套政策也正陆续出台，多元资金筹措通道逐步打开，低效用地再开发试点开启。相较于棚改，城中村改造区域集中于全国超大特大城市，改造成本更加高昂，拆除新建的比例将会有所下降，改造的难度较高，尚待更多的政策支持。过往棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著，“十三五”期间，我国棚改开工2322万套，超额完成了2000万套的目标任务。15-17年棚改加速推进的三年计划时期，棚改投资完成额年均约为1.56万亿元，占房地产开发投资额约为15.2%，货币化安置部分，棚改拉动的等效购房面积约为7.1亿平方米，占住宅销售面积约为17.7%；实物化安置部分，棚改拉动的安置房新开工面积占住宅新开工面积的比例约为24.2%；三年间棚改投资对房地产开发投资的拉动增长率在1.1%-3.5%左右。
　　昔日棚改若再现，所需财政配套资金需求几何？时移势易，2023年我国房地产市场已与15-17年有较大不同。如若昔日棚改在今日重现，目标是达到15-17年对于地产行业的拉动效果，核心变量为锚定的指标：1）若以地产投资金额为目标，则投资额约为1.8万亿元/年，对应中央财政资金需求约为1.1万亿元/年，直接拉动地产新开工面积为2.8亿平方米/年，约占2023年预测新开工面积的30.5%。2）若以商品房去化及新开工面积为目标，则货币化安置部分带动商品房去化约1.9亿平方米/年，对应销售金额为5.6万亿元/年；实物化安置部分，棚改带动的安置房新开工面积约为1.6亿平方米/年；对应的投资金额为1.1万亿元/年；一共需要约4万亿元/年的中央财政资金。当然，不同的货币化安置比例及安置房投资成本下，对财政资金的需求会有较大的差异，根据我们所设置的不同情境，棚改财政资金需求范围在2.0万亿元/年-5.7万亿元/年。
　　投资建议：不同安置模式下，侧重于不同的投资方向。
　　1）以实物化安置为主，且将保障性住房作为核心，基于改造效率及绿色建筑等方面的要求，我们认为可积极关注装配式装修装饰方向，重点推荐鸿路钢构、精工钢构，北新建材、鲁阳节能，建议关注中铁装配。
　　2）如果参考棚改模式，则可根据房地产销售、新开工及投资开发等指标变化，选择对应区间超额收益占优的方向进行配置。从2022年12月末起，住宅销售面积yoy（ttm）及住宅新开工面积yoy（ttm）开始进入上行区间，建议积极关注房地产投资开发完成额yoy（ttm）的边际变化，提前布局建材及家电方向，建材方向中可关注涂料油墨、水泥及其他建材方向，建议关注东方雨虹、三棵树、北新建材、伟星新材、坚朗五金、东鹏控股、海螺水泥、华新水泥等。
　　风险提示：政策落地不及预期，城中村改造项目推进不及预期。
　　

研究报告全文：2023年10月10日行业研究城中村改造箭在弦上回望棚改影响几何装配式建筑与绿色建筑行业深度研究之八要点建筑和工程城中村改造项目需求充沛财政资金保障是关键2023年7月21日国务院买入维持常务会议审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造作为城市更新的重要部分城中村改造的规模及其对产业链的拉动效应备受市场关注目前市场多从城中村非金属类建材改造的项目供给端进行探讨通过计算潜在的城中村改造需求面积来测算城中村买入维持改造市场规模复盘棚改我们认为财政资金的供给是驱动棚改成功推进的关键因素在相对充沛的改造项目供给下财政资金体量的大小将决定最终能支撑多作者大规模的城中村改造棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著目前正在开展城中村调查摸底分析师孙伟风工作资金和土地相关配套政策也正陆续出台多元资金筹措通道逐步打开低执业证书编号S0930516110003021-52523822效用地再开发试点开启相较于棚改城中村改造区域集中于全国超大特大城市sunwfebscncom改造成本更加高昂拆除新建的比例将会有所下降改造的难度较高尚待更多的政策支持过往棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著十三五联系人吴钰洁期间我国棚改开工2322万套超额完成了2000万套的目标任务15-17年021-52523879wuyujieebscncom棚改加速推进的三年计划时期棚改投资完成额年均约为156万亿元占房地产开发投资额约为152货币化安置部分棚改拉动的等效购房面积约为71亿平方米占住宅销售面积约为177实物化安置部分棚改拉动的安置房行业与沪深300指数对比图新开工面积占住宅新开工面积的比例约为242三年间棚改投资对房地产开23发投资的拉动增长率在11-35左右14昔日棚改若再现所需财政配套资金需求几何时移势易2023年我国房地产5市场已与15-17年有较大不同如若昔日棚改在今日重现目标是达到15-17年对于地产行业的拉动效果核心变量为锚定的指标1若以地产投资金额为-4目标则投资额约为18万亿元年对应中央财政资金需求约为11万亿元年-1309221222032306230923直接拉动地产新开工面积为28亿平方米年约占2023年预测新开工面积的建筑和工程沪深3052若以商品房去化及新开工面积为目标则货币化安置部分带动商品300资料来源Wind房去化约19亿平方米年对应销售金额为56万亿元年实物化安置部分棚改带动的安置房新开工面积约为16亿平方米年对应的投资金额为11万亿元年一共需要约4万亿元年的中央财政资金当然不同的货币化安置比10例及安置房投资成本下对财政资金的需求会有较大的差异根据我们所设置的4不同情境棚改财政资金需求范围在20万亿元年-57万亿元年-3投资建议不同安置模式下侧重于不同的投资方向-91以实物化安置为主且将保障性住房作为核心基于改造效率及绿色建筑等-160922122203230623方面的要求我们认为可积极关注装配式装修装饰方向重点推荐鸿路钢构精非金属类建材沪深300工钢构北新建材鲁阳节能建议关注中铁装配资料来源Wind2如果参考棚改模式则可根据房地产销售新开工及投资开发等指标变化选择对应区间超额收益占优的方向进行配置从2022年12月末起住宅销售相关研报面积yoyttm及住宅新开工面积yoyttm开始进入上行区间建议积极保障性租赁住房绿色及装配式建筑的重大发关注房地产投资开发完成额yoyttm的边际变化提前布局建材及家电方向展机遇装配式建筑与绿色建筑行业深度研建材方向中可关注涂料油墨水泥及其他建材方向建议关注东方雨虹三棵树究之六2021-12-16保障性租赁住房建设导则发布行业进入规范及北新建材伟星新材坚朗五金东鹏控股海螺水泥华新水泥等高质量发展阶段装配式建筑行业跟踪研究风险提示政策落地不及预期城中村改造项目推进不及预期之七2022-04-22敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告建筑和工程非金属类建材目录1城中村改造或为行业最大变量42复盘15-17年棚改对行业影响重大721棚改自04年开始试点十三五超额完成任务722棚改有效拉动15-17年地产周期复苏723资金保障是15-17年棚改成功推进的关键93昔日棚改若再现财政配套资金几何1131以地产投资金额为目标中央财政资金需求约1万亿1132以商品房去化及新开工面积为目标财政资金需求约4万亿114投资建议135风险分析16敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告建筑和工程非金属类建材图目录图1城中村改造指导意见获审议通过4图2我国主要的棚户区改造政策沿革7图3棚改有效拉动地产周期复苏8图4创设多种金融工具为棚改提供资金10图5住宅销售新开工及地产投资开发图13表目录表1多个城市十四五规划中提及城中村改造4表2多市提及2023年城中村改造计划情况5表3现阶段棚户区改造与城中改造的对比5表4逐步解决城中村改造中的资金和土地问题6表5棚户区改造拉动商品房去化及房屋新开工8表6棚户区改造拉动房地产投资增长9表7政策不断拓宽棚改资金渠道9表8地产投资金额为目标中央财政资金需求约1万亿年11表9商品房去化及房屋新开工面积为目标中央财政资金需求约4万亿年12表10不同情境下财政资金需求敏感性分析单位万亿元年12表11不同区间地产链相关板块市场表现情况14表12不同区间地产链相关板块市场表现情况总结14表13不同区间建筑建材细分板块市场表现情况15表14不同区间建筑建材细分板块市场表现情况总结15敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告建筑和工程非金属类建材1城中村改造或为行业最大变量城中村改造指导意见获国常会审议通过城中村改造箭在弦上2023年7月21日国务院常务会议审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见以下简称指导意见指导意见指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措城中村改造作为三旧改造之一于十三五期间也有推进目前剩余的项目难度较大期待更有力的政策支持图1城中村改造指导意见获审议通过资料来源中国政府网住建部官网新华网光大证券研究所表1多个城市十四五规划中提及城中村改造城市十四五规划中提及的内容城市规划中提及的内容继续推进深入实施城市更新三年行动重点推进中心城区108个市级重推动中心城区疏解提质大力推进城中村边角地薄弱地区治理推动集北京佛山点推进项目实施改造加快推动中心城区旧村居和城中村改造推动中体建设用地集约利用心城区功能升级和环境再造建设高能级辐射的国家中心城市重点包括国际消费中心城市建设工上海全力推进旧区改造和旧住房更新改造有序推进城中村改造南京程国际综合交通枢纽建设工程国家物流枢纽承载城市建设工程城市更新提升工程等项目预计投资额114万亿元左右鼓励开展城中村和旧工业区有机更新有序推进拆除重建类城市更新加快老旧小区改造深入开展土地整备利益统筹探索开展出租屋分级分类管理以建设完整社区15分钟生活圈为目标推进老旧小区棚户区深圳鼓励城中村规模化租赁持续改善城中村居住环境和配套服务将城中村逐沈阳城中村改造加强各类设施和公共活动空间共建共享补齐老旧小区配步建成管理有序治安良好环境优美开放共享的新型社区持续发挥城套民生短板实现环境综合提升中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用积极推动三旧改造促进白云国际机场等重要交通枢纽重大功能平台推进城市有机更新以历史文化街区保护更新城市公共空间品质提升重点商圈及周边区域三旧改造加快罗冲围等地区改造推进183条城老旧小区和传统商圈改造老工业厂房改造传统商务楼宇改造为重点广州中村改造以历史文化街区老旧小区及传统商贸集聚区为重点推进恩宁青岛统筹推进城市有机更新增功能增空间增活力创造更加宜居宜业路城市传统中轴线等人居环境工程基本完成395个老旧小区微改造项目的城市空间环境建立工商资本入乡促进机制加快推进城中村改造27个旧街区改造项目有序推动旧楼加装电梯探索在政府引导下工商资本与村集体合作共赢模式实施城市更新行动开展完整居住社区设施补短板行动实施1亿平方米老探索搭建城中村改造合作平台利用好政策性贷款实施二环以内56旧小区和10万户棚户区改造推动废弃老旧厂区转换用地用途转变空间重庆济南个棚户区和29个城中村改造加快整治老旧小区老旧街区老旧厂功能打造一批品质高端化业态多元化的新兴产业空间和消费集聚区有区序推进老旧街区老旧建筑改造保护传统风貌打造特色街景综合运用棚户区改造城中村改造城镇老旧小区改造配套公寓建设街区微改造等多改合一手法统筹推进市府北蔡锷北路两厢德实施城市更新和老旧小区改造提升工程十四五时期完成老旧小区分成都长沙雅路两厢红星大市场下碧湘街湘雅附二及周边等片区更类提升改造6100个棚户区改造10000户城中村改造6800户新改造2025年前基本完成主城区一线两带十区多点的城市更新推进重点区域和城镇老旧小区生活环境提质提档提升主城区核心功能主城区中部开展重点区域城中村改造加速城中哈尔天津科学规划稳步实施城中村改造加快老旧小区更新提升提高居住质量村旧厂区旧住宅区整合打包连片开发创建各具特色各有主题滨的未来社区因地制宜进行微规划微改造和留改拆有序推动老旧街区老全面推进城市更新改造持续推进美丽县城建设和老旧小区城中武汉旧厂区城中村改造创新方式方法吸引社会力量参与系统推进棚户区昆明村改造十四五末全面完成纳入计划的城市更新城中村改造工城中村景中村改造作东莞全域提升城乡人居环境规划实施南城亨美胜和东城火炼树莞城旧城郑州实施城市更新行动以三项工程一项管理为抓手持续推进老城敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告建筑和工程非金属类建材城市十四五规划中提及的内容城市规划中提及的内容区等一批中心区城中村和老旧小区改造提升城区人居环境区改造提升三年行动计划加快一环十横十纵城市道路综合改造提升以道路更新带动城市形态更新业态更新功能更新推动老城区环境品质全面提升资料来源各市十四五规划光大证券研究所注根据国务院于2014年下发的关于调整城市规模划分标准的通知及我国第七次人口普查数据我国有7个超大城市为上海北京深圳重庆广州成都天津有14个特大城市为武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨昆明郑州大连除西安外其余城市在十四五规划中均对城中村改造城市更新有所提及表2多市提及2023年城中村改造计划情况城市2023年城中村改造项目计划情况实施城市更新行动全面推进两旧一村改造完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造28万平方米小梁薄板房屋上海等不成套旧住房改造启动10个城中村改造项目完成既有多层住宅加装电梯3000台建设筹措75万套间保障性租赁住房2023年深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动计划在2023年推进49万套间城中村规模化品质化改造深圳提升项目2023年启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点广州2023年广州市计划推进127个城中村改造项目含46个续建项目12个新开工项目69个前期项目2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划的通知指出2023年武汉市坚持留改拆建控并举的原则武汉市按照重点更新武汉单元整体更新一批重点项目区域成片改造一批其他更新项目加快实施一批的原则全面推进41处基础设施落后城市治理重点点位的征收腾退和城中村改造全年完成城市更新142102万平方米2023年东莞召开以深度城市化推动城市建设高质量发展动员大会提出改造90个旧村五年内全面改造30个以拆为主重塑东莞城市功能形态2023年计划推进城中村改造项目85个计划完成投资175亿元其中新启动项目19个计划年度完成投资31亿元惠及居民青岛146万户续建项目66个计划年度完成投资144亿元资料来源各地政府官网解放日报深圳特区报东莞日报等光大证券研究所城中村改造推进过程将有较多卡点1改造周期较长城中村改造涉及的利益主体众多协调改造难度大如广州2010年左右批复的城中村改造项目批复后实施周期平均55年2资金配套规模较大许多城中村位置优越且基础配套设施较差一方面征拆成本高另一方面运营配套成本的建设成本也较高3土地性质等问题部分城中村项目涉及村集体土地未被征用的部分耕地及已被征用的城市建设土地等多类型土地且存在土地产权不明晰的情况土地的供应同样成为了城中村改造的难点之一表3现阶段棚户区改造与城中改造的对比棚户区改造超大特大城市推进城中村改造改造区域全国以三四线城市为主全国超大特大城市土地性质以国有土地为主以集体土地为主2013年提出科学规划分步实施推进节奏成熟一个推进一个实施一项做成一项2015年货币化安置比例提升后进展提速开发运作模式政府主导市场运作坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造把城中村改改造方式以拆除重建为主造与保障性住房建设结合好多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与央行国开行表态支多渠道筹措资金采取增加财政补助加大银行信贷支持吸引民间资本资金筹措持城中村改造建设专项债支持范围有望扩容至城中村改造设立城中参与扩大债券融资企业和群众自筹等办法筹集资金村改造专项借款确保建设用地供应棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排并简化行政审批流程提高审批效率实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合土地供应安置住房中涉及的经济适用住房廉租住房和符合条件的公共租赁住房建平衡动态平衡必须实行净地出让设项目可以通过划拨方式供地资料来源中国政府网广州市政府网等光大证券研究所资金筹措通道逐步打开低效用地再开发试点开启指导意见中提出多元筹集资金鼓励和支持民间资本参加2023年8月国开行及央行先后提出支持城中村建设9月第一财经报道城中村改造项目将纳入专项债也将设立城中村专项贷款多元资金筹集渠道逐步打开2023年9月5日自然资源部发文部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点以城中村和低效工业用地改造为重点试点期限原则上为4年通过提高土地利用效率支持城中村改造稳步推进敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告建筑和工程非金属类建材表4逐步解决城中村改造中的资金和土地问题机构会议文件主要内容国开行2023年年中党建和经营工作座谈会提出积极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建设2023年第二季度中国货币政策执行报提及要落实好金融16条保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保障性住房中国人民银行告建设等金融支持力度自然资源部关于开展低效用地再开发试决定在北京等15个省市的43个城市开展低效用地再开发试点工作坚持把盘活的城乡空间资源自然资源部点工作的通知更多地用于民生所需和实体经济发展21世纪经济报报道当前政策加大对城中村改造的支持力度符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围城中新闻报道道村改造专项债预计明年发行在城中村改造支持资金方面除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外银行融资方面也第一财经新闻报道有支持措施即设立城中村改造专项借款此外鼓励银行供城中村改造贷款专款专用封闭管理但需在市场化法治化的原则之下中国人民银行中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示抓好金融16条落实加大城中村改造新闻发布会货币政策司平急两用基础设施建设保障性住房建设等金融支持资料来源中国政府网央行官网国开行官网财联社等光大证券研究所敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告建筑和工程非金属类建材2复盘15-17年棚改对行业影响重大21棚改自04年开始试点十三五超额完成任务棚户区改造以下简称为棚改早已有之最早于2004年12月在辽宁开启试点随后逐步推广至全国棚改对行业及市场的影响主要体现在十三五期间棚改通过货币化安置的方式加速消化商品房的库存十三五期间我国棚改开工2322万套超额完成了2000万套的目标任务图2我国主要的棚户区改造政策沿革资料来源中国政府网住建部官网辽宁省政府官网等光大证券研究所22棚改有效拉动15-17年地产周期复苏棚改对房地产及地产产业链拉动作用显著棚改实物化安置模式下安置房的建设直接拉动房屋新开工及房地产开发投资棚改货币化安置模式下直接拉动商品房库存去化通过回笼资金能够提升房企开工及投资意愿进而拉动房屋新开工及房地产开发投资房地产开发投资增长的同时也能够带动房地产产业链上下游的工程机械建材建筑家具及家电等多行业的发展从而有效拉动了我国经济的增长敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告建筑和工程非金属类建材图3棚改有效拉动地产周期复苏资料来源wind中国政府网住建部官网辽宁省政府官网光大证券研究所注数据时间区间为2004年1月-2020年12月我国2015年起货币化安置比例快速攀升根据我们的测算2015-2017年棚改货币化安置下商品房去化面积占住宅销售面积的136-215不等2015-2017年棚改实物化安置下安置房建设面积占住宅新开工面积的162-336不等2015-2017年棚改投资完成额占房地产开发投资完成额的比例在143-168不等对房地产开发投资的拉动增长率在11-35表5棚户区改造拉动商品房去化及房屋新开工安置方式2014201520162017棚户区改造新开工套数万套470601606609货币化安置比例90299485600货币化安置套数万套42180294365等效购房面积平方米套85货币化安置等效购房面积亿平方米036153250311住宅销售面积亿平方米1052112413751448占比34136182215拉动增长率-1118644安置方式2014201520162017棚户区改造新开工套数万套470601606609实物化安置比例910701515400实物化安置套数万套428421312244实物化安置单套安置房建设面积85安置房新开工总面积亿平方米364358265207住宅新开工面积亿平方米1249106711591281占比291336229162敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告建筑和工程非金属类建材安置方式2014201520162017拉动增长率--04-87-50资料来源中国政府网第一财经wind光大证券研究所注1据住建部披露2016年我国棚改大约去库存25亿平方米当年棚改新开工套数为606万套货币化安置比例为485假设货币化安置资金均用于购买商品房则等效购房面积约为85平方米套假设安置房的单套建设面积与等效购房面积一致2拉动增长率当期某部分的增加值除基期的总值如货币化安置下的拉动增长率当年等效购房面积增量上一年住宅销售面积实物化安置下的拉动增长率当年安置房新开工面积增量上一年住宅新开工面积下同表6棚户区改造拉动房地产投资增长2014201520162017棚改投资完成额万亿元116137148184房地产开发投资万亿元959610261098占比122143144168拉动增长率-231135资料来源中国政府网审计署新华社wind光大证券研究所23资金保障是15-17年棚改成功推进的关键15-17年棚改背后是资金支持政策2013年国务院关于加快棚改区改造工作的意见中提出多渠道筹措资金要采取增加财政补助加大银行信贷支持吸引民间资本参与扩大债券融资企业和群众自筹等办法筹集资金确立多元资金供给要求1PSL抵押补充贷款2014年设立以政策性银行为主鼓励商业银行参与的模式提供棚改及配套设施的贷款支持2PPP模式吸引社会资本以多种方式参与棚户区改造2015年在城市基础设施建设运营中积极推广PPP模式3棚改债2015年提出政府融资平台改制发债支持棚改不纳入政府债务2017年推出棚改专项债拓宽地方政府筹措棚改资金的渠道4税收支持棚户区改造项目免征城市基础设施配套费及企业加计扣除等方面的税收减免表7政策不断拓宽棚改资金渠道国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危文件名称国务院关于加快棚户区改造工作的意见作的通知房改造及配套基础设施建设有关工作的意见文件出台时2013年7月2014年7月2015年6月间各省区市人民政府对本地区城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作负总责中央加大对棚户区改造的补助对财政困难地区予加大资金投入以倾斜省级人民政府也要相应加大补助力度市省级人民政府要进一步加大对本地区财政困难省区市应根据棚改目标任务统筹考虑财县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入可市县贫困农林场棚户区改造的资金投入支持政承受能力等因素制定本地区政府购买棚改服以从城市维护建设税城镇公用事业附加城市基国有林区林场垦区农场棚户区改造相务的管理办法市县人民政府要公开择优选择各级政府资础设施配套费土地出让收入等渠道中安排资金关的配套设施建设重点支持资源枯竭型城市棚改实施主体并与实施主体签订购买棚改服务金用于棚户区改造支出各地区除上述资金渠道外独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造中协议市县人民政府将购买棚改服务资金逐年还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用央继续加大对棚户区改造的补助力度对财政困列入财政预算并按协议要求向提供棚改服务的于国有企业棚户区改造有条件的市县可对棚户难地区予以倾斜实施主体支付年初预算安排有缺口确需举借政区改造项目给予贷款贴息府债务弥补的市县可通过省区市人民政府代发地方政府债券予以支持并优先用于棚改进一步发挥开发性金融作用国家开发银行成立承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项住宅金融事业部重点支持棚户区改造及城市基目实施主体可依据政府购买棚改服务协议特础设施等相关工程建设鼓励商业银行等金融机许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市构按照风险可控商业可持续的原则积极支持场化融资开发银行等银行业金融机构据此对符各银行业金融机构要按照风险可控商业可持续原符合信贷条件的棚户区改造项目纳入国家计划合条件的实施主体发放贷款在依法合规风险则创新金融产品改善金融服务积极支持棚户的棚户区改造项目国家开发银行的贷款与项目可控的前提下开发银行可以通过专项过桥贷款信贷资金区改造增加棚户区改造信贷资金安排向符合条资本金可在年度内同比例到位对经过清理整顿对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排鼓件的棚户区改造项目提供贷款符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的平台公司其实施的棚户区改造项目银行业金实施主体加大城中村改造农村危房改造及配融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给套基础设施建设的贷款支持鼓励商业银行对符予信贷支持与棚户区改造项目直接相关的城市合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建基础设施项目由国家开发银行按国务院有关要设贷款敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告建筑和工程非金属类建材国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危文件名称国务院关于加快棚户区改造工作的意见作的通知房改造及配套基础设施建设有关工作的意见求给予信贷支持建立健全地方政府债券制度加大对棚户区改造各地原融资平台公司可通过市场化改制建立现的支持推进债券创新支持承担棚户区改造项代企业制度实现市场化运营在明确公告今后符合规定的地方政府融资平台公司承担棚户区改目的企业发行债券优化棚户区改造债券品种方不再承担政府融资职能的前提下作为实施主体造项目的企业可发行企业债券或中期票据专项用企业债案设计研究推出棚户区改造项目收益债券与承接棚改任务原融资平台公司转型改造后举借于棚户区改造项目对发行企业债券用于棚户区改开发性金融政策相衔接扩大债贷组合用于的债务实行市场化运作不纳入政府债务政府造的优先办理核准手续加快审批速度棚户区改造范围适当放宽企业债券发行条件在出资范围内依法履行出资人职责不对原融资支持国有大中型企业发债用于棚户区改造平台公司提供担保鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排通过直接投资间接投资参股委托代建等在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营民间资本社通过投资补助贷款贴息等多种方式吸引社会多种方式参与棚户区改造鼓励企业出资参与棚户等各种政府与社会资本合作PPP模式鼓励会资本资金参与投资和运营棚户区改造项目在市场区改造加大改造投入要充分调动企业职工积极多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待性积极参与改造合理承担安置住房建设资金对棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金企业参与政府统各省区市人民政府对本地区城镇棚户区和市县人民政府要切实加大棚户区改造资金投税收减免一组织的工矿含中央下放煤矿棚户区改造林城乡危房改造及配套基础设施建设工作负总责入落实好税费减免政策区棚户区改造垦区危房改造的对企业用于符合落实好税费减免政策规定条件的支出准予在企业所得税前扣除资料来源中国政府网光大证券研究所PSL快速增长助推棚改提速扩面棚改资金供给主体不断拓展从2014年创设PSL到2015年起开始推进棚改PPP项目2018年推出棚改专项债创新型产品背后的资金供给主体涵盖中央地方政府及社会资本其中PSL通过支持棚改货币化安置在棚改快速推进期有效支持了棚改的提速扩面棚改专项债则在PSL减量后成2018-2020年3年棚改攻坚计划中重要的资金来源2021年随着棚改规模的调减棚改专项债发行量也随之下降2017年起PPP模式在棚改项目中持续运用2022年12月全国共有165个用PPP模式建设的棚改项目年末总投资额约为2579亿元图4创设多种金融工具为棚改提供资金资料来源wind光大证券研究所注1棚改鼓励采用PPP模式在2015年6月出台的国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见中提及可查的统计数据从2017年起2棚改PPP项目投资额为每年12月当月存续的棚改PPP项目的投资额敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告建筑和工程非金属类建材3昔日棚改若再现财政配套资金几何前述章节我们已经探讨棚改对于15-17年房地产行业的重大影响也强调财政资金支持是彼时棚改成功的关键时移世易2023年我国房地产市场已有较大不同城镇化率宏观杠杆率商品房均价房地产行业投资额房地产新开工面积等多个指标已与彼时有较大不同在此我们提出一个很有趣的问题如若昔日棚改在今日重现目标是达到15-17年对于地产行业的拉动效果则需要多少的财政配套资金支持当然影响结论的变量诸多在此我们采用相对简化的方法予以测算需要说明的是棚改货币化安置能够直接带动商品房去化销售提升后再进一步带动房地产开工及投资而实物化安置通过安置房的建设实现房地产开工及投资的直接拉动我们仅考虑直接拉动效应31以地产投资金额为目标中央财政资金需求约1万亿2015年-2017年棚改投资完成额年均约为156万亿元占房地产开发投资额约为152昔日棚改如若再现以2023年房地产开发投资金额为基数则需投资金额约18万亿元年假设中央财政资金中央财政资金及PSL等占总投资比例不变则需约11万亿元年对应直接拉动地产新开工面积为28亿平方米年约占2023年预测新开工面积的305表8地产投资金额为目标中央财政资金需求约1万亿年序项目金额计算方式号1棚改完成额万亿元年1811112序号下同2015-2017年当年棚改投资完成额当年房地产开发投资额11棚改投资占地产投资的比例均值1523假设2023年全年房地产投资增速与2023年1-8月房地产投资12预计2023年房地产开发投资金额万亿121同比累计增速保持一致为-882财政资金需求万亿元年112121222015-2017年中央一般公共预算中的棚改支出当年棚改开21中央棚改支出占棚改投资的比例均值94发投资额322PSL占棚改投资完成额比例均值5042015-2017年当年新增PSL当年棚改投资完成额33拉动地产新开工面积亿平方米年283131假设安置房新开工投资单平方米投资金额与广州市黄埔区永和31安置房投资金额万元平方米066街永岗社区不含横东横南横北旧村改造项目单平方米投资金额保持一致约为6598元平方米假设2023年房地产新开工增速与2023年1-8月房地产新开工32预计2023年房地产新开工面积亿平方米912同比累计增速保持一致为-244资料来源wind国家发改委财政部网站中国政府网等光大证券研究所测算注1该部分仅考虑棚改拉动的直接投资金额对应实物化安置部分2由于2015年仅公开安居工程投资完成额未公开棚改投资完成额2016年两数据均公开因此假设2015年棚改投资完成额占保障性安居工程投资完成额的比例与2016年的比例一致估算出2015年棚改投资完成额3中央棚改支出以一般公共预算支出为主由于仅有2015年披露中央一般公共预算中棚改支出金额2015-2017年均披露中央财政资金中保障性安居工程支出金额因此假设2016年及2017年一般公共预算中棚改支出金额占保障性安居工程支出金额的占比与2015年保持一致推算出2016及2017年的中央一般公共预算中棚改支出金额32以商品房去化及新开工面积为目标财政资金需求约4万亿2015年-2017年货币化安置部分棚改拉动的等效购房面积约为71亿平方米占住宅销售面积约为177实物化安置部分棚改拉动的安置房新开工面积占住宅新开工面积的比例约为242昔日棚改如若再现以2023年住宅销售面积为基数货币化安置部分棚改带动商品房去化约19亿平方米年对应销售金额约为56万亿元年实物化安置部分棚改带动的安置房新开工敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告建筑和工程非金属类建材面积约为16亿平方米年对应的投资金额为11万亿元年假设中央财政资金中央财政资金及PSL等占总投资比例不变则需约4万亿元年表9商品房去化及房屋新开工面积为目标中央财政资金需求约4万亿年安置方式序号项目金额计算方式棚改带动的商品房去化面积亿平方米411941411412年假设2023年全年住宅销售面积增速与2023年1-8月住宅销411住宅销售面积亿平方米108售面积同比增速保持一致为-55棚改等效购房面积占住宅销售面积的比货币化安置4121772015-2017年当年等效购房面积当年住宅销售面积3例均值棚改带动的商品房销售金额万亿元42564241421年一二线商品房销售平均价格万元平方42129近十二个月一二线百城住宅价格平均值米棚改带动的安置房新开工面积亿平方431643431432米年安置房新开工面积占住宅新开工面积的2015-2017年当年安置房新开工面积当年住宅新开工面431242比例积3预计2023年住宅新开工面积亿平方假设2023年全年住宅新开工面积增速与2023年1-8月住宅43266实物化安置米新开工面积同比增速保持一致为-247安置房新开工形成的投资金额万亿元44114443441年假设安置房新开工投资单平方米投资金额与广州市黄埔区永441安置房单位投资金额万元平方米066和街永岗社区不含横东横南横北旧村改造项目单平方米投资金额保持一致约为6598元平方米45中央财政资金需求万亿元年404542442122资料来源wind国家发改委等光大证券研究所测算注假设货币化安置下安置资金均用于购买房屋不同的货币化安置比例及安置房投资成本下对财政资金的需求会有较大的差异我们保持表8的其他相关假设不变对不同货币化安置比例及不同安置房单位投资金额做敏感性分析结果如表10所示货币化安置比例越高安置房单位投资金额越高对财政资金需求越大在我们所设置的不同情境下棚改财政资金需求范围在20万亿元年-57万亿元年表10不同情境下财政资金需求敏感性分析单位万亿元年货币化安置比例1020304050安置房单位投资成本元平方米4000202836435150002330384553600026334047547000283542495680003138445157资料来源wind光大证券研究所测算敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告建筑和工程非金属类建材4投资建议以财政资金配套规模推算对于地产链的影响最终的安置方式亦会对结论造成重大影响1假设以实物化安置为主且将保障性住房作为核心的安置方式基于改造效率及绿色建筑等方面的要求我们认为可积极关注装配式装修装饰方向可参考我们此前发布的报告保障性租赁住房绿色及装配式建筑的重大发展机遇装配式建筑与绿色建筑行业深度研究之六钢结构方向重点推荐鸿路钢构精工钢构建议关注富煌钢构杭萧钢构装配式装修方向重点推荐北新建材建议关注亚厦股份柯利达金螳螂装配式PC方向建议关注中铁装配筑友智造科技H股MIC建筑或为下一代革命建议关注中国建筑国际H股此外看好装配式建筑设计及配套的第三方服务建议关注华阳国际深圳锐捷保障性租赁住房同时将带来绿色建筑建材相关的投资机会绿色建筑保温节能材料重点推荐鲁阳节能low-E玻璃重点推荐旗滨集团建议关注南玻A绿色星级检测评价建议关注国检集团2如果参考棚改模式则可根据房地产销售新开工及投资开发等指标变化选择对应区间超额收益占优的方向进行配置从2013年至今住宅销售面积的变化领先于住宅新开工而住宅新开工的变化基本领先于房地产投资开发完成额从2022年12月末起住宅销售面积yoyttm及住宅新开工面积yoyttm开始进入上行区间建议积极关注房地产投资开发完成额yoyttm的边际变化提前布局建材及家电方向建材方向中可关注涂料油墨水泥及其他建材方向建议关注东方雨虹三棵树北新建材伟星新材坚朗五金东鹏控股海螺水泥华新水泥等图5住宅销售新开工及地产投资开发图3002502017-022432013-102282021-052222002014-021982019-051981502020-12702013-121242021-051351002019-12982021-048050002015-12092020-11-22-50-1002015-02-1032020-04-28-1502015-11-179-200-2502022-12-265-300-350-4002022-12-39202051105081102050802050811020811020508020508110208110205020508110811020511020508110508-------------------------------------------450-2013201420152017201820182020202020212023201320132013201420142014201520152015201620162016201620172017201720182018201920192019201920202020202120212021202220222022202220232023住宅销售面积yoyttm住宅新开工面积yoyttm房地产投资开发完成额yoyttm资料来源wind光大证券研究所注1住宅销售面积yoyttm住宅新开工面积yoyttm和房地产开发投资完成额yoyttm均为当月同比的十二个月移动平均值2数据时间区间为2004年1月-2023年9月从地产链各细分板块来看住宅销售新开工及房地产投资开发均上行周期时建材及家电行业表现偏强三者均处于下行周期时建筑装饰行业表现偏强敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告建筑和工程非金属类建材表11不同区间地产链相关板块市场表现情况房地产数据表现同比增长下降地产链相关板块市场表现情况各板块超额收益区间序号起始日期结束日期超额收益占优的建筑材建筑装家居用家用电器住宅销售住宅新开工房地产投资开发房地产申万板块料申万饰申万品申万申万12013年1月2013年10月家用电器-115-150-15816825722013年10月2013年12月家居用品-4131-08755632013年12月2014年2月家居用品-66-52-87157-5342014年2月2015年2月建筑装饰194-104433-340-13552015年2月2015年11月家居用品12-79-118424-11862015年11月2015年12月房地产9623-61215172015年12月2017年2月建筑材料-60172155-5016582017年2月2019年5月家用电器-49-11-231-31232692019年5月2019年12月建筑材料-54100-147-4779102019年12月2020年4月建筑材料-84140-10-55-78112020年4月2020年11月家用电器-184-118-21359142122020年11月2020年12月家用电器-108-49-104-4304132020年12月2021年4月建筑材料-23892277-71142021年4月2021年5月建筑材料-38-32-57-55-75152021年5月2022年12月建筑装饰-73-142152-102-165162022年12月2023年8月家用电器-86-70561183资料来源wind光大证券研究所整理注超额收益通过各细分板块指数收益减去万德全A指数收益计算下同表12不同区间地产链相关板块市场表现情况总结房地产数据表现超额收益占优的细分板块住宅销售住宅新开工房地产投资开发建筑材料家用电器建筑装饰房地产家用电器建筑材料家居用品家用电器家居用品建筑材料家居用品家用电器资料来源wind光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-14-证券研究报告建筑和工程非金属类建材从建筑建材行业的细分板块来看住宅销售新开工及房地产投资开发均上行周期时建筑装饰行业中的工程咨询服务房屋建筑钢结构建材行业中的涂料油墨水泥及其他建材细分方向表现占优三者均处于下行周期时建筑装饰行业其他专业工程房屋建设建材行业中的其他建材玻璃纤维细分方向表现较强表13不同区间建筑建材细分板块市场表现情况房地产数据表现超额收益占优的细分建筑装饰细分方向超额收益建材细分方向超额收益同比增长下降方向区间起始日结束日工程咨装修装房屋建其他专其他建序号期期住宅住宅新房地产投资建筑装询服务钢结构水泥申玻璃玻管材申涂料油建材饰申设申业工程材申销售开工开发饰申申万万纤申万万墨申万万万申万万万2013年2013年工程咨1涂料油墨-174148-194-142-143-250-05-78119481月10月询服务2013年2013年工程咨2管材-18313-32190255-4881710010月12月询服务2013年2014年3钢结构涂料油墨-100-22-83-08-15-8809-03112-3212月2月2014年2015年其他专4其他建材-13-120619-32726-71-372-319-98322月2月业工程2015年2015年涂料油5涂料油墨-213240-264270378-303157248757892月11月墨2015年2015年工程咨6玻璃纤维0687-5229-183-139819-144711月12月询服务2015年2017年房屋建7水泥-5958410-36-16268-4218819114712月2月设2017年2019年房屋建8水泥-303-168-23-230-265328-295-243-312-1982月5月设2019年2019年房屋建9玻璃纤维-144-213-102-124-190150157-193113975月12月设2019年2020年10钢结构其他建材-6649-16358-34132-11-0412024312月4月2020年2020年11钢结构玻璃纤维-137-190-25585-183-30958201273784月11月2020年2020年其他专12其他建材-129-136-112-119-74-11196-84-400111月12月业工程2020年2021年13钢结构其他建材-5706-1827505-39669422925612月4月2021年2021年装修装14玻璃纤维-63-83-72-94-85-5862-66-03-284月5月饰2021年2022年房屋建15玻璃纤维-76-2628277235-1849833-193-1675月12月设2022年2023年工程咨16涂料油墨-3319830-8288-50-1004445-1612月8月询服务资料来源wind光大证券研究所整理表14不同区间建筑建材细分板块市场表现情况总结房地产数据表现超额收益占优的细分板块住宅销住宅新开房地产投资开建筑装饰建材售工发工程咨询服务房屋建筑钢结涂料油墨水泥其他建构材其他专业工程房屋建设其他建材玻璃纤维工程咨询服务其他专业工程玻璃纤维其他建材装修装饰玻璃纤维敬请参阅最后一页特别声明-15-证券研究报告建筑和工程非金属类建材房地产数据表现超额收益占优的细分板块住宅销住宅新开房地产投资开建筑装饰建材售工发工程咨询房屋建设管材水泥钢结构涂料油墨玻璃纤维其他专业工程钢结构涂料油墨玻璃纤维资料来源wind光大证券研究所整理5风险分析城中村政策推进不及预期城中村改造指导意见尚未正式发布相关细则尚需制定推进的节奏规模和资金供给尚不明确可能存在政策落地不及预期的风险城中村改造项目推进不及预期此次城中村改造区域为超大特大城市单体项目投资金额大改造难度高可能存在改造进度及规模不及预期的风险敬请参阅最后一页特别声明-16-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-17-证券研究报告