核心摘要
　　周度观点：双节期间楼市整体平稳运行，新房成交相比上年同期有所增长，“认房不认贷”落地叠加“以旧换新”意愿下二手成交动能转弱；继广州放宽限购要求后，深圳下调房贷利率下限，为购房者减轻买房负担，西安、成都、宁波相继优化限购政策。随着上半年新获地块在四季度逐步入市，房企推盘量有望加大，叠加政策持续释放利好，成交有望延续改善。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1)深圳：9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限
　　市场运行监测：1）双节新房成交同比增长，四季度有望延续改善。国庆假期（9.29-10.6）数据可得的29个城市新房日均成交1219套，较2022年国庆假期升13.3%；数据可得的重点8城二手房日均成交28套，较2022年国庆假期降22.2%。但由于假期备案滞后，并不能反映真实楼市情况，根据克而瑞调研反馈，国庆期间楼市整体表现相对平稳，京沪蓉热度延续，武汉、天津等个别城市项目来访、认购有所回升，余下多数城市成交仍处低位，二手成交动能有所转弱。2）库存环比微降，去化周期18.5个月。16城取证库存10157万平，环比降0.2%。去化周期18.5个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1835.6万平、成交建面2541.7万平，环比升21.2%、升18.7%；成交溢价率3%，环比升1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.8%、24.3%、72.9%，环比分别降1pct、降10.5pct、升11.5pct。
　　资本市场监测：1）地产债：9.25-10.8境内地产债发行12亿元，无海外债发行；债券发行利率为3.5%，可比利率较前次有所下降。2）地产股：9.25-10.8房地产板块跌2.77%，跑输沪深300（-1.32%）；当前地产板块PE（TTM）14.05倍，估值处于近五年91%分位。9.25-10.8沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团、滨江集团、城建发展；南向资金净流入前三为万科企业、碧桂园服务、融创服务。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报双节成交整体平稳深圳下调房贷利率下限2023年10月9日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点双节期间楼市整体平稳运行新房成交相比上年同期有所增长认房不认贷落地叠加以旧换新意愿下二手成交动能转弱继广州放宽限购要求后深圳下调房贷利率下限为购房者减轻买房负担西安成都宁波相继优化限购政策随着上半年新获地块在四季度逐步入市房企推盘量有望加大叠加政策持续释放利好成交有望延续改善投资建议方面地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心短期政策博弈机会仍存中长期持续看好积极拿地改善资产质量货值充足的强信用房企如越秀地产保利发展招商蛇口建发国际集团华发股份中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理及产业链机会如保利物业招商积余绿城管理控股东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1深圳9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限市场运行监测1双节新房成交同比增长四季度有望延续改善国庆假期929-106数据可得的29个城市新房日均成交1219套较2022年国庆假期升133数据可得的重点8城二手房日均成交28套较2022年国庆假期降222但由于假期备案滞后并不能反映真实楼市情况根据克而瑞调研反馈国庆期间楼市整体表现相对平稳京沪蓉热度延续武汉天津等个别城市项目来访认购有所回升余下多数城市成交仍处低位二手成交动能有所转弱2库存环比微降去化周期185个月16城取证库存10157万平环比降02去化周期185个月3土地成交溢价率回升三线占比提高上周百城土地供应建面18356万平成交建面25417万平环比升212升187成交溢价率3环比升17pct其中一二三线成交建面分别占比28243729环比分别降1pct降105pct升115pct资本市场监测1地产债925-108境内地产债发行12亿元无海外债发行债券发行利率为35可比利率较前次有所下降2地产股925-108房地产板块跌277跑输沪深300-132当前地产板块PETTM1405倍估值处于近五年91分位925-108沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团滨江集团城建发展南向资金净流入前三为万科企业碧桂园服务融创服务2风险提示1楼市修复不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险政策环境监测-政策梳理2023年9月25日黄冈2023年9月25日西安多孩家庭首套房公积金贷款限西安市户籍居民家庭购买首套额提高至70万元第2套住房取消落户时间限制2023年9月25日哈尔滨2023年9月26日西宁哈尔滨市住房公积金认房不首套住房最低首付20暂缓执认贷政策9月27日起实施行限售政策2023年9月26日九江2023年10月7日唐河取消住房限购政策发布促进房地产市场发展举措涉及公积金购房补贴等2023年9月26日成都2023年9月27日长沙限购区域144平方米以上住房望城购新房给予50契税补贴不再审核购房资格支持银行机构发放接力贷2023年9月28日六盘水2023年9月28日宁波认房不认贷首套及二套取消限购调整限售政策加房首付统一为20大房票安置力度南海诸岛2023年10月7日珠海2023年9月29日深圳偏松偏紧中性实施公积金认房不认贷9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评深圳9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限事件描述据深圳特区报消息深圳市住房和建设局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局联合宣布从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR减10个基点二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加30个基点点评1按照当前5年期LPR42计算调整后深圳首套2020二套房贷利率下限分别为年1月10日4145调整前深圳首套二套房贷利率下限分别为45LPR30基点48LPR60基点即首套二套房贷利率下限分别对应下调40bp30bp按照贷款300万期限30年的商业贷款计算等额本息还贷方式下每月房贷成本可下降70461元30年房贷累计少支付2537万元可在一定程度上降低购房人月供负担29月深圳实施认房不认贷以来双节期间楼市表现仍整体平淡新盘折扣营销普遍市场信心仍有待更多政策提振百强9月销售环比改善格局延续分化事件描述克而瑞公布2023年1-9月百强房企销售数据点评1随着各地新政密集落地叠加市场供应增加9月百强成交略有修复9月单月百强房企销售额4419亿元环比增长171同比下降295同比降幅较8月收窄81个百分点销售面积26162020万平米年1月环比增长10日204同比下降29同比降幅较8月收窄122个百分点受此影响1-9月百强房企累计销售额同比下降123销售面积同比下降212从具体房企来看保利发展1-9月销售额3221亿元位于克而瑞排行榜首位主流房企中华发股份建发房产中海地产9月单月销售额同比增长665486227华发股份越秀地产建发房产中海地产滨江集团1-9月销售额同比增长42404325187162表现相对突出资料来源深圳特区报克而瑞平安证券研究所4市场运行监测成交双节新房成交同比增长四季度有望延续改善点评国庆假期929-106数据可得的29个城市新房日均成交1219套较2022年国庆假期升133数据可得的重点8城二手房日均成交28套较2022年国庆假期降222但由于假期备案滞后并不能反映真实楼市情况根据克而瑞调研反馈国庆期间楼市整体表现相对平稳京沪蓉热度延续武汉天津等个别城市项目来访认购有所回升余下多数城市成交仍处低位二手成交动能有所转弱重点50城新房日均成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比新房月日均成交同比一线同比二线三线2021年2022年2023年万套810065004-502020年1月102日-100202282022112023220235202380W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49重点20城二手房日均成交2021-2023年20城二手周均成交走势对比50城一手房周成交套数2021年2022年2023年35万套8万套20城二手房周成交套数右万套35332562522415151120505000W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492252822828221128232282353123831资料来源中指院克而瑞Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同5市场运行监测库存环比微降去化周期185个月点评16城取证库存10157万平环比降02去化周期185个月16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月11000201810500161410000129500108900064850028000021722182121108211126221142234224222261022729229162211422122323217234723526237142391资料来源Wind平安证券研究所6市场运行监测土地成交溢价率回升三线占比提高点评上周百城土地供应建面18356万平成交建面25417万平环比升212升187成交溢价率3环比升17pct其中一二三线成交建面分别占比28243729环比分别降1pct降105pct升115pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周7000600080005000600040004000300020002000100002020年1月100日20228202211202322023520238W9112266229622126233623662396百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城925-1013000元平近1年近4周740036725006300200054200150020031311191000942100500100020228202211202322023520238W911唐山金华南京遵义苏州资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境R007较9月22日上行313BP流动性环境季末资金面仍然偏紧5520202021202220235季末资金面仍然偏紧9月28日当周R001上行457BP至224R007上行313BP至454257截至9月28日OMO存量年MA110月10余额为日13340亿元较9月22日增加3239亿35元OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性2021年以来OMO存量规模与资325金利率中枢总体呈正相关关系2151OMO存量MA10较9月22日上行T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212DR007-7天OMO利率MA10BP右轴OMO存量MA10亿元资金价格全面上行200006020239222023928涨跌幅BP1D1792244571160007D226257312820R14D28340412008120001M2903182796-201D169219498880007D220224401DR-6014D277322443740001M27131342110-100ON1732164281W199220207SHIBOR1M221229743M22723029资料来源Wind平安证券研究所8资本市场监测境内债境内房地产债发行925-109境内地产债发行量总发行量为12亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体大于22年23年全年到期和提前兑付的规模2020年1月10日总共325719亿同比22年约上升909向后看24年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约43202亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元20212021亿元亿元200总偿还量到期提前兑付2502022202280020231502023700200100600505001500400100300-5020050-100100-15000-200W4W1W7W19W34W37W49W52W10W13W16W22W25W28W31W40W43W4622-0723-0123-0323-0924-0524-1122-0122-0322-0522-0922-1123-0523-0723-1124-0124-0324-0724-09W7W3W5W9-50W1W17W23W27W33W37W43W11W13W15W19W21W25W29W31W35W39W41W45W47W49W519资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行925-108共2家房企发行2只境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模排序亿元12境内地产债发行利率排序100401035830256204152010205000金融街浦软件园23金融街MTN006资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债海外债发行情况925-108内房企海外债无发行9月海外债发行23亿美元2020环比增加年1月0610亿美元日地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周20012亿美元亿美元2020年2021年2022年20231031801016014008120061008004604002200000000000002023-09-112023-09-182023-09-252023-10-02M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细925-108重点房企发行利率为35可比利率较前次有所下降2020年1月10日境内债发行明细主体评利率变化前次发行时发行人证券简称发行额亿元币种期限年票面利率类型级pct间金融街23金融街MTN00610RMB5AAA350-0032023-08-21一般中期票据境内浦软件园23浦软件园SCP0042RMB02623AA不可比超短期融资债券资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称项目状态计划发行额亿元2023-09-28联发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券提交注册372023-09-28山东信华发展有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈32023-09-27上海大名城企业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已受理3372023-09-27上海大名城企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理92023-09-27苏州新区高新技术产业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈502023-09-26西安未来产业城投资发展集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行一带一路公司债券已受理1952023-09-26南京栖霞建设股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券提交注册152023-09-25常高新集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券已受理82023-09-25常高新集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券已反馈82023-09-25山东信华发展有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈32023-09-25上海大名城企业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已受理3372023-09-25华远地产股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已受理642023-09-25常高新集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已受理302023-09-25常高新集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈302023-09-25黑牡丹集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理152023-09-25黑牡丹集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈152023-09-25常高新集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理122023-09-25常高新集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈122023-09-25上海大名城企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理9资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌排序925-108房地产板块跌277跑输沪深300-132当前地产板块PETTM1405倍高于沪深300的1152倍估值处于近五年912020年1月10日分位行业涨跌情况房地产PETTM走势图925-108涨跌幅3房地产申万PETTM沪深300PETTM19217115013-1-13211-29-3-2777-4沪医机电环传计通纺综汽建电商社国轻石公煤银家交美基钢建农有食房非5药械力保媒算信织合车筑子贸会防工油用炭行用通容础深300铁筑林色品地银生设设机服装零服军制石事电运护化材牧金饮产金201892020199202020920202192020229202023920物备备饰饰售务工造化业器输理工料渔属料融资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现925-108上市房企50强涨跌幅排名前三为华发股份中国海外发展华夏幸福排名后三为中骏集团控股上坤地产旭辉控股集团2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项0华发股份中国海外发展华夏幸福中骏集团控股上坤地产旭辉控股集团-01-17-10-22企业事项-20新城控股A股定增金额由80亿下调至45亿-239-30-306卓越商管深圳卓越商管10亿中票完成发行票面利率为460-40金地底价299亿元摘青岛西海岸胶南区地块楼面价4615元平-50旭辉控股旭均已履行港交所复牌指引9月27日恢复买卖辉永升服务-60-599建发国际向建发房产收购上海浦东曹路板块地块50权益-70天地源完成A股定增方案论证拟募集资金125亿元资料来源Wind公司公告平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现925-108沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团滨江集团城建发展南向资金净流入前三为万科企业碧桂园服务融创服务2020年1月10日沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万元万港元70002500061382226420892600055372000050004000150003000100002218830971926106591120005190116910864258500033203050100072666061648744300天健集团滨江集团城建发展荣盛发展万业企业卓朗科技中南建设中国国贸合肥城建我爱我家万科企业碧桂园服融创服务中国金茂中国海外华润万象建发国际雅生活服越秀地产华润置地务发展生活集团务资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现925-108陆股通持股占流通股前三为大名城天健集团荣安地产港股通占比前三为保利物业北京北辰实业股份万科企业2020年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年10月6日港股通持股占流通股前十截至2023年10月6日670526035486039504417324030339325252972852430232123822421322051942011000大名城天健集团荣安地产爱旭股份金地集团香江控股保利发展万科A滨江集团荣盛发展保利物业北京北辰万科企业融创中国雅生活服旭辉控股碧桂园服保利置业融创服务远洋集团实业股份务集团务集团资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1楼市修复不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险若政策发力楼市修复不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市延续分化多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利