本期投资提示：
　　城中村改造有望成为提振经济新抓手。在当前经济仍有下行压力之际，建筑业和房地产业作为经济两大支柱产业（2022年两者增加值分别占比GDP为6.9%、6.1%，如考虑产业链间接带动，房地产及产业链拉动GDP占比高达21%~30%），是拉动内需的重要手段和促进就业的重要途径，对国家经济稳定和增长具有重要意义。而鉴于城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性，能同时带动建筑业和房地产业，并拉动相关产业链，形成经济的正向良性循环，全面激发经济活力，预计有望成为稳经济新抓手。
　　城改战略高度定位，政策频出加速推进。7月以来，国常会、政治局会议、国开行、央行、自然资源部等多部门密集推出了城中村改造支持政策，其中，7月28日城改工作部署电视电话会议明确了战略高度，指出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署”；与此同时，广州、上海、深圳、青岛、昆明、成都、厦门、合肥等多城市推出了城改计划。我们认为，近期城改政策密集出台，战略高度定位凸显，预计将进入加速推进期。
　　城改聚焦一二线城市，估算未来5年每年城改投资1.5~2.1万亿。不同于以往棚改聚焦三四线城市，本次城中村改造将聚焦一二线城市，并预计后续入选城市有望扩围至21~35个城市。在此基础上，我们估算城中村房屋建面约9.3~11.9亿平，其中21城城中村房屋建面约9.3亿平，敏感性分析考虑城市扩围至35城估算约11.9亿平，同时基于入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论，估算本轮城中村改造未来5年每年投资额约1.5~2.1万亿元，累计投资额约7.3~10.6万亿元，城改投资规模可观。
　　估算每年工程投资5,695~7,950亿，预计建筑类企业将多方位受益。基于上述城改测算，我们估算每年工程投资额约5,695~7,950亿元（设计285~397亿元，施工5,411~7,552亿元），对应占比全国/35城房建工程投资6.8%~9.5%/13.5%~18.8%，一二线城市弹性更大，其中广深有望成为标杆区域。此外，如果考虑货币化安置带来的2年后投资影响，预计城改拉动投资规模将更大。在城改加速推进期中，预计建筑类企业将多方位受益：1）从业务角度来看，建筑类企业可参与城改全过程服务，涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰、专业工程等；2）从资金角度来看，央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与、地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与。
　　棚改复盘：预计本轮建筑板块将更早反应，其中设计反应更快、房建其次。根据棚改复盘，从基本面角度看，棚改政策反应期约3个季度（2015.6-2016.3），房地产投资单月同比从-5.1%（15.11）改善至+9.7%（16.3）、房屋建筑工程投资从-4.6%（15.10）改善至+12.1%（16.3）、房屋安装工程投资从+6.7%（15.10）改善至+28.3%（16.3）；从股价角度看，棚改高峰期板块收益明显（2016.3-2017.7），其中设计反应更快（领先于房建5个月）、房建涨幅更大，设计板块于16.1-16.11期间涨幅+58%、持续10个月，房建板块于16.6-16.11期间涨幅+95%、持续5个月。鉴于本轮城改聚焦一二线城市和上轮棚改的学习效应，预计本轮基本面反应和股价反应将更早出现，其中设计反应更快、房建其次。
　　投资分析意见：城改蓄势而发，建筑深度受益，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，经济下行叠加地方财政压力的背景下，城中村改造有望成为提振经济新抓手，预计未来大有可为。在后续城改加速推进过程中，建筑类企业可参与城改全过程服务，涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰以及专业工程等各个领域，预计板块将多方位受益，其中预计设计反应更快、房建其次。我们维持行业“看好”评级，城改重点关注三条投资主线：1）设计咨询类企业：华阳国际、深圳瑞捷、上海建科等；2）投融资+建造企业：天健集团、上海建工、安徽建工、中国中铁、中国中冶等；3）房屋施工及配套企业：德才股份、建发合诚、宏信建发、志特新材等。
　　风险提示：城中村改造推进不及预期，房地产需求恢复不及预期。
　　

研究报告全文：行业及产建筑装饰业2023年10月08日行城改蓄势而发建筑深度受益业研究看好城中村改造专题报告系列之二行业深度本期投资提示证券分析师袁豪A0230520120001城中村改造有望成为提振经济新抓手在当前经济仍有下行压力之际建筑业和房地产业证yuanhaoswsresearchcom作为经济两大支柱产业2022年两者增加值分别占比GDP为6961如考虑产业券唐猛A0230523080003链间接带动房地产及产业链拉动GDP占比高达2130是拉动内需的重要手段研tangmengswsresearchcom和促进就业的重要途径对国家经济稳定和增长具有重要意义而鉴于城中村改造具备投究研究支持资端和需求端双向发力的特性能同时带动建筑业和房地产业并拉动相关产业链形成报唐猛A0230523080003经济的正向良性循环全面激发经济活力预计有望成为稳经济新抓手告tangmengswsresearchcom联系人城改战略高度定位政策频出加速推进7月以来国常会政治局会议国开行央行唐猛自然资源部等多部门密集推出了城中村改造支持政策其中7月28日城改工作部署电视862123297818电话会议明确了战略高度指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同tangmengswsresearchcom志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署与此同时广州上海深圳青岛昆明成都厦门合肥等多城市推出了城改计划我们认为近期城改政策密集出台战略高度定位凸显预计将进入加速推进期城改聚焦一二线城市估算未来5年每年城改投资1521万亿不同于以往棚改聚焦三四线城市本次城中村改造将聚焦一二线城市并预计后续入选城市有望扩围至2135个城市在此基础上我们估算城中村房屋建面约93119亿平其中21城城中村房屋建面约93亿平敏感性分析考虑城市扩围至35城估算约119亿平同时基于入选城市或扩围房屋范畴或更大更新节奏或更快等三大推论估算本轮城中村改造未来5年每年投资额约1521万亿元累计投资额约73106万亿元城改投资规模可观估算每年工程投资56957950亿预计建筑类企业将多方位受益基于上述城改测算我们估算每年工程投资额约56957950亿元设计285397亿元施工54117552亿元对应占比全国35城房建工程投资6895135188一二线城市弹性更大其中广深有望成为标杆区域此外如果考虑货币化安置带来的2年后投资影响预计城改拉动投资规模将更大在城改加速推进期中预计建筑类企业将多方位受益1从业务角度来看建筑类企业可参与城改全过程服务涵盖投资开发建筑设计建筑工程装修装饰专业工程等2从资金角度来看央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与棚改复盘预计本轮建筑板块将更早反应其中设计反应更快房建其次根据棚改复盘从基本面角度看棚改政策反应期约3个季度20156-20163房地产投资单月同比从-511511改善至97163房屋建筑工程投资从-461510改善至121163房屋安装工程投资从671510改善至283163从股价角度看棚改高峰期板块收益明显20163-20177其中设计反应更快领先于房建5个月房建涨幅更大设计板块于161-1611期间涨幅58持续10个月房建板块于166-1611期间涨幅95持续5个月鉴于本轮城改聚焦一二线城市和上轮棚改的学习效应预计本轮基本面反应和股价反应将更早出现其中设计反应更快房建其次投资分析意见城改蓄势而发建筑深度受益维持看好评级近期政治局会议对房地产定调发生重大变化经济下行叠加地方财政压力的背景下城中村改造有望成为提振经济新抓手预计未来大有可为在后续城改加速推进过程中建筑类企业可参与城改全过程服务涵盖投资开发建筑设计建筑工程装修装饰以及专业工程等各个领域预计板块将多方位受益其中预计设计反应更快房建其次我们维持行业看好评级城改重点关注三条投资主线1设计咨询类企业华阳国际深圳瑞捷上海建科等2投融资建造企业天健集团上海建工安徽建工中国中铁中国中冶等3房屋施工及配套企业德才股份建发合诚宏信建发志特新材等风险提示城中村改造推进不及预期房地产需求恢复不及预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业深度投资案件结论和投资分析意见近期政治局会议对房地产定调发生重大变化经济下行叠加地方财政压力的背景下城中村改造有望成为提振经济新抓手预计未来大有可为在后续城改加速推进过程中建筑类企业可参与城改全过程服务涵盖投资开发建筑设计建筑工程装修装饰以及专业工程等各个领域预计板块将多方位受益其中预计设计反应更快房建其次我们维持行业看好评级城改重点关注三条投资主线1设计咨询类企业华阳国际深圳瑞捷上海建科等2投融资建造企业天健集团上海建工安徽建工中国中铁中国中冶等3房屋施工及配套企业德才股份建发合诚宏信建发志特新材等原因及逻辑1城中村改造有望成为提振经济新抓手在当前经济仍有下行压力之际城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性能同时带动建筑业和房地产业并拉动相关产业链形成经济的正向良性循环全面激发经济活力预计有望成为稳经济新抓手2城改战略高度定位政策频出加速推进7月以来多部门密集推出了城中村改造支持政策其中7月28日城改工作部署电视电话会议明确了战略高度与此同时多城市推出了城改计划近期城改政策密集出台战略高度定位凸显预计将进入加速推进期有别于大众的认识1市场对城中村改造空间以及推进节奏存在担心我们认为城中村改造有望成为提振经济的新抓手推进节奏和城市范围都有可能超市场预期城市范围有可能扩围至2135个城市我们估算城中村房屋建面约93119亿平对应每年拆改面积约1924亿平预计每年城改投资额1521万亿2市场对城中村改造过程中建筑企业受益弹性存在担心我们认为在城改加速推进期中预计建筑类企业将多方位受益1从业务角度来看建筑类企业可参与城改全过程服务涵盖投资开发建筑设计建筑工程装修装饰专业工程等2从资金角度来看央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共30页简单金融成就梦想行业深度目录1城改战略高度定位打造提振经济新抓手611城中村改造有望成为提振经济新抓手612城改战略高度定位政策频出加速推进82城改聚焦一二线城市后续投资规模可观1121城改聚焦一二线城市有望扩围至2135城1122规模测算估算每年城改投资额1521万亿133建筑类企业可参与全过程服务并同步受益1531业务空间建筑类企业可参与城改全过程服务1532资金来源建筑类企业有望参与其中并同步收益1633产业链空间预计每年城改工程投资56957950亿1834产业链影响拉动全国房建工程相关投资6895204棚改复盘预计本轮基本面和股价面将更早反应2341基本面复盘棚改政策传导至基本面改善约3个季度2342股价面影响高峰期板块收益明显设计板块反应更领先2443复盘借鉴预计本轮板块将更早反应设计反应更快房建其次265投资分析意见城改蓄势而发建筑深度受益维持看好评级276风险提示城改推进不及预期房地产恢复不及预期29请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共30页简单金融成就梦想行业深度图表目录图123Q2单季GDP同比增长636图2居民消费和固定资本形成是GDP主要构成6图3GDP增量细分构成6图4基建累计投资不含电力增速7图5房地产投资完成额增速7图6城中村改造可从投资端和需求端双向发力并激活经济8图723年7月国常会至今城中村改造政策密集发布8图8公安机关服务保障高质量发展若干措施12图9各城市城中村建面面积情况14图10城中村改造建筑类受益标16图11城中村改造城市分布图22图12棚改货币化期间房地产投资及细分房屋建筑安装工程投资情况24图13棚改各阶段建筑板块股价表现25图1420157-20189股价复盘26图15城中村改造各环节拆分27表1近两年上层关于房地产是国民经济支柱的表态7表2国常会以来关于城中村改造相关政策表述9表3部分城市2023年20232025年城市更新计划10表4中国城市规模层级11表5合肥南昌近期提及城中村改造或货币化及房票安置12表6本次城中村改造涉及城中村房屋建面约93119亿平13表7城中村改造对于销售面积和投资额的测算15表8各地做地政策相关内容17表9多家大型建筑企业参与城中村改造投资建设18表10建筑涉房企业房地产业务收入利润占比情况2022年度18表11预计城中村改造每年建筑工程总成本56957950亿元19表12各城市城中村改造房建工程体量弹性测算21请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共30页简单金融成就梦想行业深度表132023年广州密集出台城市更新相关政策22表14棚改各阶段建筑板块股价表现25表15城中村改造核心收益类建筑标的28表16建筑行业重点公司估值表29请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共30页简单金融成就梦想行业深度1城改战略高度定位打造提振经济新抓手11城中村改造有望成为提振经济新抓手经济逐步恢复但仍有下行压力后续刺激政策仍值得期待2023Q1Q2单季GDP增速分别为4563低基数之下有所回暖但2023年至今房地产投资和出口持续走弱2023Q1Q2单季房地产投资增速分别为-65-197低基数情况之下进一步下降2023Q1Q2单季出口增速分别为-19-48对经济拉动效果有限消费2023年初至今有所回暖2023Q1Q2单季消费增速分别为58107我们认为2023年至今受房地产出口制约经济虽然有所恢复但下行压力不减后续经济刺激政策仍值得期待图123Q2单季GDP同比增长6360183205015403010796364632060595848494845403953129100400-0810520-69301019Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q2GDP单季增速右轴房地产投资单季增速消费增速出口增速美元计资料来源Wind申万宏源研究图2居民消费和固定资本形成是GDP主要构成图3GDP增量细分构成140万亿120万亿04120100100800443514648388060291042440839092060354008141613311014292918191017175215204014323333122813121124080944450020353939293202002605082002015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022居民消费政府消费固定资本形成存货增加净出口居民消费政府消费固定资本形成存货增加净出口资料来源Wind申万宏源研究资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共30页简单金融成就梦想行业深度建筑业和房地产业仍是我国经济的两大支柱预计城中村改造有望成为经济新抓手2023年4月7月住建部部长两次提出建筑业和房地产业仍是经济的两个支柱产业2022年建筑业和房地产业直接贡献增加值分别占GDP6961上述数据未考虑间接带动GDP体量如果考虑间接带动则影响更大把两个柱子稳住对稳定经济大盘有重要意义在此观点上我们认为城中村改造将同时带动建筑业和房地产业并预计有望成为经济新抓手注根据申万宏源房地产团队2022年2月8日发布的房地产及产业链对GDP的影响分析地产仍是支柱产业稳经济亟需稳地产通过支出法和生产法分析估算房地产及产业链拉动GDP占比落在214302区间内显示其经济支柱产业的地位经济稳增长需亟需稳地产表1近两年上层关于房地产是国民经济支柱的表态时间发言场合部门政策表态宁吉喆指出要加强居民基本住房保障房地产是支柱产业住房更是居2021年12月8日中央经济工作会议国家发改委民的消费2022年12月15日中央经济工作会议国务院副总理刘鹤明确提出房地产是国民经济的支柱产业2023年4月10日中国建科院调研住建部倪虹建筑业房地产业企业要发挥国民经济顶梁柱作用2023年7月27日企业座谈会住建部倪虹稳住建筑业和房地产业两根支柱资料来源政府官网澎湃新闻申万宏源研究图4基建累计投资不含电力增速图5房地产投资完成额增速40803060204010200010202040302021-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06402017-02房地产开发投资完成额累计同比房屋建筑工程累计同比18-1021-0215-0215-0615-1016-0216-0616-1017-0217-0617-1018-0218-0619-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0621-1022-0222-0622-1023-0223-06基建不含电力累计增速房屋安装工程累计同比土地购置费累计同比资料来源Wind申万宏源研究资料来源Wind申万宏源研究城中村改造助力投资端和需求端双向发力全面激发经济活力相较于基建重点在投资端发力城中村改造具备投资需求双向发力效果1城中村改造过程中涉及房屋改造更新保障房商品房实物安置等将直接拉动房建工程及配套投资2城中村改造在拆除新建-货币化安置过程中居民可支配收入提升市场需求将以此获得拉动进而再拉动后续投资我们认为受制于地方政府财政压力叠加建筑央国企提质增效基建增速预计高位有所回落而城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性能同时带动建筑业和房地产业并拉动相关产业链形成经济的正向良性循环全面激发经济活力请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共30页简单金融成就梦想行业深度图6城中村改造可从投资端和需求端双向发力并激活经济资料来源Wind申万宏源研究12城改战略高度定位政策频出加速推进城中村改造战略高度定位多部门接连表态支持城改2023年7月21日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见7月24日政治局会议提出积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设7月28日城中村改造工作部署电视电话会议召开指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署2023年下半年以来中央层面的城中村改造相关政策密集出台同时近期央行国开行自然资源部等多部门密集表态支持城改表明城改战略高度定位图723年7月国常会至今城中村改造政策密集发布资料来源政治局会议发改委国常会住建部央行国开行金融监管总局申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第8页共30页简单金融成就梦想行业深度表2国常会以来关于城中村改造相关政策表述时间部门文件会议主要内容国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切关于在超大特大城城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好2023-7-21国常会市积极稳步推进城中事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多村改造的意见渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势部署下半年经济工作会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政政治局2023-7-24-策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发会议展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议7月28日在京召开中共中央政治局委员国务院副总理何立峰出席会议并讲话国务院副总理何立峰指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居在超大特大城市积极住环境条件扩大内需优化房地产结构从客观实际看现阶段推进城中村改造困难大矛盾多稳步推进城中村改造情况复杂要坚持问题导向和目标导向以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算钱怎么用2023-7-28国常会工作部署电视电话会地怎么征人和产业怎么安置等难题探索出一条新形势下城中村改造的新路子何立峰强调城议中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护相关部门要抓紧完善政策体系相关城市政府要切实履行主体责任加强领导力量健全工作机制推动城中村改造工作取得实效国家开发银行在京召国家开发银行在京召开2023年年中党建和经营工作座谈会会议指出上半年全行人民币贷款新2023-8-2国开行开2023年年中党建增完成年度计划的71会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基和经营工作座谈会础设施建设央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告报告指出落实好金融16条保持房地产央行发布2023年第融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度延续实施保交楼2023-8-17央行二季度中国货币政策贷款支持计划至2024年5月末稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地因城施策用好执行报告政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作促进房地产市场平稳健康发展自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知指出长期以来在一些城镇和乡村自然资源部印发关地区包括城中村老旧厂区普遍存在存量建设用地布局散乱利用粗放用途不合理等问题自然2023-9-14于开展低效用地再开为贯彻党中央国务院关于实施全面节约战略等决策部署落实在超大特大城市积极稳步推进城中资源部发试点工作的通知村改造的有关要求聚焦盘活利用存量土地提高土地利用效率促进城乡高质量发展部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制资料来源国务院国常会住建部发改委财政部中央经济工作会议国开行自然资源部申万宏源研究区域政策协同推进多城市公布城改计划虽然目前城中村改造总体规划还没有推出但部分城市已公布城改计划预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积极推进具体来看广州2023年计划推进127个城中村改造项目固定投资额983亿元全市城市更新投资额2000亿元上海202325年计划新启动30个城中村改造项请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第9页共30页简单金融成就梦想行业深度目深圳2023年计划推进49万套间城中村规模化品质化改造提升项目青岛2023年计划城中村改造项目85个计划完成投资175亿元昆明2023年拟启动44个城中村改造成都2023年计划城中村改造2448户厦门202325年计划实现城中村现代化治理108个行政村治理全覆盖合肥指出确保全市现有104个城中村改造三年内基本完成表3部分城市2023年20232025年城市更新计划城市类型详情到2025年北京将完成核心区平房院落10000户申请式退租和6000户修缮任务完成全市2000年底前建成需改造的北京旧改16亿平方米老旧小区改造任务实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造完成22个传统商圈改造升级基本完成134个正在推进的城镇棚户区改造项目20232025年上海将启动城中村改造项目30个改造老旧村居民房屋面积不少于400万平方米受益村居城中村民不少于13万户其中今年将启动城中村改造项目10个改造老旧村居民房屋面积不少于130万平方米受上海益村居民不少于4000户2023年上海明确要完成12万平方米中心城区零星旧改到2025年要全面完成中心城区近40万平方米零星二级旧里以下旧改房屋改造基本完成有一定安全隐患的小梁薄板房屋改造广州市高质量发展大会上广州市住房和城乡建设局局长王宏伟提到全市计划推进127个城中村改造项目含46个续建广州城中村项目12个新开工项目69个前期项目重点推进17个城市更新项目预计完成固定资产投资983亿元2023年全市力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标今年深圳住房建设局印发了深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引2023年深圳计划推进49万套间城中村城中村规模化品质化改造提升项目20192025年规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里深圳深圳市人民政府印发2023年民生实事项目23年计划完成老旧小区改造100个以上惠及居民约6万户基本实现水旧改电气等基础类改造应改尽改力争到十四五期末基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的全部改造任务实现约900个小区改造改造杭州旧改面积约2800万平方米2023年青岛市计划改造老旧小区473个计划完成投资648亿元面积约1109万平方米惠及居民1377万户未来旧改青岛三年全市计划开工改造城镇老旧小区1108个惠及居民30万户城中村2023年计划推进城中村改造项目85个计划完成投资175亿元今年重庆计划启动30个城市老旧功能片区改造试点示范项目总投资近700亿元其中23个项目位于中心城区7个重庆旧改项目位于主城新区2023年成都将持续推进81个新开工20个片区更新项目改造老旧院落616个涉及居民58万户实施棚户区改造成都城市更新3036户城中村改造2448户目前郑州全市已分三批入库59个更新项目已开工30个已竣工2个储备库项目13个已开工3个种子库项目242个郑州城市更新已开工162个全部项目总投资8325亿元累计完成投资1642亿元2023年度已完成投资额193亿元到2025年计划改造棚户区建筑面积约14197万平方米涉及98个棚户区居民约206万户以中心城区二环以内工棚改业北路沿线以及长清区文昌街道莱芜区凤城街道等区域为重点启动实施棚户区改造济南到2025年计划实施63个旧村庄改造包含55个城中村和8个城边村涉及建筑面积约933万平方米居民约301旧改万户到2025年计划改造老旧小区建筑面积约2153万平方米居民约267万户合肥城中村确保全市现有104个城中村改造三年内基本完成厦门市人民政府印发厦门市城中村现代化治理三年行动方案20232025年自2023年启动试点利用3年时间实厦门城中村现108个行政村治理全覆盖2023年打造样板筛选条件较为成熟的25个城中村作为治理试点2024年提升推广适度扩大治理范围推动40个城中村重点治理建设2025年全面完成推动剩余43个城中村治理昆明市下发2023年纳入中央补助资金支持改造计划项目的老旧小区名单全市共有13个县市区申报改造计划涉及旧改641个小区3205栋住宅建筑面积63498万平方米涉及居民82219户昆明城中村2023年拟启动44个城中村改造棚改2023年全市拟开工建设保障性租赁住房20565套城镇棚户区改造5630套资料来源各地政府官网观点地产澎湃新闻申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第10页共30页简单金融成就梦想行业深度2城改聚焦一二线城市后续投资规模可观21城改聚焦一二线城市有望扩围至2135城城中村改造聚焦一二线城市首批入选21个超大特大城市2023年7月21日国务院总理李强主持召开国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见根据国务院关于调整城市规模划分标准的通知和七普数据本次城中村改造政策涉及的超大特大城市一共为21个一二线城市其中超大城市包括7个常住人口1000万以上上海北京深圳重庆广州成都天津特大城市包括14个常住人口5001000万武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连表4中国城市规模层级城市层级城区人口规模数量代表城市超大城市超过1000万7北京上海广州深圳重庆天津成都武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州特大城市500万1000万14昆明大连南宁石家庄厦门太原苏州贵阳合肥乌鲁木齐宁波无锡福州长I型大城市300万500万14春南昌常州兰州惠州唐山海口徐州烟台洛阳珠海西宁南通银川襄阳昆II型大城市100万300万71山泉州芜湖等鄂尔多斯韶关阳江阜阳南阳荆州玉林三亚驻马店内江石河子中小城市100万以下500安庆等资料来源国务院第七次人口普查申万宏源研究城市人口门槛和落户放松政策的配合推出城改或更多聚焦于人口流入地的拆迁安置2023年7月21日国常会发文中本次城中村改造政策设置了入选城市的城市人口门槛8月3日公安部发文全面放宽大城市落户条件完善特大城市积分落户政策我们认为政策配合出台更加反应本次城中村改造在底层政策逻辑上强调了大城镇化战略方向以人为核心的新型城镇化战略既考虑了短期稳地产稳经济又考虑了长期可持续发展而这将显著区别于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆迁安置主要三四线城市当时三四线城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需错配等问题请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第11页共30页简单金融成就梦想行业深度图8公安机关服务保障高质量发展若干措施资料来源公安部申万宏源研究预计后续城中村改造入选城市有望扩围至2135个城市考虑到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆迁安置其中的核心关键在于人口流入而非城市人口门槛并且考虑到近期部分不在超大特大城市21城范围内的城市也推出了城中村改造货币化及房票安置等相关政策例如合肥南昌等城市而这些城市大部分属于I型大城市人口300500万这两方面因素综合考试之后或意味着本次城中村改造政策更关注人口流入并预计后续城市人口门槛的限制可能会放宽入选城市数量也有望扩围至2135个城市注2023年9月4日自然资源部发文称决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点因此不排除城市范围进一步扩大可能表5合肥南昌近期提及城中村改造或货币化及房票安置时间城市会议文件主要内容7月28日合肥市召开房地产工作专题会议研究谋划全市房地产工作会议指出要坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神适应房地产市场供求合肥市房地产工作专题会议关系发生重大变化的新形势坚持规建治一体化推进加大统筹谋划和推进力度2023-7-28合肥市大力推动货币化安置房票安更好落实一城一策因城施策更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房置等多元化安置方式地产市场平稳健康发展城中村改造是公益性项目并非营利性工程大胆探索土地供应定向挂牌协议出让8月17日南昌市人民政府办公室发布关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知其中提到按低限执行住房信贷政策居民家庭通过关于印发促进我市房地产市公积金或商业银行贷款购买住房的首次购房首付比例最低执行20二套房首付2023-8-17南昌市场平稳健康发展的若干政策措比例最低执行30对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策施的通知规定的商业性个人住房贷款首付比例贷款利率均按低限要求执行推行货币化和房票安置方式对未开工建设的安置房征收项目被征收人可选择货币化房票和实物安置方式对选择房票购买新建商品房安置的予以奖励资料来源合肥市人民政府南昌市人民政府办公室申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第12页共30页简单金融成就梦想行业深度22规模测算估算每年城改投资额1521万亿根据申万宏源房地产团队此前发布的城中村改造专题报告系列之一城改大有可为战略高度定位估算城中村建面约93119亿平其中21城城中村建面约93亿平敏感性分析考虑城市扩围至35城估算约119亿平假设如果按照5年完成拆除改造则对应每年拆改面积约1924亿平米而假设如果按照8年完成拆除改造则对应每年拆改面积约1215亿平米同时基于入选城市或扩围房屋范畴或更大更新节奏或更快等三大推论估算本轮城中村改造每年投资额约为1521万亿元累计投资额约为73106万亿元表6本次城中村改造涉及城中村房屋建面约93119亿平市区占地面积常住人口城区估算法-城中村人口估算法-城中村城中村房屋建面城市层级城市平方公里万人房屋建面万平房屋建面万平平均万平北京16410177575127951773上海6341198769726861691深圳19861744200001233716168超大城市重庆432641488940528456125广州74341634180561195615006成都48401334179441182956天津119261093320711292168武汉8569995698658716428东莞2460956588949905440西安5807928284745853716杭州8318874274764174582佛山3800854125952623261南京6589791510837044406沈阳5116707194612971621特大城市青岛5190601373429993367济南8367588292434573190长沙1200555145045132982哈尔滨10193550593552573郑州1010534228740643176昆明6242534215544973326大连524452118419141377南宁9947457191024292170石家庄2195442185023532101厦门1701436182523212073I级城市太原1500405169321541924苏州4653399166921231896贵阳2525383160020351818合肥1339378158020091794请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第13页共30页简单金融成就梦想行业深度乌鲁木齐13787373156019841772宁波3732361150919191714无锡1644357149318991696福州1684354147918811680长春7589343143318221627南昌2888335140017801590常州2838309129116421467超大城市--539103786645888特大城市--41766531244744521城合计--95676909909333335城合计--117967119343118655资料来源第七次人口普查2021年城市建设统计年鉴各地政府官网各市住建部澎湃新闻经济日报申万宏源研究图9各城市城中村建面面积情况18000万平米1600014000120001000080006000400020000深圳广州武汉重庆东莞杭州南京西安青岛昆明佛山济南郑州长沙成都南宁天津厦门太原苏州贵阳合肥北京宁波无锡上海福州长春沈阳南昌常州大连石家庄哈尔滨乌鲁木齐资料来源第七次人口普查2021年城市建设统计年鉴政府官网各市住建部澎湃新闻经济日报申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第14页共30页简单金融成就梦想行业深度表7城中村改造对于销售面积和投资额的测算测算测算测算测算测算测算类别21城5年21城8年35城5年35城8年35城5年35城8年城中村建筑面积万方186671166723731148322373114832改造比例808080807070改造面积万平米14933933318985118651661210382拆除比例202020203030拆除面积万平米373323334746296671194450货币化安置率505050505050实物安置面积万平米186711672373148335602225货币化安置面积万平米186711672373148335602225拆建比202020202020新建面积万平米7467466794925933142398899回迁面积万平米242715173085192846282892可售面积万平米504031506407400596116007单方成本合计元平米226592265922659226592204222042补缴地价元平米400040004000400040004000复建成本元平米500050005000500050005000过渡时期安置费元平米360036003600360036003600货币化安置费元平米217002170021700217002170021700更新改造成本元平米500500500500500500总成本投资亿元1142071381451990742118513240补缴地价亿元201612602563160238442403复建成本亿元373323334746296671194450货币化安置成本亿元405125325150321977244828过渡期安置成本亿元874546111169416661041改造更新成本亿元747467949593831519每年投资规模亿元1142071381451990742118513240累计投资规模亿元57101571017259372593105923105923资料来源第七次人口普查2021年城市建设统计年鉴各地政府官网各市住建部经济日报澎湃新闻申万宏源研究3建筑类企业可参与全过程服务并同步受益31业务空间建筑类企业可参与城改全过程服务建筑业作为国民经济支柱之一建筑类企业在城中村改造过程中同样有着举足轻重的位置可参与城中村改造全过程1投资开发受行业发展历程影响部分建筑企业兼具房地产建筑工程业务与传统房地产开发商不同在城中村改造快速推进过程中建筑企业不仅具备投资能力同时兼具后续工程建设服务一体化运作增厚整体项目盈利能力请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第15页共30页简单金融成就梦想行业深度2建筑设计设计咨询公司可参与城中村改造前期可研规划以及拆除重建过程中的规划设计咨询根据我们的测算每年投资体量约285397亿元3建筑工程建筑总包企业将负责城中村改造过程中房屋拆除和重建的具体操作合同体量大每年投资体量约54117552亿元4装修装饰城中村改造涉及房屋建筑交付装修装饰企业由此介入5专业工程房屋拆除重建过程中部分专业工程企业助力项目实施图10城中村改造建筑类受益标资料来源Wind申万宏源研究32资金来源建筑类企业有望参与其中并同步收益城改项目投资规模大回收期长前期投入资金来源是重点目前城中村改造按开发模式划分可大致分为两类1做地模式更新或拆迁主体为政府主导后续预计主要是地方国企为主政府介入相对较多资金来源将有中央资金支持2一二级联动模式更新或拆迁主体为企业主导以前如广深地区主要是民企主导后续预计是央国企主导政府介入相对较少更新周期相对较慢资金来源更多以社会资本为主请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第16页共30页简单金融成就梦想行业深度表8各地做地政策相关内容时间城市会议文件主要内容为充分发挥土地资产效应更好地保障市区融合发展规范市区做地行为办法台州市市区做地实施办法试2017-2-28台州中明确了市区做地工作程序内容和职责包括区块单元的划分年度计划的申报行和审核地块的实施和验收地块收入结算和拨付等杭州市人民政府办公厅关于进一通知对土地储备专项债券等储备资金的筹集使用监督管理提出了更为明确的2018-12-29杭州步加大对做地主体的支持力度完善要求杭州市土地储备中心按照疏堵结合分清责任规范管理防范风险稳步推土地储备资金管理的通知进的原则采取务实举措强化对土地储备债务风险的防控为进一步强化制造业用地保障助推工业经济稳进提质就强化用地保障助推制造业高质量发展提出该实施意见意见指出加大做地力度各区县市应组织编制工业关于强化用地保障助推制造业高2022-12-1杭州用地储备三年滚动计划加快做地收储进度实现地等项目制定300亩以上集中质量发展的实施意见连片工业用地做地清单明确责任主体具体措施完成时间等为链主企业和产业链核心配套企业充分预留发展空间为强化土地一级市场管理加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力系统推进重点区域城市空间治理打造宜居韧性智慧城市措施对做地框架做出具体规定广州市支持统筹做地推进高质量2023-3-23广州支持先做地后储备支持做地主体认定支持做地主体配合政府整备支持做地补偿保发展工作措施障支持做地主体融资支持带方案招商做地模式支持综合开发费共享分摊支持探索点状征收绿色通道审批提速强化政策支持保障6月1516日全省土地储备工作现场会在杭州召开市规划资源局负责人表示下一步将以本次现场会为契机进一步加强市域统筹将市本级好的做法向周边区县市推广加速我市土地储备工作一盘棋一体化高质量转型升级同时本市2023-6-16杭州浙江省全省土地储备工作现场会将持续深化数字化改革以数智赋能实现对土地储备机构计划项目地块资金等全流程动态监管加快打造数智优储土地储备应用场景并与多规合一数智征收耕地智保等空间智治场景有效对接形成批征储供用数字化闭环管理链条为深化落实放管服改革要求和福建省工业用地标准地改革措施确保工业用地标准地出让与现行工业用地供应审批制度改革项目施工建设权证核发等有效厦门市推行工业用地标准地衔接方案指出按照事前定标准事中作承诺事后强监管原则推行工业用地2023-8-18厦门改革实施方案标准地改革形成7X标准地控制指标体系强化区域统一评估推进用地清单制改革推动有条件的工业用地项目在土地成交确认后土地竞得人实现交地即交证的改革目标9月1日广州召开全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会会议指出今年17月广州新批复10个城中村改造项目12个项目实现新开工接下来将采2023-9-1广州广州市全市城中村改造工作推进会取依法征收净地出让新模式在新中轴线海珠广州火车站罗冲围片区环五山创新策源区等4个重点片区开展试点工作力争年底前有实质性进展同时广州将加快制定广州市城中村改造条例力争年底前出台资料来源各地政府官网申万宏源研究面对城改开发的资金压力后续中央资金和社会资本值得期待我们认为当前城中村改造立足于提振经济改善居民生活条件在地方财政吃紧的背景下两类资金成为潜在增量资金助力城中村改造推进1中央资金近期央行国开行接连表态支持城中村改造表明中央在资金方面会支持城中村改造未来值得期待2社会资本城改电视电话会议部署中提到坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式在城改资金来源方面建筑类企业也将有望参与其中并同步收益社会资本在城改中同样具备较大运作空间除传统房地产开发商外大型建筑企业同样具备城中村改造投资请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第17页共30页简单金融成就梦想行业深度能力重点关注兼具房地产投资开发和房建工程的建筑企业比如央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与表9多家大型建筑企业参与城中村改造投资建设日期公司内容参与形式2021-5-18中国铁建保定市莲池区3个城中村改造后续ABO项目-2022-1-24中国铁建保定市城市更新-竞秀区莲池区城中村改造项目二标段-贵州省贵阳市观山湖区阳关片区棚户区城中村改造安置房项目中冶建工集团有限公司出资人民币2022-3-30中国中冶-574974万元与五矿证券有限公司贵阳产控公屋建设投资有限公司共同成立合营公司上海市青浦区华新镇凤溪社区新木桥村坚强村及凤溪居委地块城中村改造项目中交城投与华2023-8-16中国交建新镇政府授权的镇村集体经济出资人按9010的股权比例出资组建项目公司进行投资建设项目-总投资3354亿元按股比确认公司合同额为30186亿元中铁二局作为主要投资方建设的上海市松江区石湖荡镇城中村改造项目奠基启动这是中国中铁2023-8-31中国中铁系统在沪投资建设的首个城市更新项目中铁二局作为主要投资方建设的上海市松江区石湖荡镇城社会资本中村改造项目奠基启动这是中国中铁系统在沪投资建设的首个城市更新项目广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会中国中铁总裁陈文健应邀出席并见证中国中铁与广州市城中村改造做地主体签署战略合作框架协议根据协议双方将积极响应广州市统筹2023-9-1中国中铁-做地推进高质量发展工作精神充分发挥双方优势资源共同加大在物业复建安置基础设施建设综合开发投资城中村改造微改造提升产业导入提升等方面做地工作的资源技术投入资料来源公司官网公司公告申万宏源研究表10建筑涉房企业房地产业务收入利润占比情况2022年度证券代码证券简称实际控制人属性地产收入占比地产毛利占比地产利润占比PB601186SH中国铁建央企5919049601390SH中国中铁央企5105062601618SH中国中冶央企49-6079002307SZ北新路桥国企829-197600170SH上海建工国企54-081600502SH安徽建工国企1019-092600820SH隧道股份国企004006-068002062SZ宏润建设民企622-124600512SH腾达建设民企2157-068资料来源Wind申万宏源研究注PB日期选择2023年9月28日33产业链空间预计每年城改工程投资56957950亿根据前文测算假设如果按照5年完成拆除改造则对应每年拆改面积约1924亿平米而假设如果按照8年完成拆除改造则对应每年拆改面积约1215亿平米1拆除比例据关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知建科202163号文原则上城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20因此我们假设拆除重建更新改造的比例分别为2080并且对拆除比例30进行敏感性分析请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第18页共30页简单金融成就梦想行业深度2拆建比据关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知建科202163号文原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2因此假设拆建比为2倍3成本方面假设复建成本更新改造成本分别为5000元平米500元平米建筑工程总成本在上述假设之下我们分别按照21城更新周期5年拆旧比2021城更新周期8年拆旧比2035城5年拆旧比2035城8年拆旧比2035城5年拆旧比3035城8年拆旧比30进行敏感性分析估算21城城中村改造每年建筑工程总成本28004480亿元累计建筑工程总成本224万亿元35城城中村改造每年建筑工程成本35607950亿元累计成本285397万亿元考虑前文讨论的入选城市范围或扩围更新节奏或更快等因素我们认为后续城中村改造的假设条件应更加接近于35城5年拆旧比2030的假设因而我们估算本轮城中村改造每年建筑工程成本56957950亿元累计成本285397万亿元其中1设计咨询每年成本285397亿元累计成本14241987亿元2施工每年成本54117552亿元累计成本271378万亿元注本次建筑工程投资测算仅考虑实物安置带动未考虑货币化安置带来的2年后投资影响因此本次测算投资偏谨慎如果考虑货币化安置带来的2年后投资影响预计城改拉动投资规模将更大表11预计城中村改造每年建筑工程总成本56957950亿元测算测算测算测算测算测算类别21城5年21城8年35城5年35城8年35城5年35城8年城中村建筑面积万方186671166723731148322373114832改造比例808080807070改造更新面积万方14933933318985118651661210382改造单位成本元平米500500500500500500改造更新成本亿元747467949593831519拆除面积万平米373323334746296671194450拆建比222222新建面积万方7467466794925933142398899新建单位成本元平米500050005000500050005000新建成本亿元373323334746296671194450年建筑工程成本亿元448028005695356079504969其中设计成本224140285178397248施工成本425626605411338275524720建筑工程总成本亿元224002240028477284773974939749其中设计总成本112011201424142419871987请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第19页共30页简单金融成就梦想行业深度施工总成本212802128027053270533776237762设计合同占比555555施工合同占比959595959595资料来源Wind申万宏源研究注1假设建筑工程总成本中设计合同占比约52本次建筑工程投资测算仅考虑实物安置带动未考虑货币化安置带来的2年后投资影响因此本次测算投资偏谨慎34产业链影响拉动全国房建工程相关投资6895从总量看估算每年35城城改房建工程投资占全国房建工程投资6895占35城2022年房建工程投资135188从城市看武汉6287东莞4664深圳4360广州4055房建工程市场城改拉动弹性较大注测算核心假设1根据国家统计局数据2022年全国房地产开发投资完成额133万亿元其中建筑工程投资793万亿元安装工程4610亿元设备工器具购置1182亿元其他费用478万亿元由此得到2022年全国房屋建筑安装工程投资体量为839万亿元建筑工程投资安装工程2假设各城市2022年房建工程体量全国占比与房地产开发投资完成额全国占比一致从城中村改造城市分布图看东莞武汉城改体量中等但城市弹性大广州深圳则兼具城改工程体量高与弹性大两方面特点未来有望成为本轮城改标杆区域根据我们测算武汉和东莞工程体量中等但相对弹性最大年城改建筑工程体量分别为306427亿元259362亿元占2022年所在城市房建工程分别为62874664深圳和广州则兼具城改工程体量高与弹性大两方面特点深圳年城改工程体量9421290亿元占2022年房建工程的4360广州年城改工程体量8571197亿元占22年房建工程的4055我们认为深圳和广州城中村改造经验丰富投资体量大且弹性大且2023年初至今广州密集出台城市更新相关政策广深有望成为未来城改标杆城市请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第20页共30页简单金融成就梦想