报告摘要：
　　在需求端的地产松绑政策中，一线城市放开限购被认为是最后一道防线。但在本周三，广州意外宣布解除限购，虽然只是部分区域放开，但是这对于一线城市的“破冰”仍有一定意义。
　　事实上，广州虽然属于一线城市，但是近些年其在地产方面的状况并不理想。目前全国已经有11个二线城市取消限购，其中包括9个超大特大城市。所以如果抛开城市能级，仅仅从城市房地产基本面来看，广州即便是全面放开限购，也是可以接受的。
　　至于其他一线城市是否也会像广州一样解除限购，还需继续观察地产市场的变化。如果非一线城市的楼市依然不温不火，且广州解除限购能够带来比较令人满意的效果，那么不排除北上深陆续放开限购的可能性。不过在此之前，广州是否会将核心区域的限购也放开尚有变数，这对于判断其他一线城市在随后的政策限度具有参考意义。
　　客观而言，即便是政策松绑到“北上深放开限购”，实际效果也不宜预期过高。理由主要有三点：
　　第一，是政策层和购房者的博弈。从最近几周的房地产松绑政策来看，高层的急迫性比以往都要强得多。但是问题也在于此——对购房者而言，当他们看到越来越多利好政策出台时，反而不需要着急了，可以多等一等；但政策层面是急迫的，他们希望政策效果可以立竿见影，因此越是看不到短期就能出现的积极变化，就越是着急出台更多更有力的政策。随着这种“政策和购房者博弈”的加深，最终可能出现的结果是，政策已经“应出尽出”，但地产销售依然没有明显的起色。
　　第二，现在的房地产市场显然是一个买方市场，抛盘者众，而接盘者有限，这意味着房价实则是易跌难涨。例如一个二手房房东如果想要尽快出售手中的商品房，其实是需要降价出售的。因此区别于2014-2016年那一轮地产松绑周期，这一轮恐怕难以形成房价上涨预期。楼市没有涨价预期，固然符合“房住不炒”的思路，但是这也意味着非刚性的购房需求不再有必要参与进来，如果仅仅是有限的刚需，那么我们很难期待房地产市场的活跃度可以出现显著的改善。
　　第三，刚需也来自于真金白银的实力，现在的核心问题其实是市场主体的收入预期很弱，从微观主体的心理来看，如果没有收入预期，没有信心，那么他们就很难有勇气承担长达几十年的房贷压力。当下的种种宽松政策，更多还是从加杠杆的角度出发的，因此短期内我们的确有可能看到一些刚需、基于杠杆条件的优化、而有了入市的便利条件。但是这种加杠杆的行为只是短暂的、一次性的。如果居民收入预期不改善，那么房地产市场出现大转变的可能性也很低。
　　风险提示：房地产政策效果不及预期。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-09-25TableTitleTableInvest1对广州放开限购的一些看法---东北固收专题报告报告摘要一线城市商品房销售数据在需求端的地产松绑政策中一线城市放开限购被认为是最后一道防TableSummary线但在本周三广州意外宣布解除限购虽然只是部分区域放开但是这对于一线城市的破冰仍有一定意义事实上广州虽然属于一线城市但是近些年其在地产方面的状况并不理想目前全国已经有11个二线城市取消限购其中包括9个超大特大城市所以如果抛开城市能级仅仅从城市房地产基本面来看广州即便是全面放开限购也是可以接受的至于其他一线城市是否也会像广州一样解除限购还需继续观察地产相关报告TableReport市场的变化如果非一线城市的楼市依然不温不火且广州解除限购运机转债定价建议首日转股溢价率27-能够带来比较令人满意的效果那么不排除北上深陆续放开限购的可32能性不过在此之前广州是否会将核心区域的限购也放开尚有变--20230922数这对于判断其他一线城市在随后的政策限度具有参考意义宇邦转债定价建议首日转股溢价率26-31客观而言即便是政策松绑到北上深放开限购实际效果也不宜--20230920预期过高理由主要有三点东北固收震荡市预期较为一致当前可适第一是政策层和购房者的博弈从最近几周的房地产松绑政策来度乐观看高层的急迫性比以往都要强得多但是问题也在于此对购房--20230918者而言当他们看到越来越多利好政策出台时反而不需要着急了九典转02定价建议首日转股溢价率21-可以多等一等但政策层面是急迫的他们希望政策效果可以立竿见26影因此越是看不到短期就能出现的积极变化就越是着急出台更多--20230915更有力的政策随着这种政策和购房者博弈的加深最终可能出现的华懋转债定价建议首日转股溢价率23-结果是政策已经应出尽出但地产销售依然没有明显的起色28第二现在的房地产市场显然是一个买方市场抛盘者众而接盘者--20230915有限这意味着房价实则是易跌难涨例如一个二手房房东如果想要TableAuthor尽快出售手中的商品房其实是需要降价出售的因此区别于2014-证券分析师陈康2016年那一轮地产松绑周期这一轮恐怕难以形成房价上涨预期楼执业证书编号S0550520110001市没有涨价预期固然符合房住不炒的思路但是这也意味着非刚性18621112086chenk1nesccn的购房需求不再有必要参与进来如果仅仅是有限的刚需那么我们证券分析师杨旭很难期待房地产市场的活跃度可以出现显著的改善执业证书编号S055052307000118115884078yangxunesccn第三刚需也来自于真金白银的实力现在的核心问题其实是市场主体的收入预期很弱从微观主体的心理来看如果没有收入预期没有信心那么他们就很难有勇气承担长达几十年的房贷压力当下的种种宽松政策更多还是从加杠杆的角度出发的因此短期内我们的确有可能看到一些刚需基于杠杆条件的优化而有了入市的便利条件但是这种加杠杆的行为只是短暂的一次性的如果居民收入预期不改善那么房地产市场出现大转变的可能性也很低风险提示房地产政策效果不及预期请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop证券研究报告目录1对广州放开限购的一些看法42对一线放开限购的政策效果不宜期待过高43附重点跟踪城市房地产销售情况531一线城市上周有明显改善532二线样本城市改善程度弱于季节性水平733三线样本城市改善程度较弱164风险提示25图表目录图1一线城市商品房成交面积单位万平5图2一线城市住宅成交面积单位万平5图3北京商品房成交面积单位万平6图4北京住宅成交面积单位万平6图5上海商品房成交面积单位万平6图6上海住宅成交面积单位万平6图7广州商品房成交面积单位万平6图8广州住宅成交面积单位万平6图9深圳商品房成交面积单位万平7图10深圳住宅成交面积单位万平7图11二线城市商品房成交面积单位万平7图12杭州商品房成交面积单位万平8图13杭州住宅成交面积单位万平8图14南京商品房成交面积单位万平8图15南京住宅成交面积单位万平8图16武汉商品房成交面积单位万平9图17武汉住宅成交面积单位万平9图18成都商品房成交面积单位万平9图19成都住宅成交面积单位万平9图20青岛商品房成交面积单位万平9图21青岛住宅成交面积单位万平9图22苏州商品房成交面积单位万平10图23苏州住宅成交面积单位万平10图24福州商品房成交面积单位万平10图25福州住宅成交面积单位万平10图26厦门商品房成交面积单位万平11图27厦门住宅成交面积单位万平11图28无锡商品房成交面积单位万平11请务必阅读正文后的声明及说明227TablePageTop证券研究报告图29无锡住宅成交面积单位万平11图30东莞商品房成交面积单位万平12图31东莞住宅成交面积单位万平12图32扬州商品房成交面积单位万平12图33扬州住宅成交面积单位万平12图34南宁商品房成交面积单位万平13图35江阴商品房成交面积单位万平13图36济南商品房成交面积单位万平14图37济南住宅成交面积单位万平14图38佛山商品房成交面积单位万平14图39佛山住宅成交面积单位万平14图40温州商品房成交面积单位万平15图41温州住宅成交套数单位套15图42台州商品房成交面积单位万平15图43宁波商品房成交面积单位万平15图44三线城市商品房成交面积单位万平16图45宝鸡商品房成交面积单位万平17图46宝鸡住宅成交面积单位万平17图47池州商品房成交面积单位万平17图48惠州商品房成交面积单位万平18图49惠州住宅成交面积单位万平18图50金华商品房成交面积单位万平18图51柳州商品房成交面积单位万平19图52泉州商品房成交面积单位万平19图53泉州住宅成交面积单位万平19图54韶关商品房成交面积单位万平20图55韶关住宅成交面积单位万平20图56芜湖商品房成交面积单位万平20图57舟山商品房成交面积单位万平21图58珠海商品房成交面积单位万平21图59江门商品房成交面积单位万平22图60江门住宅成交面积单位万平22图61莆田商品房成交面积单位万平22图62莆田住宅成交面积单位万平22图63泰安商品房成交面积单位万平23图64海门商品房成交面积单位万平23图65宿州商品房成交面积单位万平24图66宿州住宅成交面积单位万平24图67龙岩商品房成交面积单位万平24图68娄底商品房成交面积单位万平25图69荆门商品房成交面积单位万平25图70荆门住宅成交面积单位万平25请务必阅读正文后的声明及说明327TablePageTop证券研究报告1对广州放开限购的一些看法在需求端的地产松绑政策中一线城市放开限购被认为是最后一道防线但9月20日广州意外宣布解除限购虽然只是部分区域放开但是这对于一线城市的破冰仍有一定意义具体而言本次广州放开了番禺黄埔花都以及白云北部四镇江高镇太和镇人和镇钟落潭镇的限购这几个区域中番禺黄埔并非传统意义上的郊区番禺北部片区早已被纳入主城区尤其是长隆-万博板块更是被誉为南CBD是非常成熟的主城板块黄埔除九龙镇之外的地区也都属于主城区并且黄埔属于广州的高新技术产业聚集区在功能上类似深圳南山与北京海淀不过除此之外的传统意义上的主城区目前限购政策尚未取消因此尽管广州的松绑有些令人意外但是客观而言政策力度也并没有到大开大合的程度事实上广州虽然属于一线城市但是近些年其在地产方面的状况并不理想甚至和一些非一线城市相比也并没有更好而目前全国已经有11个二线城市取消了限购其中包括9个超大特大城市分别为南京沈阳济南郑州东莞大连青岛合肥特大城市和武汉超大城市所以如果抛开城市能级仅仅从城市房地产基本面来看广州即便是全面放开限购也是可以接受的至于其他一线城市是否也会像广州一样解除限购还需继续观察地产市场的变化如果非一线城市的楼市依然不温不火甚至更显低迷如果广州的解除限购能够带来比较令人满意的效果那么不排除深圳上海北京陆续放开限购的可能性不过在此之前广州是否会将核心区域的限购也放开是一个变量这对于判断其他一线城市在随后的政策限度具有参考意义2对一线放开限购的政策效果不宜期待过高客观而言即便是政策松绑到北上深放开限购实际效果也不宜预期过高理由主要有三点第一是政策层和购房者的博弈从最近几周的房地产松绑政策来看高层的急迫性比以往都要强得多但是问题也在于此对购房者而言当他们看到越来越多利好政策出台时反而不需要着急了可以多等一等但政策层面是急迫的他们希望政策效果可以立竿见影因此越是看不到短期就能出现的积极变化就越是着急出台更多更有力的政策随着这种政策和购房者博弈的加深最终可能出现的结果是政策已经应出尽出但是地产销售依然没有明显的起色第二现在的房地产市场显然是一个买方市场抛盘者众而接盘者有限这意味着房价实则是易跌难涨例如一个二手房房东如果想要尽快出售手中的商品房其实是需要降价出售的因此区别于2014-2016年那一轮地产松绑周期这一请务必阅读正文后的声明及说明427TablePageTop证券研究报告轮恐怕难以形成房价上涨预期楼市没有涨价预期固然符合房住不炒的思路但是这也意味着非刚性的购房需求不再有必要参与进来如果仅仅是有限的刚需那么我们很难期待房地产市场的活跃度可以出现显著的改善第三刚需也来自于真金白银的实力现在的核心问题其实是市场主体的收入预期很弱从微观主体的心理来看如果没有收入预期没有信心那么他们就很难有勇气承担长达几十年的房贷压力当下的种种宽松政策更多还是从加杠杆的角度出发的因此短期内我们的确有可能看到一些刚需基于杠杆条件的优化而有了入市的便利条件但是这种加杠杆的行为只是短暂的一次性的如果居民收入预期不改善那么房地产市场出现大转变的可能性也很低因此对于当下这种宏观环境中的地产松绑政策其效果也不应该抱有过高期待除非真的看到有关于收入改善的实质性政策落地否则按照当前的政策思路延续下去可能会陷入恶性循环3附重点跟踪城市房地产销售情况31一线城市上周有明显改善整体来看一线城市在第38周9月17日-9月23日商品房成交面积总计为9703万平第37周9月10日-9月16日为5940万平其中住宅成交面积第38周为8332万平第37周为4294万万平图1一线城市商品房成交面积单位万平图2一线城市住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券1北京第38周商品房成交面积为2807万平第37周为1934万平其中住宅成交面积第38周为2293万平第37周为1217万平请务必阅读正文后的声明及说明527TablePageTop证券研究报告图3北京商品房成交面积单位万平图4北京住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券2上海第38周商品房成交面积为4513万平第37周为1951万平其中住宅成交面积第38周为403万平第37周为1361万平图5上海商品房成交面积单位万平图6上海住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券3广州第38周商品房成交面积为1719万平第37周为1500万平其中住宅成交面积第38周为1449万平第37周为1243万平图7广州商品房成交面积单位万平图8广州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明627TablePageTop证券研究报告4深圳第38周商品房成交面积为664万平第37周为555万平其中住宅成交面积第38周为560万平第37周为473万平图9深圳商品房成交面积单位万平图10深圳住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券32二线样本城市改善程度弱于季节性水平整体来看二线样本城市在第38周9月17日-9月23日商品房成交面积总计为25230万平第37周9月10日-9月16日为20124万平虽有改善但改善程度似乎弱于季节性水平图11二线城市商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明727TablePageTop证券研究报告1杭圳第38周商品房成交面积为1970万平第37周为2050万平其中住宅成交面积第38周为1293万平第37周为1544万平图12杭州商品房成交面积单位万平图13杭州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券2南京第38周商品房成交面积为1245万平第37周为1228万平其中住宅成交面积第38周为945万平第37周为929万平图14南京商品房成交面积单位万平图15南京住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券3武汉第38周商品房成交面积为1664万平第37周为2099万平其中住宅成交面积第38周为1134万平第37周为1634万平请务必阅读正文后的声明及说明827TablePageTop证券研究报告图16武汉商品房成交面积单位万平图17武汉住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券4成都第38周商品房成交面积为4724万平第37周为4342万平其中住宅成交面积第38周为2962万平第37周为2930万平图18成都商品房成交面积单位万平图19成都住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券5青岛第38周商品房成交面积为4023万平第37周为2619万平其中住宅成交面积第38周为3678万平第37周为2360万平图20青岛商品房成交面积单位万平图21青岛住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明927TablePageTop证券研究报告6苏州第38周商品房成交面积为1192万平第37周为697万平其中住宅成交面积第38周为1038万平第37周为605万平图22苏州商品房成交面积单位万平图23苏州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券7福州第38周商品房成交面积为408万平第37周为217万平其中住宅成交面积第38周为95431平第37周为90464平图24福州商品房成交面积单位万平图25福州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券8厦门厦门的房地产销售数据频率为旬度9月中旬9月11日-9月20日厦门商品房成交面积为472万平9月上旬9月1日-9月10日为788万平其中住宅成交面积9月中旬为239万平9月上旬为162万平请务必阅读正文后的声明及说明1027TablePageTop证券研究报告图26厦门商品房成交面积单位万平图27厦门住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券9无锡第38周商品房成交面积为678万平第37周为625万平其中住宅成交面积第38周为331万平第37周为375万平图28无锡商品房成交面积单位万平图29无锡住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券10东莞第38周商品房成交面积为1319万平第37周为583万平其中住宅成交面积第38周为1186万平第37周为526万平请务必阅读正文后的声明及说明1127TablePageTop证券研究报告图30东莞商品房成交面积单位万平图31东莞住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券11扬州第38周商品房成交面积为172万平第37周为295万平其中住宅成交面积第38周为130万平第37周为172万平图32扬州商品房成交面积单位万平图33扬州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券12南宁第38周商品房成交面积为1078万平第37周为732万平请务必阅读正文后的声明及说明1227TablePageTop证券研究报告图34南宁商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券13江阴第38周商品房成交面积为257万平第37周为216万平图35江阴商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券14济南第38周商品房成交面积为3221万平第37周为1865万平其中住宅成交面积第38周为1451万平第37周为1158万平请务必阅读正文后的声明及说明1327TablePageTop证券研究报告图36济南商品房成交面积单位万平图37济南住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券15佛山第38周商品房成交面积为2440万平第37周为1984万平其中住宅成交面积第38周为1040万平第37周为595万平图38佛山商品房成交面积单位万平图39佛山住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券16温州第38周商品房成交面积为1998万平第37周为685万平其中住宅成交数据为套数第38周为1490套第37周为404套请务必阅读正文后的声明及说明1427TablePageTop证券研究报告图40温州商品房成交面积单位万平图41温州住宅成交套数单位套数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券17台州第38周商品房成交面积为559万平第37周为591万平图42台州商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券18宁波第38周商品房成交面积为490万平第37周为249万平图43宁波商品房成交面积单位万平请务必阅读正文后的声明及说明1527TablePageTop证券研究报告数据来源Wind东北证券33三线样本城市改善程度较弱整体来看三线样本城市在第38周9月17日-9月23日商品房成交面积总计为3656万平第37周9月10日-9月16日为3200万平虽有改善但改善程度较弱图44三线城市商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券1宝鸡第38周商品房成交面积为235万平第37周为367万平其中住宅成交面积第38周为228万平第37周为350万平请务必阅读正文后的声明及说明1627TablePageTop证券研究报告图45宝鸡商品房成交面积单位万平图46宝鸡住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券2池州第38周商品房成交面积为7052平第37周为3846平图47池州商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券3惠州第38周商品房成交面积为454万平第37周为238万平其中住宅成交面积第38周为5097平第37周为111万平请务必阅读正文后的声明及说明1727TablePageTop证券研究报告图48惠州商品房成交面积单位万平图49惠州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券4金华第38周商品房成交面积为1333万平第37周为658万平图50金华商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券5柳州第38周商品房成交面积为191万平第37周为185万平请务必阅读正文后的声明及说明1827TablePageTop证券研究报告图51柳州商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券6泉州第38周商品房成交面积为109万平第37周为232万平其中住宅成交面积第38周为8991平第37周为205万平图52泉州商品房成交面积单位万平图53泉州住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券7韶关第38周商品房成交面积为94286平第37周为80821平其中住宅成交面积第38周为53696平第37周为54310万平请务必阅读正文后的声明及说明1927TablePageTop证券研究报告图54韶关商品房成交面积单位万平图55韶关住宅成交面积单位万平数据来源Wind东北证券数据来源Wind东北证券8芜湖芜湖只有住宅成交数据第38周住宅成交面积为188万平第37周为306万平图56芜湖商品房成交面积单位万平数据来源Wind东北证券9舟山第38周商品房成交面积为7241平第37周为9747平请务必阅读正文后的声明及说明2027