核心摘要：
　　前言：REITs市场是以典型的机构投资者为主的市场，机构投资者的行为，一方面直接通过供求影响REITs的二级市场价格，另一方面也蕴藏了一些结构性的信息，反映了不同类型的投资者对REITs品种的偏好。本文通过分析REITs的投资者结构情况及其变化，试图寻找一些REITs总量和结构性的线索。
　　投资者静态截面持仓特征：1、总体来看，公募REITs的投资者集中度普遍较高，头部投资者占总市值的占比大约7成。集中度较高从技术性因素来看因为原始权益人及其关联方的锁定的战投份额贡献了较大的集中度；从流通份额来看，前十大流通份额的市值在流通份额中的占比也大约5成。REITs市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力。二者分别持仓1成，其次是其他专业机构（3.9%），以及资管产品如集合信托（2.4%）、券商集合（2.1%）、私募基金（1.3%）等。2、分板块来看：原始权益人持仓更高的板块是高速公路板块，持仓规模占比（46%）显著高于行业整体市值占比（38%）；险资相对更偏好产权类，且更青睐底层资产运营稳健且有弹性的仓储物流板块，持仓占比最大的三个板块是仓储物流（36%）、高速公路（29%）和产业园（24%）；证券公司相对更青睐能源板块，持仓占比最大的三个板块是高速公路（38%）、能源（24%）和产业园（21%）。
　　机构投资者行为变化线索：1、总量视角：机构投资者占比整体先降后升，与市场涨跌幅有一定负相关性，即机构投资者在市场上涨的时候止盈退场，而在市场明显下跌的时候表现为增持。以持有人户数为代表的平均集中度在上升，但头部投资者占比在下降，持有规模最大的一批投资者整体呈现的是减仓止盈的趋势。分投资者类型来看，保险、证券公司、其他专业机构在22年-23年中的整体表现均为减仓。2、从持仓结构的变化来看，不同机构显现出不同的持仓特征：（1）保险机构持仓“量在价先”，即一级市场供给主导险资配置节奏；但这种“量在价先”也主要集中在平均单只供给规模较大的板块，整体来看保险整体的调仓速度较慢。（2）证券公司仓位调整较快，量和价对调仓均有影响，在市场波动中可能整体取得了不错的收益。（3）资管产品的持仓变化和证券公司相似，但调仓速度稍慢一些，其对收益性的要求可能更高。（4）其他专业机构涵盖的机构类型较为分散，调仓风格不显著。
　　风险提示：1）数据处理偏差风险；2）代表性不足风险；3）市场情绪波动风险。
　　

研究报告全文：债2023年9月28日券报告债券深度报告抽丝剥茧藏在公募REITs投资者结构中的线索核心摘要证券分析师前言REITs市场是以典型的机构投资者为主的市场机构投资者的行为刘璐投资咨询资格编号REITs债S1060519060001一方面直接通过供求影响的二级市场价格另一方面也蕴藏了一些结liulu979pingancomcn构性的信息反映了不同类型的投资者对REITs品种的偏好本文通过分析券REITs的投资者结构情况及其变化试图寻找一些REITs总量和结构性的线郑子辰投资咨询资格编号索深S1060521090001zhengzichen160pingancomcn度投资者静态截面持仓特征1总体来看公募REITs的投资者集中度普遍报较高头部投资者占总市值的占比大约7成集中度较高从技术性因素来看因为原始权益人及其关联方的锁定的战投份额贡献了较大的集中度从流通告本报告仅对宏观经济进行分析不包份额来看前十大流通份额的市值在流通份额中的占比也大约5成REITs含对证券及证券相关产品的投资评级市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力二者分别持仓1成其次是其他或估值分析专业机构39以及资管产品如集合信托24券商集合21私募基金13等2分板块来看原始权益人持仓更高的板块是高速公路板块持仓规模占比46显著高于行业整体市值占比38险资相对更偏好产权类且更青睐底层资产运营稳健且有弹性的仓储物流板块持仓占比最大的三个板块是仓储物流36高速公路29和产业园24证券公司相对更青睐能源板块持仓占比最大的三个板块是高速公路38能源24和产业园21证机构投资者行为变化线索1总量视角机构投资者占比整体先降后升与券市场涨跌幅有一定负相关性即机构投资者在市场上涨的时候止盈退场而研在市场明显下跌的时候表现为增持以持有人户数为代表的平均集中度在上究升但头部投资者占比在下降持有规模最大的一批投资者整体呈现的是减报仓止盈的趋势分投资者类型来看保险证券公司其他专业机构在22年-23年中的整体表现均为减仓2从持仓结构的变化来看不同机构显现出告不同的持仓特征1保险机构持仓量在价先即一级市场供给主导险资配置节奏但这种量在价先也主要集中在平均单只供给规模较大的板块整体来看保险整体的调仓速度较慢2证券公司仓位调整较快量和价对调仓均有影响在市场波动中可能整体取得了不错的收益3资管产品的持仓变化和证券公司相似但调仓速度稍慢一些其对收益性的要求可能更高4其他专业机构涵盖的机构类型较为分散调仓风格不显著风险提示1数据处理偏差风险2代表性不足风险3市场情绪波动风险请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容债券债券深度报告正文目录前言4一横截面观察机构投资者持仓特征411公募REITs投资者集中度的整体画像412公募REITs市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力613分板块来看不同类型的投资者青睐的板块有一定区别7二动态追踪机构投资者行为变化线索821总量视角的变化822不同机构显现出不同的持仓变化特征11三投资者持仓小结15四风险提示16请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容217债券债券深度报告图表目录图表1原始权益人持仓市值占总市值比在2成-6成之间5图表2前十大流通份额在流通份额中的占比在3成到7成之间6图表3公募REITs投资者中除原始权益人外以证券自营和险资为绝对主力6图表4存量市值占比最大的三个板块为高速公路产业园和能源基础设施7图表5不同类型投资者青睐的板块仍然有一些区别8图表6REITs涨跌幅和机构投资者占比有一定的负相关性9图表721年下半年REITs整体明显上涨22年开始呈现波动23年上半年整体下跌9图表8公募REITs上市首日的换手率明显更高10图表9各个REITs上市后的持有人户数无一例外的均呈现下降的趋势10图表10头部投资者占比整体下降呈现的是减仓止盈的趋势11图表11不同投资者类型的持仓规模占比11图表12保险机构持仓量在价先且持仓的调整速度较慢12图表13证券公司仓位调整较快量和价对调仓均有影响13图表14资管产品的持仓变化和证券公司相似但其对收益性的要求可能更高14图表15其他专业机构涵盖的机构类型较为分散调仓风格不显著15请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容317债券债券深度报告前言REITs市场是以典型的机构投资者为主的市场REITs发行时机构投资者占比基本均能达到90以上后续随着二级市场交易的进行机构投资者的占比略有变动但整体仍维持在较高水平机构投资者的行为一方面直接通过供求影响REITs的二级市场价格另一方面也蕴藏了一些结构性的信息反映了不同类型的投资者对REITs品种的偏好本文通过分析REITs的投资者结构情况及其变化试图寻找一些REITs总量和结构性的线索我们的数据来源REITs会在年报和半年报中披露前十大流通份额十大非流通份额投资者情况我们针对该类信息进行梳理和分类统计从总量来看前十大流通份额十大非流通份额的总市值占比约7成能够在一定程度上代表整体持有人的情况从投资者结构来看在已发行半年报的27支REITs中涉及到保险个人基金集合集合信托其他专业机构券商集合私募基金银行银行理财原始权益人证券公司共11种类型的投资者从时间序列来看可以观测到22年上半年22年下半年23年上半年三个时间区间的投资者结构情况并追踪其变化的时间线索一横截面观察机构投资者持仓特征在这一部分我们主要梳理REITs投资者结构的横截面数据以2023年中报为例我们可以观察到投资者情况的数据为公司中报中发布的前10大流通份额投资者明细和前10大非流通份额投资者明细数据对于这两类投资者的合计以下简称头部投资者11公募REITs投资者集中度的整体画像公募REITs的投资者集中度普遍较高头部投资者占总市值的占比大约7成根据27只REITs发布的2023年半年报从持有市值占比情况来看前十大流通持有人份额前十大非流通持有人份额市值占总市值比例位于52-87之间平均约为70如何去理解公募REITs市场这种较高的投资者集中度1从技术性因素来看原始权益人及其关联方的锁定的战投份额贡献了较大的集中度原始权益人及其关联方目前均在前10大非流通份额之列在非流通份额中平均占比约7成根据监管要求原始权益人及其关联方在REITs发行时需要至少投资20及以上的比例作为战略投资者其中20以内的部分限售期为5年20以上的部分限售期为3年实际中原始权益人及其关联方在发行时的配售占比在20-71之间而由于公募REITs市场目前运行2年多不足3年因此目前原始权益人无一例解禁因此除了后续的扩募和可能的加仓外当前的原始权益人及其关联方占比基本和其发行时一致当前其持仓平均占比3914也是贡献了公募REITs整体较高投资者集中度的主要因素之一请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容417债券债券深度报告图表1原始权益人持仓市值占总市值比在2成-6成之间原始权益人占总市值比例622770520950545597482760518350895019390932455028713962346231743017403519321630922409192132092910185530294920321878202272100REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT沪杭甬杭徽中金普洛斯中金安徽交控中航京能光伏鹏华深圳能源红土深圳安居中航首钢绿能东吴苏园产业中金厦门安居华泰江苏交控华安张江产业园华夏北京保障房红土创新盐田港国金中国铁建高速建信中关村产业园华夏基金华润有巢华夏合肥高新产园华夏越秀高速公路华夏中国交建高速平安广交投广河高速富国首创水务封闭式博时招商蛇口产业园国泰君安东久新经济华夏杭州和达高科产园嘉实京东仓储基础设施中信建投国家电投新能源国泰君安临港创新产业园资料来源wind平安证券研究所数据截至23年中报分母为总市值此外规模较大的头部投资者也更容易作为战略投资者而受到限售的限制证据是在头部投资者中的流通份额占比约3成比全市场的4成更低一些从流通份额和非流通份额来看前10大流通前10大非流通投资者中流通份额大约占比3成而目前在全市场中流通份额大约占比4成这也符合逻辑大型的投资者更容易作为战略投资者介入而受到限售的影响2即使抛开限售的影响REITs市场的投资者集中度也仍然较高从流通份额来看前十大流通份额的市值在流通份额中的占比也大约5成可见即使抛开限售的影响REITs市场的投资者集中度也仍然较高由于流通份额可以随时交易这一数据可以减少战略投资者限售带来的对集中度的影响而从流通份额来看前十大流通份额持有人市值占总流通份额比例位于31-72之间平均约为50可见REITs整体仍然是一个投资者相对集中的市场这与REITs是以机构投资者为主的市场有关根据证监会公开募集基础设施证券投资基金指引试行要求除了战略投资者之外的网下公众投资者中网下投资者的配售占比至少70而网下投资者只能是机构投资者意味着公募REITs从发行之初就是一个以机构投资者为主的市场一般散户往往贡献比较高的分散度但公募REITs市场以机构投资者为绝对主力截至23年中报机构投资者持有份额整体占比为946请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容517债券债券深度报告图表2前十大流通份额在流通份额中的占比在3成到7成之间前十大流通份额占比80727065606056526057606058505753504250453648414138333240403635313020100REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT嘉实京东华润有巢浙商沪杭甬中金普洛斯建信中关村东吴苏园产业平安广州广河华夏越秀高速华泰安徽交控杭州和达高科富国首创水务国泰君安临港国泰君安东久鹏华深圳能源国金中国铁建中航京能光伏中金安徽交控中航首钢生物质中信建投新能源红土创新盐田港华安张江光大园华夏北京保障房华夏合肥高新产园华夏中国交建高速博时招商蛇口产业园中金厦门安居保障性租赁住红土创新深圳人才安居资料来源wind平安证券研究所数据截至23年中报12公募REITs市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力原始权益人以外REITs市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力公募REITs投资者中除原始权益人整体占比大约4成外其他投资者以证券自营和险资为绝对主力二者分别持仓1成其次是其他专业机构39以及资管产品如集合信托24券商集合21私募基金13等图表3公募REITs投资者中除原始权益人外以证券自营和险资为绝对主力持仓整体占比453914035302520151109810392421513130402010原保证其集券基私银银个始险券他合商金募行行人权公专信集集基理益司业托合合金财人机构资料来源wind平安证券研究所数据截至23年中报备注占比的分子为有统计数据中的投资者类型分母为市场存量总市值请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容617债券债券深度报告13分板块来看不同类型的投资者青睐的板块有一定区别从已发布23年中报的27只REITs来看总市值方面占比最大的三个板块为高速公路38产业园21和能源基础设施17投资者的在不同板块中的持仓占比不可避免的会受供给影响因此多数投资者持仓最多的也是供给量较大的几个板块图表4存量市值占比最大的三个板块为高速公路产业园和能源基础设施保障性租赁住房生态环保64仓储物流14交通基础设施38能源基础设施17园区基础设施21资料来源wind平安证券研究所数据截至23年中报数据为板块市值占比但从相对持仓来看不同类型投资者青睐的板块仍然有一些区别1原始权益人持仓更高的板块是高速公路板块高速公路板块中原始权益人占比较高原始权益人持仓规模占比46显著高于行业整体市值占比38可能与受疫情影响高速公路板块业绩表现承压普通投资者后续主动加仓的意愿较弱有关且在公募REITs二级市场价格下跌的背景下多只高速公路的原始权益人宣告回购二级市场份额进行加仓因此这一板块的原始权益人持仓占比明显更高2险资相对更偏好产权类且更青睐底层资产运营稳健且有弹性的仓储物流板块险资持仓占比最大的三个板块是仓储物流36高速公路29和产业园24相比之下险资在高速公路板块中的持仓占比29低于高速公路整体市值占比38而险资在仓储物流板块的布局明显更大仓储物流板块中主要重仓了中金普洛斯REIT持仓占比29远高于中金普洛斯REIT整体市值占比9其余两单仓储物流中保险持仓占比也均高于个券整体市值占比在产业园中的持仓占比也高于产业园板块整体的市值占比主要来自对于华夏合肥高新REIT建信中关村REIT持有比例较大超过其市值占比3证券公司相对更青睐能源板块证券自营持仓占比最大的三个板块是高速公路38能源24和产业园21其中券商在高速公路板块和产业园板块的持仓占比和板块整体的市值占比基本一致而券商在能源板块持仓占比更高分红率高底层资产收益性好的能源板块更受券商青睐具体来说券商占比最高的是国电投REIT16超过其市值占比5个百分点4资管产品在几个主流板块中持仓占比相对分散但更青睐的板块是仓储物流这里的资管产品包括基金集合集合信托券商集合私募基金银行理财五种类型资管产品在各个板块中的持仓相对均匀持仓前四大板块为高速公路30产业园21仓储物流20和能源18和板块存量规模占比相比可见其持仓相对占比较低的板块是高速公路相对较高的板块是仓储物请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容717债券债券深度报告流板块其次是能源板块主要重仓个券为中金普洛斯REIT中航京能光伏REIT具体来看私募基金更明显的重仓仓储物流49和能源27板块其中朗和私募对中金普洛斯持有比例较大6885其他专业机构更青睐产权类REITs其他专业机构主要包括产业投资者AMC咨询公司等各种其他类型的投资者涉及机构类型相对较多其他专业机构持仓占总市值的比大约在4从其他专业机构的持仓来看主要布局产业园52仓储物流32重仓红土创新盐田港REIT中金普洛斯REIT华夏杭州和达高科REIT和华安张江产业园REIT明显更青睐于偏产权类的板块6个人投资者持仓较多的是产业园和环保板块能跻身前10大投资者的个人投资者极少在总市值中占比仅01仅参与了中航首钢生物质REIT华润有巢REIT国泰君安东久REIT三只REITs的投资占比较多的是产业园58生态环保26板块7银行目前仅有苏州银行参与投资东吴苏园REIT苏州银行作为战略投资者持有东吴苏园REIT11的份额截至22中报该份额由非流通转为流通份额一年的限售期结束截至23年6月仍无变动持有份额11图表5不同类型投资者青睐的板块仍然有一些区别同一投资者内部占比原始权益人保险证券公司资管产品其他专业机构个人银行市值占比交通基础设施46062909380730289513843园区基础设施165023652093208151905797100002114能源基础设施1909569243818181311656仓储物流8143551528199432091438保障性租赁住房5784757627683301643591生态环保4441313723111892559358总计100100100100100100100100资料来源wind平安证券研究所数据为23年中报数据备注数据为头部投资者在各个板块中的持仓市值占比市值占比为板块总市值占比二动态追踪机构投资者行为变化线索不同于上一部分我们聚焦于横截面数据本部分我们聚焦动态的视角关注投资者行为的变化逻辑试图从22年上半年22年下半年23年上半年三个时间段内结合同期市场的表现和投资者结构的变化情况梳理出不同类型机构投资者行为变化的一些线索21总量视角的变化1机构投资者占比整体先降后升与市场涨跌幅有一定负相关性从公募REITs机构投资者占比来看机构投资者占比整体先降后升其中在21年下半年公募REITs大幅上涨的时期机构投资者占比明显下降3机构止盈22年下半年以来公募REITs此前的新市场红利一定程度上被打破22年上半年呈现出一定的波动性之后22年下半年以来个人投资者开始逐渐退场在23年上半年公募REITs大幅下跌的时期机构投资者占比进一步上升请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容817债券债券深度报告图表6REITs涨跌幅和机构投资者占比有一定的负相关性机构投资者占比半年度涨跌幅右轴959458201811949368159322109304059217090910919032-590-1089-1524-1588-20发行初期21年末22年中22年末23年中资料来源Wind平安证券研究所数据截至23年中报备注其中机构投资者占比为年报半年报中的时点数据半年度涨跌幅为半年内板块整体涨跌幅情况图表721年下半年REITs整体明显上涨22年开始呈现波动23年上半年整体下跌全部图表标题REITs板块累计收益率5040302010021-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-08-10资料来源Wind平安证券研究所2平均集中度在上升但头部投资者占比在下降如果从持有人户数来看公募REITs的持有人户数从发行后无一例外的在下降即每个账户持有的份额占比在不断提升直接反映出的是平均集中度的上升但户数的下降也可能间接反映了市场活力的下降但从发行时到首次发布半年报或年报的时间段内持有人户数下降速度最快我们猜测可能也有一些技术性原因比如打新投资者赚取打新收益而在公募REITs上市后退出市场从换手率来看我们确实看到公募REITs上市首日的换手率明显更高上市首日的换手率均值为2376显著高于截至2023年9月22日的公募REITs整体的日均换手率147此外我们猜测可能也存在使用多个账户打新后合并账户等可能的技术性原因从头部投资者占比来看头部投资者平均占比从21年末的846下降至23年中的716反映出持有规模最大的一批投资者整体呈现的是减仓止盈的趋势头部市场集中度在下降请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容917债券债券深度报告图表8公募REITs上市首日的换手率明显更高板块平均换手率图表标题个券上市当日REITs换手率右轴2560502040153010205100021-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-08资料来源wind平安证券研究所数据截至2023年9月22日备注个券上市当日REITs换手率为单只个券在上市当日的换手率情况图表9各个REITs上市后的持有人户数无一例外的均呈现下降的趋势持有人户数REITs简称上市时间上市时202112312022630202212312023630180101SZ博时招商蛇口产业园REIT2021-06-21281644181511158989133816122341180201SZ平安广州广河REIT2021-06-2112627679436687225938355085180301SZ红土创新盐田港REIT2021-06-2113628294996885987062961000180801SZ中航首钢生物质REIT2021-06-2114153591451770976625359477508000SH华安张江光大园REIT2021-06-2112344466250571524513339487508001SH浙商沪杭甬REIT2021-06-2120993913960812044310791396806508006SH富国首创水务REIT2021-06-21207176141529133405117101106137508027SH东吴苏园产业REIT2021-06-219471862606561734820943301508056SH中金普洛斯REIT2021-06-2112215780258675245709150872180202SZ华夏越秀高速REIT2021-12-14108128854306842560687508099SH建信中关村REIT2021-12-17195481142971115589102102508018SH华夏中国交建高速REIT2022-04-28466942333110250950216845508008SH国金中国铁建REIT2022-07-081295907611162621180401SZ鹏华深圳能源REIT2022-07-26737293820931431180501SZ红土创新深圳安居REIT2022-08-31779884234134160508058SH中金厦门安居房REIT2022-08-31666543868831532508068SH华夏北京保障房REIT2022-08-31879325149642467180102SZ华夏合肥高新产园REIT2022-10-10721723473227112508021SH国泰君安临港REIT2022-10-13429572158916258508088SH国泰君安东久REIT2022-10-14520492833021888508066SH华泰江苏交控REIT2022-11-159732044192508009SH中金安徽交控REIT2022-11-223890622730508077SH华润有巢REIT2022-12-096983630269180103SZ杭州和达高科REIT2022-12-273817816047508098SH嘉实京东REIT2023-02-088476737658508028SH中信建投新能源REIT2023-03-296860031414508096SH中航京能光伏REIT2023-03-295144720031资料来源wind平安证券研究所备注标红字体的为上市时的持有人户数请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1017债券债券深度报告图表10头部投资者占比整体下降呈现的是减仓止盈的趋势头部投资者持仓变动90846858075738731716706521年末22年中22年末23年中资料来源wind平安证券研究所3分投资者类型来看保险公司券商整体表现为减仓以不同投资者持仓占比的时间序列视角来看除原始权益人之外的主要机构投资者中保险证券公司其他专业机构在22年-23年中的整体表现均为减仓资管产品持有规模相对稳定且在23年上半年整体加仓其中保险公司减仓幅度最大的时期是23年上半年可能主要系保险公司多为战略投资者需持满1年后方能解禁调整速度相对偏慢证券公司在22年上半年的减仓幅度较大可能有止盈的因素图表11不同投资者类型的持仓规模占比21年末22年中22年末23年中181551614914514133111121101069810818727073675964539420保险证券公司其他专业机构资管产品资料来源wind平安证券研究所占比的分母为总市值22不同机构显现出不同的持仓变化特征1保险机构持仓量在价先且保险调仓的速度相对较慢请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1117债券债券深度报告整体来看保险机构持仓占比的变化幅度不算大如前文所述其主要重仓仓储物流产业园和高速公路板块其中仓储物流板块由于后续新供给的规模较小板块整体的总市值在全部公募REITs中的占比整体逐渐下降因此保险机构在仓储物流板块的持仓占比在时间序列上也呈现被稀释的状态而保险机构比较明显的持仓变化是在22年上半年保险在22年上半年明显加仓高速公路板块但彼时高速公路板块的二级市场表现相对一般22年上半年高速板块涨跌幅-32整体是存量几个板块中最低的保险的加仓主要系量在价先彼时高速公路新发行规模较大以定期报告增量发布口径看22年上半年新增2只高速公路REITs从个券来看22年上半年加仓的主要是新发行的华夏越秀REIT和华夏中交建REIT此外23年中对保障房板块也有所加仓主要集中于对23年新发行华润有巢REIT的持有但这种量在价先也主要集中在平均单只供给规模较大的板块整体来看保险整体的调仓速度较慢如在22年下半年新增保障房和能源基础设施板块但和证券公司和资管产品的迅速加仓相比保险的加仓速度和全市场供给规模的变化速度相比更慢可能有两个原因一是保险资金的投资风格偏稳健对于未经市场检验的新板块投资相对审慎二是险资账户的规模一般较大高速公路板块平均单只的募集规模62亿元能承接险资的大体量投资需求而规模较小的个券对险资来说性价比相对不足图表12保险机构持仓量在价先且持仓的调整速度较慢21年6月-21年末21年末-22年中22年中-22年末22年末-23年中板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅交通基础设施132-32-51-179园区基础设施2327531-158能源基础设施384-38仓储物流28084157-203保障性租赁住房157-80生态环保415-09-71-108期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元交通基础设施142252284326园区基础设施125132171182能源基础设施49148仓储物流97104106118保障性租赁住房4250生态环保45423832合计亿元409530690857保险持仓占比保险持仓占比保险持仓占比保险持仓占比交通基础设施21333030园区基础设施24212425能源基础设施46仓储物流52453833保障性租赁住房25生态环保3221合计100100100100板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比交通基础设施35484138园区基础设施30252521能源基础设施717仓储物流24201514保障性租赁住房66生态环保11864合计100100100100资料来源wind平安证券研究所2证券公司仓位调整较快量和价对调仓均有影响在市场波动中可能整体取得了不错的收益请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1217债券债券深度报告证券公司的优势是投研能力强负债端相对稳定因此其几乎是市场上调仓最灵活的一类机构投资者类型如22年上半年高速公路板块增加了供给证券公司也较快的进行加仓但后续随着高速公路板块整体二级市场表现承压券商在22年下半年和23年上半年逐渐减仓彼时减仓的主要是平安广河REIT和华夏中交建REIT减仓后仓位和市场平均供给占比持平22年下半年公募REITs市场新增了保障房和能源基础设施两个板块后证券公司迅速拉高了这两个板块的仓位其中相对更偏好的是中金厦门安居REIT红土深圳安居REIT和鹏华深能REIT如23年上半年两只新能源REITs发行后证券公司也进一步加大了能源板块的布局中信建投REIT持仓占比相对更大从后验效果来看22年下半年和23年上半年能源板块均为几个存量板块中二级市场涨幅相对最高的板块可能也取得了不错的投资收益因此证券公司在市场变化中投资策略相对灵活其调仓和一级市场的供给及二级市场表现均有一定关联图表13证券公司仓位调整较快量和价对调仓均有影响21年6月-21年末21年末-22年中22年中-22年末22年末-23年中板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅交通基础设施132-32-51-179园区基础设施2327531-158能源基础设施384-38仓储物流28084157-203保障性租赁住房157-80生态环保415-09-71-108期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元交通基础设施142252284326园区基础设施125132171182能源基础设施49148仓储物流97104106118保障性租赁住房4250生态环保45423832合计亿元409530690857证券公司持仓占比证券公司持仓占比证券公司持仓占比证券公司持仓占比交通基础设施40524438园区基础设施30222421能源基础设施724仓储物流2320125保障性租赁住房98生态环保7654合计100100100100板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比交通基础设施35484138园区基础设施30252521能源基础设施717仓储物流24201514保障性租赁住房66生态环保11864合计100100100100资料来源wind平安证券研究所3资管产品的持仓变化和证券公司相似但其对收益性的要求可能更高资管产品的持仓变化整体和证券公司高度相似调仓也相对灵活如其也在22年下半年新增保障房和能源板块的时候迅速加大了对二者的布局但加仓的速度整体略低于券商资管产品也同样在22年上半年加仓高速公路板块后22年下半年和23年上半年迅速减仓主要体现在对华夏越秀REIT仓位变动但和证券公司有一定区别的是123年以来资管产品对高速公路板块的减仓速度更快可能与其成本端的压力比券商更大的有关223年以来资管产品整体明显加大了对仓储物流板块的配置主要集中于对中金普洛斯REIT的持仓而23年上半年仓储物流板块回调的幅度较大但从23年中报的运营数据来看仓储物流板块的运营的稳健性也相对不错可能有一定的抄底因请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1317债券债券深度报告素可能体现出其对收益性的要求更高资管产品对长期下跌板块的容忍度更弱对可能超跌板块的投资风格则更积极图表14资管产品的持仓变化和证券公司相似但其对收益性的要求可能更高21年6月-21年末21年末-22年中22年中-22年末22年末-23年中板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅交通基础设施132-32-51-179园区基础设施2327531-158能源基础设施384-38仓储物流28084157-203保障性租赁住房157-80生态环保415-09-71-108期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元交通基础设施142252284326园区基础设施125132171182能源基础设施49148仓储物流97104106118保障性租赁住房4250生态环保45423832合计亿元409530690857资管产品持仓占比资管产品持仓占比资管产品持仓占比资管产品持仓占比交通基础设施40474229园区基础设施30272820能源基础设施617仓储物流1816924保障性租赁住房97生态环保131063合计100100100100板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比交通基础设施35484138园区基础设施30252521能源基础设施717仓储物流24201514保障性租赁住房66生态环保11864合计100100100100资料来源wind平安证券研究所4其他专业机构涵盖的机构类型较为分散调仓风格不显著整体来看其他专业机构的持仓风格是低配高速公路板块高配产业园和仓储物流板块而调仓方面主要是在23年上半年减少了对高速公路仓储物流板块的配置加大了对产业园板块的配置从个券来看专业机构增加了对博时招商蛇口REIT华安张江光大REIT的持仓减少了华夏中交建REIT和中金普洛斯REIT的持仓且对于新增的板块的调仓速度也较慢如22年下半年和23年上半年对能源保障房等板块的加仓速度较慢由于其涵盖的机构类型相对分散因此调仓风格不明显请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1417债券债券深度报告图表15其他专业机构涵盖的机构类型较为分散调仓风格不显著21年6月-21年末21年末-22年中22年中-22年末22年末-23年中板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅板块期间涨跌幅交通基础设施132-32-51-179园区基础设施2327531-158能源基础设施384-38仓储物流28084157-203保障性租赁住房157-80生态环保415-09-71-108期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元期末总市值亿元交通基础设施142252284326园区基础设施125132171182能源基础设施49148仓储物流97104106118保障性租赁住房4250生态环保45423832合计亿元409530690857其他专业机构持仓占比其他专业机构持仓占比其他专业机构持仓占比其他专业机构持仓占比交通基础设施14121510园区基础设施35393752能源基础设施21仓储物流38404032保障性租赁住房43生态环保13922合计100100100100板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比板块总市值占比交通基础设施35484138园区基础设施30252521能源基础设施717仓储物流24201514保障性租赁住房66生态环保11864合计100100100100资料来源wind平安证券研究所三投资者持仓小结本文通过分析REITs的投资者结构情况及其变化试图寻找一些REITs总量和结构性的线索一从23年中报的截面数据来看1公募REITs的投资者集中度普遍较高头部投资者占总市值的占比大约7成从技术性因素来看原始权益人及其关联方的锁定的战投份额贡献了较大的集中度而即使抛开限售的影响REITs市场的投资者集中度也仍然较高前十大流通份额的市值在流通份额中的占比也大约5成2原始权益人以外REITs市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力公募REITs投资者中除原始权益人整体占比大约4成外其他投资者以证券自营和险资为绝对主力二者分别持仓1成其次是其他专业机构39以及资管产品如集合信托24券商集合21私募基金13等3分板块来看不同类型的投资者青睐的板块有一定区别1原始权益人持仓更高的板块是高速公路板块持仓规模占比46显著高于行业整体市值占比382险资相对更偏好产权类且更青睐底层资产运营稳健且有弹性的仓储物流板块持仓占比最大的三个板块是仓储物流36高速公路29和产业园243证券公司相对更青睐能源板块持仓占比最大的三个板块是高速公路38能源24和产业园214资管产品在几个主流板块中持仓占比相对请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1517债券债券深度报告分散但更青睐的板块是仓储物流5其他专业机构更青睐产权类REITs6个人投资者持仓较多的是产业园和环保板块7银行目前仅有苏州银行参与投资东吴苏园REIT二从动态视角来看1总量视角的变化线索机构投资者占比整体先降后升与市场涨跌幅有一定负相关性即机构投资者在市场上涨的时候止盈退场而在市场明显下跌的时候表现为增持以持有人户数为代表的平均集中度在上升但头部投资者占比在下降头部投资者平均占比从21年末的846下降至23年中的716持有规模最大的一批投资者整体呈现的是减仓止盈的趋势分投资者类型来看保险证券公司其他专业机构在22年-23年中的整体表现均为减仓资管产品持有规模相对稳定且在23年上半年整体加仓2从持仓结构的变化来看不同机构显现出不同的持仓变化特征1保险机构持仓量在价先即一级市场供给主导险资配置节奏但这种量在价先也主要集中在平均单只供给规模较大的板块整体来看保险整体的调仓速度较慢2证券公司仓位调整较快量和价对调仓均有影响在市场波动中可能整体取得了不错的收益3资管产品的持仓变化和证券公司相似但调仓速度稍慢一些其对收益性的要求可能更高4其他专业机构涵盖的机构类型较为分散调仓风格不显著四风险提示1数据处理偏差风险对于年报半年报数据处理投资者分类可能存在偏差本文对于单一资管产品均根据资管产品的名称进行了穿透可能存在一定的误差2代表性不足风险本文投资者结构使用口径为年报半年报中前10大流通份额和前10大非流通份额的投资者的变化可能无法反映市场整体情况可能存在样本代表性不足的问题3市场情绪波动风险公募REITs的整体走势受其他股债资产表现投资者结构和市场情绪等市场因素影响市场情绪波动可能会导致公募REITs二级市场估值波动请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1617平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区福田街道益田路5023上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市丰台区金泽西路4号院1号楼B2526B25号平安金融中心座层大厦楼丽泽平安金融中心座层