8月前百开发商销售环比仅跌1%：根据克尔瑞的初步数据，虽然8月是传统淡季，加上东北恶劣天气因素，但中国前百开发商合同销售额仍大致持平7月水平。2023年8月全口径销售总额由7月3,810亿元（人民币，下同）环比仅下跌1%至3,775亿元。2023年8月销售总面积约为2,173万平方米，环比下跌3.5%。2023年前八个月合同销售总额同比下跌10.0%至42,148亿元（2022年前八个月：46,819亿元）。
　　 26家上市开发商的8月销售额环比上升4%：我们跟踪的26家主要上市开发商8月销售额环比上升4%，主要是销售面积有所增加（环比+5%），而销售价格则保持平稳。26家开发商在首8月销售额表现分化，与去年首8月销售额相比，国企普遍上升，但民企则全线下跌，当中表现最好的包括保利（+86%）、越秀（+60%）和建发（+31%）。在8月销售额排名前十开发商中，国企数量维持8家，民企2家（分别为碧桂园和龙湖地产，排名维持在6/8位）。在前50的房企中，前八个月国企合同销售额市占率进一步扩大至70.7%（首7个月：70.1%）。
　　预计4季度改善性需求稳定市场。在近期重磅政策密集出台后，当中包括认房不认贷、下调存量房房贷利率以及降低首付要求，我们相信核心一/二线城市改善性需求端将有明显支持。虽然8月销售额仍维持在低水平，但在密集政策出台后，我们预计整体购房情绪或有边际复苏，4季度销售会略有回升。
　　投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，我们预计民企在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813 HK/买入）。另外，国企开发商在销售方面持续领跑市场，我们建议投资者长期关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。