本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/09/02-23/09/08）34个重点城市新房合计成交239万平米，环比-35.5%；其中，一二线环比-36%、三四线环比-34%；9月截至上周末累计一手房月成交同比-22%，较8月+3pct；其中，一二线同比-19%、三四线同比-40%，分别较8月+3pct和-4pct。上周13个重点城市二手房成交93万平米，环比-8%；9月截至上周累计成交同比-1%，较8月+11pct。库存方面，上周15城推盘134万平米，对应周成交/推盘比为0.56倍，最近3个月（23年6-8月）分别为0.98倍、1.10倍和0.92倍。截至上周末，15城可售面积为9,627万平米，环比+0.6%；3个月移动平均去化月数为17.7个月，环比+0.8个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，国务院副总理何立峰强调保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易，确保保障性住房建设取得预期成效；财政部副部长王东伟表示，今年以来，财政部延续、优化了一批阶段性税费优惠政策，聚焦促增收、扩消费推动换购住房个人所得税退税等政策。因城施策方面，上海调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限；北京细化保障性租赁住房技术要求，可合理加层改建；黑龙江出台促进商品房省外消费实施方案；南京玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。购房补贴方面，郑州实施优生办法，多孩家庭租房、购房将给予补贴等政策倾斜；重庆秋交会推出购房消费补贴政策，住宅每套最高补贴1万元；嘉兴对用人单位引进的各类人才给予购房补贴，最高45万元/人。集中供地方面，上海三批供地首轮挂牌7宗，起始价185亿，预计10月中旬组织交易；南昌5宗土地出让，2宗触顶摇号收金4.84亿元，3宗地无人竞价流拍；郑州郑东新区挂牌4宗政府储备地，总起始价5.84亿元；武汉挂牌8宗地，总起价38.16亿元，9月28日开始拍卖。
　　公司动态跟踪：8月销售额：万科A226亿元（-27%），保利发展313亿元（-19%），招商蛇口195亿元（-18%），金地集团125亿元（-41%），新城控股60亿元（-36%），首开股份26亿元（-57%），中国海外发展188亿元（-16%），越秀地产99亿元（+21.3%），宝龙地产21亿元（-24%），融创中国42亿元（-61%）。碧桂园8月权益销售额80亿元（72%）。1-8月销售额：绿城中国1,705亿元（+0%），世茂股份55亿元（-11%），中南建设297亿元（-31%）。人事变动方面，招商蛇口许永军辞任公司董事长和董事职务，选举蒋铁峰为新任董事长，聘任朱文凯先生为公司总经理。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.1%，沪深300指数下跌1.36%，相对收益为0.26%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：张江高科、*ST泛海、ST世茂、栖霞建设、浙江东日，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天房发展、京投发展、中迪投资、庚星股份、大龙地产。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.8%，沪深300指数下跌1.36%，相对收益为3.16%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为7.2/6.3倍；物管23/24PE均值分别为14/11倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于目前城改战略高度定位，预计未来大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。