收入利润结构改善，非开发业务成压舱石。公司2023H1实现营业总收入620.4亿元，同比-34.6%；税前利润123.7亿元，同比-22.3%；归母净利润80.6亿元，同比7.7%。剔除公平价值变动等影响后的核心归母净利润65.9亿元，同比增长0.6%。拆分业务来看，开发业务实现收入498.7亿元，同比-40.5%；经营业务收入63.3亿元，同比8%；服务及其他收入58.4亿元，同比12.9%。年报分部溢利口径，运营及服务业务收入占比22.9%，溢利占比58%首次过半，公司率先进入运营模式。公司2023H1毛利率为22.4%，较2022年底上升1.2百分点；净利率为15%，较2022年底上升1.9百分点；归母净利率为13%，较2022年底上升3.3百分点。高毛利的运营和服务业务带动毛利率触底回升。
　　销售保持韧性，优于百强房企。2023H1公司累计实现销售金额985.2亿元，同比+14.8%，领先百强房企15.2pct。销售面积579.9万方，同比+13%，累计销售均价16989元/方，同比+1.6%。整体销售回款率超过100%，持续聚焦一二线城市，销售占比95%。良好的销售回款保证公司现金流充裕安全。公司2023上半年新拓展项目20个，新增拿地建面257万平米，对应拿地金额为250.4亿元。拿地金额强度25.4%，较22全年提升2.2个百分点。公司投资力度保持稳定，于周期底部慎重投资，加大核心城市布局，提升土储质量。
　　资产结构调整，整体债务压力可控。23H1公司存货总额3148.9亿元，同比-19.8%；投资性房地产1925.6亿元，同比6.7%；总资产规模7745.9亿元，同比-12.9%。23H1有息负债总额为2070.9亿元，同比下降2.5%。融资成本下降至4.26%，小幅提升，仍处于行业低位。公司23年内到期公开市场债务仅有1.19亿元；24年境内到期债务规模32.2亿元，截至24年底无境外债偿还，整体债务压力可控。三条红线指标稳居绿档水平。我们认为公司债务结构安全合理，债务久期较长，短期偿还压力可控，计划提前偿还财团贷款释放公司稳健经营的积极信号。
　　投资建议及盈利预测：公司稳健经营策略铸就资产高质量发展。优质持有型物业贡献稳定现金流，也可抵押做长周期的经营物业贷，成为周期底部的资金压舱石，助力公司率先进入运营模式。我们预计公司2023-2025年EPS3.32/3.52/3.92元/股，对应PE4.9/4.7/4.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售去化难度提升，消费复苏不及预期，物业外拓压力增大。

研究报告全文：TableTitle收入利润结构改善迈向运营新发展模式龙湖集团TableReportDate0960HK公司简评报告202395评级TableRank买入核心观点TableAuthorsTableSummary收入利润结构改善非开发业务成压舱石公司2023H1实现营业总收李枭洋入6204亿元同比-346税前利润1237亿元同比-223归母净房地产行业分析师利润806亿元同比77剔除公平价值变动等影响后的核心归母净SAC执证编号S0110523050001lixiaoyangsczqcomcn利润659亿元同比增长06拆分业务来看开发业务实现收入4987电话010-81152673亿元同比-405经营业务收入633亿元同比8服务及其他收入584亿元同比129年报分部溢利口径运营及服务业务收入占市场指数走势最近TableChart1年比229溢利占比58首次过半公司率先进入运营模式公司2023H1毛利率为224较2022年底上升12百分点净利率为15较2022年底上升19百分点归母净利率为13较2022年底上升33百分点高毛利的运营和服务业务带动毛利率触底回升销售保持韧性优于百强房企2023H1公司累计实现销售金额9852亿元同比148领先百强房企152pct销售面积5799万方同比资料来源聚源数据13累计销售均价16989元方同比16整体销售回款率超过100持续聚焦一二线城市销售占比95良好的销售回款保证公司公司基本数据TableBaseData最新收盘价港元1790现金流充裕安全公司2023上半年新拓展项目20个新增拿地建面一年内最高最低价港元3035726257万平米对应拿地金额为2504亿元拿地金额强度254较22市盈率当前44全年提升22个百分点公司投资力度保持稳定于周期底部慎重投资市净率当前074加大核心城市布局提升土储质量总股本亿股659总市值亿港元11799资产结构调整整体债务压力可控23H1公司存货总额31489亿元资料来源wind同比-198投资性房地产19256亿元同比67总资产规模77459亿元同比-12923H1有息负债总额为20709亿元同比下降25相关研究TableOtherReport融资成本下降至426小幅提升仍处于行业低位公司23年内到期公开市场债务仅有119亿元24年境内到期债务规模322亿元截至24年底无境外债偿还整体债务压力可控三条红线指标稳居绿档水平我们认为公司债务结构安全合理债务久期较长短期偿还压力可控计划提前偿还财团贷款释放公司稳健经营的积极信号投资建议及盈利预测公司稳健经营策略铸就资产高质量发展优质持有型物业贡献稳定现金流也可抵押做长周期的经营物业贷成为周期底部的资金压舱石助力公司率先进入运营模式我们预计公司2023-2025年EPS332352392元股对应PE494742倍维持买入评级风险提示销售去化难度提升消费复苏不及预期物业外拓压力增大盈利预测TableProfit2022A2023E2024E2025E营收百万元250565211038199235197503营收增速120-158-56-09归母净利润百万元24362219082320225850归母净利润增速21-10159114EPS元股402332352392PE41494742资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明公司简评报告证券研究报告财务报表和主要财务比率TableFinance资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E现金及现金等价物7209594932108684147757归母净利润250565211038199235197503金融资产与短期投资200141170155折旧和摊销197527164256152878149574应收款项及应收票据5447386635343676营运资本变动53038467824635747929预付款项及其他应收款项135228132523129873127275其他非现金调整5338386330492430存货325469278768264647253749经营活动现金流6794466734102393其他流动资产137227133783131155128620资本支出0000流动资产合计540238511349508020533802长期投资减少888782733714物业厂房及设备2770279928272856少数股东权益增加158161169178权益性投资29186300623096431893其他长期资产的减少增加1302136714361508长期投资类195981201861207917201920投资活动现金流142112791151921商誉及无形资产6819682068226823借款增加-590-531-557-585其他非流动资产11780126781196912141股利分配45822428824441446769非流动资产合计246536254220260499255633普通股增加12999119221323913404其他融资活动产生的现金流量资产总计78677476556976851978943532823309603117533365净额应付账款及票据64429482194039135566融资活动现金流24362219082320225850短期借贷及长期借贷当期20657268133235437340现金及现金等价物净增加额8461905279737515到期部分其他流动负债250789198558170450153796现金及现金等价物期末余额250565211038199235197503流动负债合计335875273590243195226702主要财务比率2022A2023E2024E2025E长期借贷187351197332207114216700成长能力其他非流动负债30369327992918230504营业收入增长率122-158-56-09非流动负债合计217720230131236296247204归属普通股东净利润增长率21-10159114负债总计553595503721479491473906获利能力归属母公司所有者权益142100164008187210213060毛利率212222233243少数股东权益9107997840101818102469净利率97104116131股东权益总计233179261848289028315529ROE182143132129负债及股东权益总计786774765569768519789435ROA29283033利润表百万元2022A2023E2024E2025E偿债能力营业收入24362219082320225850资产负债率704658624600营业成本13121212流动比率161187209235毛利-20900-16450-15785-6998速动比率6485100124其他收入6487709961145850每股指标元营销费用9961125681354224714每股收益402332352392行政费用-312-18-18-18每股经营现金流151191205375研发费用-16384-6755-69585068每股净资产2156248828403232其他费用-14308-2291-3995-6865估值比率利息费用18592-957737-187PE41494742利息收入-12412-10021-10234-2002PB076066058051权益性投资损益15942161371532214572其他非经营性损益-16904-10312-9632-10201除税前利润18000所得税-1261414464475411988净利润-13558202891044516360归母净利润-16009228361375239073少数股东损益7209594932108684147757请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1公司简评报告证券研究报告分析师简介TableIntroduction李枭洋房地产行业研究员香港中文大学硕士2021年5月加入首创证券分析师声明本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响作者将对报告的内容和观点负责免责声明本报告由首创证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格制作本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠但首创证券不保证其准确性或完整性该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业财务顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果首创证券及或其关联人员均不承担任何法律责任投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告所载的信息材料或分析工具仅提供给阁下作参考用不是也不应被视为出售购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请该等信息材料及预测无需通知即可随时更改过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保在不同时期首创证券可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告首创证券的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策在法律许可的情况下首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到首创证券及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据本报告的版权仅为首创证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发翻版复制刊登发表或引用评级说明1投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级股票投资评级买入相对沪深300指数涨幅15以上以报告发布后的个月内的市场表现为比6增持相对沪深300指数涨幅5-15之间较标准报告发布日后的6个月内的公司中性相对沪深300指数涨幅5-5之间股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准减持相对沪深300指数跌幅5以上2投资建议的评级标准行业投资评级看好行业超越整体市场表现报告发布日后的6个月内的公司股价或中性行业与整体市场表现基本持平行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准看淡行业弱于整体市场表现