板块行情：本周（8月28日-9月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。
　　政策要闻：中央层面：1）证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2）发改委：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求。3）央行、金融监管总局：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点；各地可因城自主进行确定。4）央行、金融监管总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。地方层面：1）北上广深等多城市实施“认房不认贷”政策。2）成都：启动租住保租房按月直付房租试点，支持商品住房现房销售。3）江苏盐城：支持提取住房公积金支付购房首付款。4）青岛：非限购区公积金贷款首套首付调整至20%。
　　政策点评：本周政策密集出台，1）一线城市在内的多个城市落地“认房不认贷”政策，降低居民购房门槛，尤其是有房贷记录的刚需首套房及“卖一买一”的置换客户，预计利好核心城市新房量价回暖。2）中央定调各城市购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市因城施策空间进一步加大。3）央行支持降低存量房贷款利率，适度减轻居民存量贷款压力。
　　公司动态：1）招商蛇口：上半年签约销售金额1664亿元，同增40%；归母净利润21.53亿，增长14%。2）绿城中国：累计落地绿色建筑项目242个，23年以后获取的新项目百分之百要达到国家绿色建筑标准；拿地到开工时间平均缩短1/4，拿地到首开平均4.7个月。3）中国海外发展：上半年该公司销售合约额1802亿元，同比增长30%。4）华润置地：上半年实现销售额1702亿元，同增40.6%，总土储6548万平。5）中南建设：上半年在解决存量问题，地产业务基本盈亏平衡；下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈开展工作。
　　销售端：需求端仍然较为疲弱。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交面积环比增长15%，同比下降4.9%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降6%。
　　投资策略：一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。