中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。主要内容如下：
　　《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》
　　对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
　　首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
　　中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
　　银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
　　《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》
　　存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
　　自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
　　

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统X好的重磅利好央行降首付比例降存量房贷利率中国人民银行金融监管总局8月31日联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知主要内容如下关于调整优化差别化住房信贷政策的通知对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点中国人民银行国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则指导各省级市场利率定价自律机制根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限结合本机构经营状况客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理中指观点1降低限购区域首付比例下限二线城市或加速跟进进一步提振市场情绪此前各地购买商品住房的首付比例下限非限购区分别为首套20二套30限购区域下限为首套30二套40本次监管部门统一下调商贷首付比例下限不再区分限购区域和非限购区域进一步降低了购房门槛近两年随着房地产市场的深度调整多数二线和三四线城市首付比例已降至下限水平即首套20二套30仍执行限购的城市基本为核心一二线城市本次政策出台后仍执行限购的城市本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统首套及二套房首付比例下限将由此前的3040下调至2030有利于带动住房需求释放从各地政策跟进节奏来看尽管央行明确仍采取因城施策方式但由于当前多数城市房地产下行压力较大因此预计二线城市将很快调整首付比例至下限水平对于一线城市来说近日广州深圳已执行首套住房认房不认贷无房但有贷款记录的购房家庭首付比例由原来的40-70或者50-60降至30明显降低了购房门槛本次政策出台后广州深圳首套住房首付比例仍有继续跟进预期不排除继续降至20下限二套首付比例也存在下调空间北京上海目前尚未落地首套住房认房不认贷本次政策出台也有望引导两地下调商贷首付比例包括首套和二套首付比例此次监管部门统一下调首付比例下限降低购房门槛将进一步释放居民购买力促进住房需求入市表当前重点限购城市及首付比例情况首套最低首付二套普宅首付比例详情城市限购区域限购区域限购区域一线城市北京全市35非普宅40有房或有贷款记录60非普宅80上海全市35非普宅40有房或有贷款记录50非普宅70全市除深汕合作深圳30非普宅30有房70非普宅80区有房且贷款已结清50非普宅70广州除部分区30非普宅30有房且贷款未结清70非普宅70二线城市厦门全市30无房且贷款未结清40有房40无房且贷款已结清35无房且贷款未结清40长沙市区及长沙县30有房且贷款已结清35有房且贷款未结清40无房且贷款未结清40有房且贷款已结清40福州核心区30有房且未结清50杭州核心区及部分街道30无房且贷款未结清40有房40贷款已结清30三圈层20成都按圈层限购30三圈层20贷款未结清一二圈层40高新50三圈层30天津全市除滨海新区30无房且贷款未结清40有房40无房且贷款未结清30-40西安核心区30有房且贷款已结清40-60有房且贷款未结清60-70无房且贷款未结清40有房且贷款已结清30合肥除部分区30有房且贷款未结清40-50无房且贷款未结清40有房且贷款已结清30南京核心区30有房且贷款未结清40武汉二环内限购30非限购区20有房40非限购区30无房且贷款未结清40非限购区30青岛市南区市北区30非限购区20有房40非限购区30有房且贷款已结清30非限购区20济南历下区市中区30非限购区20无房有房贷款未结清40非限购区30苏州核心区30有房且贷款已结清30有房且贷款未结清40无锡经开区30有房且贷款已结清30有房且贷款未结清40郑州二环内限购20有房且贷款已结清20有房且贷款未结清30资料来源中指研究院综合整理本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统2二套房贷利率下限降至LPR20个基点下调40个基点有望加速改善性住房需求释放2022年以来针对首套房房贷利率的支持政策不断落地2022年5月央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP2023年1月初央行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新房价格连续3个月环比同比下跌的城市可以下调或取消房贷利率下限根据央行统计截至6月末全部343个城市地级及以上中100个城市下调或取消了首套房贷利率下限但针对二套房的房贷利率下限一直未作调整为LPR60个基点目前为48部分城市甚至更高较高的房贷利率也制约着改善客群的入市情绪本次央行针对二套房贷利率下限下调了40个基点有助于降低二套房购房成本推动改善性住房需求释放以总额为200万的住房贷款为例按30年计算等额本息还款利息支出将减少172万元每月还款金额可减少478元在因城施策导向下二线城市或更快落地调整优化二套房贷利率当前北京上海二套商贷利率为5年期以上LPR105个基点二套房贷利率加点数也存在下调可能3降低存量房贷利率终落地减轻还贷压力但仍需等待具体政策细则2023年8月重点城市首套平均房贷利率已降至39较2021年高点下调超150个基点而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大叠加理财收益率下降去年以来居民提前还贷情况较多7月中旬以来央行持续发声推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率降低存量房贷利率不仅为借款人节约利息支出有利于扩大消费和投资对银行来说也可减少提前还贷现象本次政策并非全面下调存量房贷利率设置了一定条件一是降低存量首套房贷利率政策明确指出存量首套房贷包含两类2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款按照通知所说只要符合当前城市首套住房标准均可申请下调存量房贷利率对于过去由于全国认贷的政策导致的按二套房贷利率执行的购房家庭在当地优化首套认定标准后能否算成首套存量住房仍需要等待各银行具体政策细则二是政策明确指出新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限即当前存量首套房贷利率能够降低多少还要看原贷款发放时城市的贷款利率下限情况2019年8月房贷利率换锚LPR前首套房贷利率全国下限为中长期贷款基准利率的085或07倍换锚后首套房贷利率下限为5年期以上LPR2022年5月降至LPR-20BP据2022年第三季度中国货币政策执行报告介绍我国商业性个人住房贷款利率采用三层定价机制全国层面人民银行银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限地方层面各城市政府在全国层面的政策底线基础上按照因城施策原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限商业银行层面商业银行综合考虑资金成本信用风险等因素与借款人协商确定具体利率水平本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统因此各地执行的首套房贷利率下限不同符合条件的借款人仍需要与银行协商确定存量贷款利率下调幅度例如如果贷款发放时当地下限利率LPR50BPa客户LPR100BPb客户LPR50BP现在该地下限LPR-20BP那么a客户最多调到LPR50BPb客户不能调整体来看8月底监管部门密集出台政策利好降低购房者置业门槛和购房成本有利于促进购房需求释放传统金九银十已开启随着核心城市房地产政策的持续跟进和落实短期核心城市市场行情可期若北京上海相关政策能加快落地执行有望进一步带动市场预期全国房地产市场也有望逐渐修复当前若要扭转市场下行预期仍需要更多政策协同发力如降低交易税费给予企业更多资金支持等预计市场不稳政策不止未来政策仍有空间本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088