2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局连续发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，新形势下地产优化政策持续落地。我们认为：
　　新形势下地产优化政策持续落地。7月24日，中央政治局经济工作会议指出，我国房地产市场供求关系正处于发生重大变化的新形势，各地区因城施策用好政策工具箱。此后相关部门积极落实会议精神，地产优化政策持续落地。8月25日，中国人民银行联合住建部和金融监管局发布《优化个人住房贷款中住房套数认定标准》，在宏观层面为“认房不认贷”提供指引。8月末，《调整优化差别化住房信贷政策》和《降低存量首套住房贷款利率》陆续公布，强调因城施策原则，全国不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，统一并下调首付比下限。同日，对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款，鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，由借款人提出申请，通过变更原合同利率加点幅度和新发放贷款进行置换。综合来看，从政治局会议定调到系列住房信贷政策调整优化，相关部门的政策推进节奏处于快车道。
　　宏观政策优化指引下，各地因城施策不断推进。从城市层面来看，8月3日郑州市住房保障和房地产管理局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，取消限售，推进落地“认房不认贷”政策；而后重庆、厦门等城市在需求端、融资端等方面出台相关政策；8月29日以来，广州、深圳、成都、中山、惠州、东莞、武汉等城市“认房不认贷”措施集中落地，“一城一策”落地快速推进。
　　“新常态”和优化政策调整下，房地产行业或向“新中枢”回归。7月地产投资继续放缓，销售改善尚不明显，地产端仍面临一定下行压力。而在近期相关优化政策落地调整下，地产政策体系或更加符合地产新形势，房地产行业有望向供需平衡的“新中枢”回归。根据我们估算，未来商品住宅的销售中枢可能在11.8亿平方米左右，预估2023年的销售面积为10亿平方米，政策持续优化下，地产销售最终或回归新中枢水平。
　　政策组合拳连续落地，有望提振经济信心。房地产政策的落地可能带来多方面影响：1）地产政策体系将更加符合地产新形势，房地产行业也有望向供需平衡的“新中枢”回归，提振经济信心；2）居民房贷付息支出减少，能够提升可支配收入，助力消费提升、扩大内需。整体而言，除房地产政策以外，近期减税、活跃资本市场等政策组合拳也持续落地，有望提振居民和企业部门的经济信心。
　　风险提示：国内外经济形势及政策调整超预期变化。

研究报告全文：宏观经TableAuthorTableTitle济证券研究报告分析师段超S0190516070004王轶君S0190513070008王笑笑S0190521100001房地产政策组合拳影响几何央行调整优化住房信贷政策点评研究助理谢智勇中于长馨国2023年9月1日宏2023年8月31日中国人民银行联合国家金融监督管理总局连续发布关于观相关报告调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知新形势下地产优化政策持续落地我们认为经20230815济短期虽有压力复苏依然新形势下地产优化政策持续落地7月24日中央政治局经济工作会议可期2023年7月经济指出我国房地产市场供求关系正处于发生重大变化的新形势各地区数据点评因城施策用好政策工具箱此后相关部门积极落实会议精神地产优化20230625政策持续落地8月25日中国人民银行联合住建部和金融监管局发布每于寒尽觉春生2023优化个人住房贷款中住房套数认定标准在宏观层面为认房不认年中国宏观经济中期报告贷提供指引8月末调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率陆续公布强调因城施策原则全国不再区分实施20230615限购城市和不实施限购城市统一并下调首付比下限同日等待两个拐点出现对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款鼓励银行以发布公告2023年5月经济数据点评批量办理等方式由借款人提出申请通过变更原合同利率加点幅度和新发放贷款进行置换综合来看从政治局会议定调到系列住房信贷政策调整优化相关部门的政策推进节奏处于快车道宏观政策优化指引下各地因城施策不断推进从城市层面来看8月3日郑州市住房保障和房地产管理局等8部门联合发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知取消限售推进落地认房不认贷政策而后重庆厦门等城市在需求端融资端等方面出台相关政策8月29日以来广州深圳成都中山惠州东莞武汉等城市认房不认贷措施集中落地一城一策落地快速推进新常态和优化政策调整下房地产行业或向新中枢回归7月地产投资继续放缓销售改善尚不明显地产端仍面临一定下行压力而在近期相关优化政策落地调整下地产政策体系或更加符合地产新形势房地产行业有望向供需平衡的新中枢回归根据我们估算未来商品住宅的销售中枢可能在118亿平方米左右预估2023年的销售面积为10亿平方米政策持续优化下地产销售最终或回归新中枢水平政策组合拳连续落地有望提振经济信心房地产政策的落地可能带来多方面影响1地产政策体系将更加符合地产新形势房地产行业也有望向供需平衡的新中枢回归提振经济信心2居民房贷付息支出减少能够提升可支配收入助力消费提升扩大内需整体而言除房地产政策以外近期减税活跃资本市场等政策组合拳也持续落地有望提振居民和企业部门的经济信心风险提示国内外经济形势及政策调整超预期变化请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明宏观经济研究报告正文图表1中国人民银行联合金融监管局调整优化住房信贷政策政策要点量统一首付比下限不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套房二套房首付比下限统一为不低于20和30对于不实施限购措施的城市这两个比例不变对于实施限购措施的城市调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30和40降至20和30调整优化差别化住房信贷政策价下调二套利率下限首套利率下限按现行规定执行不低于LPR-20BP二套利率下限调整为不低于LPR20BP二套此前是LPR60BP有40BP的调降空间原则因城施策各省级市场利率定价自律机制自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限认定时间2023年8月31日前金融机构已发放已签订合同但未发放的以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款调整时间2023年9月25日起降低存量首套住房贷款利率调整方式可由借款人主动向承贷银行提出申请也鼓励银行以发布公告批量办理等方式为借款人提供更为便利的服务既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度也可以由银行新发放贷款置换存量贷款调整幅度由借贷双方协商确定但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限数据来源中国人民银行中国政府网兴业证券经济与金融研究院整理图表2此前一线城市二套房主流房贷利率加点偏高首套主流房贷利率加点BP二套主流房贷利率加点BP北京55105上海35105深圳3060广州80100重庆6080郑州-5060数据来源各省市官方媒体各省市政府官网兴业证券经济与金融研究院整理图表3中国人民银行联合住建部和金融监管局发布认房不认贷政策部门时间公告文件政策内容1居民家庭包括借款人配偶及未成年子女下同申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购住房城乡建设部关于优化个人住买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策中国人民银行金20230825房贷款中住房套数2家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门根融监管总局认定标准的通知据居民家庭申请或授权提供查询服务并出具查询结果或认定证明3此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱已公告实施认房不认贷城市截至2023年8月31日郑州成都广州深圳中山武汉惠州东莞数据来源中国人民银行官网各城市政府官网各城市住房和城乡建设局兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-宏观经济研究图表48月以来一城一策落地快速推进区域部门日期出台政策具体内容武汉市建立和完善房地产关于优化我市个人住房贷款中认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女在我市申请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套武汉市场平稳健康发展长效机2023831住房套数认定标准的通知住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策制工作领导小组办公室关于优化个人住房贷款中住房认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套住房东莞东莞市住建局2023831套数认定标准的通知的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策关于优化我市个人住房贷款中认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在惠州名下无成套住房惠州惠州市人民政府办公室2023831住房套数认定标准的通知的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策中山市住房和城乡建设局关于优化我市个人住房贷款中认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女下同申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套中山2023831等住房套数认定标准的通知住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策关于优化我市个人住房贷款中认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套住房深圳深圳市住房和建设局等2023830住房套数认定标准的通知的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策成都市住建局成都市司关于优化完善商品住房公证摇认房不认贷购房家庭中至少有一名登记购房人符合我市住房限购政策且购房家庭在我市无自有产权住房的认定为无成都2023829法局号有关规定的补充通知房居民家庭广州市人民政府办公厅关于优认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房广州广州市人民政府办公厅2023829化我市个人住房贷款中住房套的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策数认定标准的通知1居民家庭包括借款人配偶及未成年子女下同申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策住房城乡建设部中国人关于优化个人住房贷款中住房套中央20238252家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门根据居民家庭申请或授权提供查询服务并出具查询结果或民银行金融监管总局数认定标准的通知认定证明3此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱缴存人在厦门购房符合住房公积金贷款条件申请住房公积金贷款的首付款比例随该市商业性住房贷款首付款比例政策调整而调整对比原有政策本次主要变化在于缴存职工有一笔商业性住房贷款未结清且在厦门市无住房或者有一套住房关于调整住房公积金贷款首付的申请住房公积金贷款时首付款比例由50下调至40通知显示缴存职工在厦门市无住房且无住房贷款记录或厦门住房公积金中心2023821比例有关事项的通知者贷款已结清的住房公积金首付比例仍为30缴存职工该市有一套住房且无住房贷款记录或者贷款已结清的住房公积金首付比例为40缴存职工在厦门市有住房两套及以上或者有两笔住房贷款未结清的或者有一笔住房公积金贷款未结清的暂停发放住房公积金贷款实行阶段性购房补贴即日起至2023年12月31日期间在南昌地区购买新建商品房的含非住宅购房时间以购房合同网签备案时间为准符合享受南昌人才10条购房补贴条件的人员在完成契税缴纳后由受益财政再给予100的契税补贴其他购房人员在完成契税缴纳后由受益财政给予50的契税补贴支持改善需求置换住房自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税促进我市房地产市场平稳健康南昌市政府2023817优惠其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全部退还已缴纳的个人所得税新购住房金额小于现住房转让金额发展的若干政策措施的按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税推行二手房带押过户简化抵押二手房交易程序对符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户节约交易双方资金和时间成本推行货币化和房票安置方式对未开工建设的安置房征收项目被征收人可选择货币化房票和实物安置方式对选择房票购买新建商品房安置的予以奖励缴存职工家庭购买建造翻建大修家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的贷款最低首付款比例20购买建造翻建大修家庭第二套住房申请个人住房公积金贷款的贷款最低首付款比例40调高并统一全市住房公积金贷款额度关于进一步完善我市住房公积温州住房公积金管理中心2023815双人缴存家庭最高贷款额度调整至100万元最低保底贷款额度调整至30万元单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元最金业务政策规定的通知低保底贷款额度调整至20万元调整贷款计算规则贷款额度计算办法中按缴存时限确定的基数倍数调整至6倍最高倍数调整至12倍其他规则不变高层次人才三孩家庭住房公积金政策按本政策叠加两种情形不能累加优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准无住房公积金个人住房贷款记录的缴存人家庭仅有一笔未结清的商业性个人重庆市住房公积金管理中心关住房贷款且在我市仅有一套住房可申请将该套住房未结清的商业性个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款统一新重庆住房公积金管理中心2023811于进一步优化住房公积金使用购住房套数认定标准缴存人家庭在我市使用住房公积金个人住房贷款新购住房的须核查住房公积金个人住房贷款记录和政策的通知拟购住房所在区县自治县住房套数暂停限售四满足改善性住房需求购买改善性住房的其原有住房暂停执行郑政办201758号文在郑州市行政区域内2017年5月3日含之后购买的住房自取得不动产权证书之日不满3年的不得上市转让的规定郑州市住房保障和房地产管理局郑州市财政局关于进一步促进我市房地产市认房不认贷五做好金融信贷支持落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制结合评估情况及时郑州202383国家税务总局郑州市税务场平稳健康发展的通知调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限落实认房不认贷政策更大程度满足刚需和改善性住房需求局等八部门十二稳妥推进城中村改造和城市更新城中村改造城市更新中涉及的房屋征收通过购买商品住房发放安置房票等货币化为主的方式实施安置未开工建设的安置房原则上以货币化安置为主青岛市住房公积金管理中心关为持续优化营商环境进一步满足市场需求市住房公积金管理中心在推行存量房单纯住房公积金贷款带押过户业务的青岛市政府202382于开展存量房住房公积金组合基础上不断拓宽业务办理范围决定自2023年8月3日起正式开展存量房住房公积金组合贷款带押过户业务贷款带押过户业务的通知数据来源中国人民银行官网各城市政府官网各城市住房和城乡建设局兴业证券经济与金融研究院整理图表5未来商品住宅销售中枢可能在118亿平方米左右商品住宅销售面积亿平方米180160155157148150118138145140长期中枢120116115105112100979886931008069预测6056402000数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理风险提示国内外经济形势及政策调整超预期变化请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-宏观经济研究分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15和行业评级另有说明的除外评级标准增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间为报告发布日后的12个月内公司股价或行中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级业指数相对同期相关证券市场代表性指数减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5的涨跌幅其中沪深两市以沪深300指数无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确为基准北交所市场以北证50指数为基准定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级新三板市场以三板成指为基准香港市场以推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数恒生指数为基准美国市场以标普500或纳行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-