投资要点：
　　本周地产板块表现分化，涨幅TOP3的公司为绿城中国、新城发展和碧桂园，涨幅分别达到+24.4%、+15.0%和+9.9%。年内股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产、深圳控股和保利置业，涨幅分别为13.1%、12.8%和6.7%。
　　政策变化积极，促进行业平稳健康发展：中央政治局会议重新定调房地产行业，会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。一线城市均已落地“认房不认贷”政策，预计后续将有进一步优化政策落地。
　　行业格局重塑：过去一年，房地产公司在融资、拿地和销售端的表现分化非常大，股价的表现也出现分化。“有钱有地有人”的国企地产融资通畅、融资成本新低、销售拿地正常进行，在行业风险逐渐降低，市场销售恢复正常，未来的销售、业绩及派息都能保持稳健。
　　优化政策密集落地，推荐优质地产物管公司：房地产行业优化政策密集落地，一线城市实施“认房不认贷”，首套及二套房的首付比例下降等，地产板块估值有望进一步提升，国企地产公司新房销售坚韧，融资通畅，持续拿地，销售、业绩有保障。推荐优质地产物管公司：1）地产推荐越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；2）物管推荐中海物业、保利物业、华润万象生活、越秀服务；3）另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股，以及房地产交易服务平台贝壳。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。

研究报告全文：证券研究报告房地产行业海外地产周报20230828-20230903titleinvestSuggestion推荐维持investSuggesti优化政策密集落地onChangecreateTime12023年09月03日指数表现相关报告本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅优化政策逐步落地指数名称指数点位20230827板块继续调整期待优化政策恒生地产分类指数6460201201000-2092落地20230821中期业绩期临近20230814恒生指数1838206237000-707政策组合拳逐步打出恒生国企指数633242254000-55620230806道琼斯指数3483771143033510政策积极变化超配地产板纳斯达克指数1403182325-0023406块20230731板块股价表现分化关注国企标普500指数4515772500181761地产20230723沪深300地产指数517024288239-1343人民币升值带动地产板块反上证指数313325226043142弹20230717深证成指1046374329044-501关注高派息国企地产公司创业板指数20230709210026293-011-1050上半年国企地产销售好于行资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理业20230703投资要点LPR再次调降关注优质国企地产20230626sum本m周ar地y产板块表现分化涨幅TOP3的公司为绿城中国新城发展和碧桂地产板块继续反弹20230618地产板块反弹有望持续园涨幅分别达到244150和99年内股价涨幅TOP3的公司20230611分别为越秀地产深圳控股和保利置业涨幅分别为131128和67分析em师ailAuthor政策变化积极促进行业平稳健康发展中央政治局会议重新定调房地产行业会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势宋健适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性songjianxyzqcomcn和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展一线城市均已落地认SFCBMV912房不认贷政策预计后续将有进一步优化政策落地SACS0190518010002行业格局重塑过去一年房地产公司在融资拿地和销售端的表现分化非常大股价的表现也出现分化有钱有地有人的国企地产融资通畅严宁ass馨Author融资成本新低销售拿地正常进行在行业风险逐渐降低市场销售恢复yanningxinxyzqcomcn正常未来的销售业绩及派息都能保持稳健SACS0190521010001优化政策密集落地推荐优质地产物管公司房地产行业优化政策密集落地一线城市实施认房不认贷首套及二套房的首付比例下降等地孙钟涟产板块估值有望进一步提升国企地产公司新房销售坚韧融资通畅持sunzhonglianxyzqcomcn续拿地销售业绩有保障推荐优质地产物管公司地产推荐越秀SACS01905210800011地产绿城中国华润置地中国海外发展龙湖集团2物管推荐中请注意严宁馨孙钟涟并非香海物业保利物业华润万象生活越秀服务3另外推荐代建行业龙港证券及期货事务监察委员会头公司绿城管理控股以及房地产交易服务平台贝壳的注册持牌人不可在香港从事受监管的活动风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业周报报告正文1行情概述本周20230828-20230903市场普遍上涨恒生指数237恒生国企指数254恒生地产分类指数201沪深300地产指数288美股市场方面道琼斯指数纳斯达克指数和标普500分别涨幅为143325和250表1本周主要指数表现20230828-20230903本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅指数名称指数点位恒生地产分类指数6460201201000-2092恒生指数1838206237000-707恒生国企指数633242254000-556道琼斯指数3483771143033510纳斯达克指数1403182325-0023406标普500指数4515772500181761沪深300地产指数517024288239-1343上证指数313325226043142深证成指1046374329044-501创业板指数210026293-011-1050资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理本周地产板块表现分化涨幅TOP3的公司为绿城中国新城发展和碧桂园涨幅分别达到244150和99年内股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产深圳控股和保利置业涨幅分别为131128和67图1本周主要房企股价表现20230828-20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业周报图2主要房企YTD股价表现截至20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理主要物管公司YTD股价表现分化其中中海物业越秀服务和滨江服务的YTD股价变动为164-12和-36图3主要物管公司YTD股价表现截至20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业周报本周港股通交易情况本周港股通万科企业龙湖集团和越秀地产港股通持股占比分别增加099030和024百分点截至目前万科企业旭辉控股保利置业分别是港股通持股比例前三的公司持股比例为299254和211持仓市值最高的三个公司分别为中国海外发展华润置地和万科企业分别为13971008和603亿港元图4港股通一周持仓变动20230828-20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图5港股通持仓比例截至20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图6港股通持仓市值截至20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业周报本周卖空交易情况本周港股地产公司卖空最多的三个公司为绿城中国049pct碧桂园030pct越秀地产028pct一周累计卖空股数总股本比例最高的三家公司为绿城中国062碧桂园055龙湖集团049累计卖空股数占总股本比例最高的三家公司为万科企业482碧桂园193绿城中国186图7一周卖空比例变动20230828-20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图8一周累计卖空占总股本比例20230828-20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图9累计卖空占总股本比例截至20230903资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外行业周报2宏观观察截至本周末美国十年期国债收益率为418较上周减少007个百分点一年期国债收益率为536较上周降低008个百分点利差为118较上周降低001个百分点本周最新美元指数为1042755较上周提升00816图10美国长短期国债收益率图11美元指数资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理截至本周末中国十年期国债收益率为25850较上周提升00148个百分点美元兑人民币中间价为71788元本周升值013YTD贬值298图12中国十年期国债收益率图13美元兑人民币中间价资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外行业周报3投资策略业绩分化国企地产业绩和派息稳健业绩期结束房地产公司的业绩表现分化巨大除去部分无法发布年报的公司大部分公司录得巨幅亏损主要由于结算项目毛利率下降开发项目计提减持损失汇兑损失等导致而大部分民企也停止了派息同时我们也看到国企央企地产公司财务状况较好拿地和销售比较顺畅保持了稳健的业绩和派息行业格局重塑过去一年房地产公司在融资拿地和销售端的表现分化非常大股价的表现也出现分化有钱有地有人的国企地产融资通畅融资成本新低销售拿地正常进行行业风险逐渐降低市场销售恢复正常未来的销售业绩及派息都能保持稳健政策变化积极促进行业平稳健康发展中央政治局会议重新定调房地产行业会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展一线城市均已落地认房不认贷政策预计后续将有进一步优化政策落地优化政策密集落地推荐优质地产物管公司房地产行业优化政策密集落地一线城市实施认房不认贷首套及二套房的首付比例下降等地产板块估值有望进一步提升国企地产公司新房销售坚韧融资通畅持续拿地销售业绩有保障推荐优质地产物管公司1地产推荐越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展龙湖集团2物管推荐中海物业保利物业华润万象生活越秀服务3另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股以及房地产交易服务平台贝壳表2行业估值表截至20230903股价市值核心EPS元PEPB息率ROE公司港元亿港元2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A华润置地331523643794234777769610948119越秀地产972391137152187625646076484龙湖集团165210893783764113839350775182中国海外发展16541810223246265655955054867中国金茂111149023021023424742039941绿城中国932236248246268333331065978美的置业7361061341251324852490410971碧桂园089246-026023023NA34340100-30中海宏洋3081100910890923031300368107保利置业18270040041044403936022624平均494642056074资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理预测数据为wind一致预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-海外行业周报4公司公告港股中期业绩期结束地产板块业绩表现分化行业仍处于调整中其中仅5家地产公司实现中期归母净利润的同比增长仅7家地产公司宣派中期股息中期归母利润TOP3的公司分别是华润置地中国海外发展和万科企业分别达到13741349和987亿元中期归母净利润增速TOP3的公司分别是建发国际绿城中国和华润置地分别达到525512和296表3主要港股地产公司中期业绩一览营业收入毛利归母净利润中期派息公司YOYYOYYOYYOY亿元亿元亿元港元华润置地7297011872-471374296021638中国海外发展8916-1412016-1721349-194035-125万科企业20089-293789-105987-192龙湖集团6204-3461390-31080677032-30绿城中国5698-120992-117252512越秀地产321026570-1422182750232-273中海宏洋2717-88443-190172-298005-167新城发展4253-19742-143143-200建发国际2436437371456128525美的置业3633148479-15578-492保利置业1564-297394-37464-577金地商置2337360-46256-476中国金茂2684-66444-28643-8320015-833宝龙地产1230-272355-32209-865中梁控股2885291251-33502-958深圳控股606-610208-700-12NA002-333中骏集团948-384145-577-112NA正荣地产185043813335-146NA时代中国99352876-116-169NA龙光集团138697-87-1492-191NA融信中国1333-65-07-1366-199NA雅居乐集团2000-368201-729-448NA富力地产1642-77323156-511NA禹洲集团12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