事件：8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知及关于调整优化差别化住房信贷政策的通知(以下统一简称《通知》)。9月1日，北京市住房和城乡建设委员会等三部门发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知；上海市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发通知执行“认房不用认贷”政策措施。
　　点评：一线城市全面执行“认房不认贷”政策，个人住房信贷政策大幅优化，居民购房成本降低明显，房地产需求侧政策放松力度超预期，将有力提振市场需求。
　　1）8月30日到9月1日，广州、深圳、北京、上海相继宣布在全市范围内，个人住房贷款中住房套数认定标准执行“认房不用认贷”。
　　2）根据《通知》：“……首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%……二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点”;“中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构……自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限”。
　　3）根据《通知》：“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请……置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平……不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。
　　4）我们在前期报告中提到：“北京和上海的商品房销售情况相对较好，我们认为北京、上海的‘认房认贷’政策优化力度或相对较弱，也有可能采用‘分区施策，一区一策’的优化策略”。此次北京和上海在全市范围内执行“认房不用认贷”略超我们的预期，或将向市场传递较强的政策支持决心，同时有利于逐步带动其他城市的楼市政策落地和供需恢复，结合个人住房信贷政策优化以及存量首套住房贷款利率降低，对降低居民购房成本的效果较为明显，有利于释放居民购买力，有望提振居民的购房信心，楼市“金九银十”销售企稳回升可期。详见2023年8月30日发布报告《广州落地“认房不认贷，北上或为“分区施策”》。
　　投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

研究报告全文：2023年9月3日行业研究政策力度略超预期金九银十值得期待对近期房地产政策的跟踪报告要点房地产地产开发事件8月31日中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套增持维持住房贷款利率有关事项的通知及关于调整优化差别化住房信贷政策的通知以下统一简称通知9月1日北京市住房和城乡建设委员会等三部门发布关于作者优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知上海市住房和城乡建设委员会等分析师何缅南执业证书编号S0930518060006四部门联合印发通知执行认房不用认贷政策措施021-52523801点评一线城市全面执行认房不认贷政策个人住房信贷政策大幅优化居hemiannanebscncom民购房成本降低明显房地产需求侧政策放松力度超预期将有力提振市场需求18月30日到9月1日广州深圳北京上海相继宣布在全市范围内个联系人庄晓波021-52523416人住房贷款中住房套数认定标准执行认房不用认贷zhuangxiaoboebscncom2根据通知首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于行业与沪深300指数对比图30二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点中国人民银行国家金融监督管理总局各派出机构自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限3根据通知自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限4我们在前期报告中提到北京和上海的商品房销售情况相对较好我们认为北京上海的认房认贷政策优化力度或相对较弱也有可能采用分区施策一区一策的优化策略此次北京和上海在全市范围内执行认房不用认贷略超我们的预期或将向市场传递较强的政策支持决心同时有利于逐步带动其他城市的楼市政策落地和供需恢复结合个人住房信贷政策优化以及存量首套住房贷款利率降低对降低居民购房成本的效果较为明显有利于释放居民购买力有望提振居民的购房信心楼市金九银十销售企稳回升可期详见2023年8月30日发布报告广州落地认房不认贷北上或为分区施策资料来源Wind投资建议2023开年监管部门密集发声明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局中央政相关研报治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化优化房地产政策箭在弦20230830广州落地认房不认贷北上或为上消费类商业公募REIT积极推进从供给侧看通过信贷债券股权多种分区施策方式综合协同三箭连珠有力提振房地产行业信心从需求侧看5年期LPR20230826多部门联合施策松绑楼市改善性住下调地方政府因城施策引导合理住房消费需求包括优化认房认贷标房需求释放可期对近期房地产政策的跟踪报告准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给侧信用风险逐步出清促202308241-7月百城宅地成交建面同比-29需求政策陆续落地高能级城市房地产市场供需回暖明显区域分化格局进一步成交楼面均价同比5土地市场月度跟踪凸显投资建议关注三条主线1看好具备片区综合开发能力有机会参加超报告2023年7月大特大城市的城市更新市占率有望提升的稳健龙头房企建议关注招商蛇口20230811江浙放开省域落户静待政策优化落地对近期房地产政策的跟踪报告保利发展中国金茂中国海外发展越秀地产华发股份中国海外宏洋集团202308017月百强房企销售规模创新低核心万科A万科企业滨江集团2看好先发布局多元赛道存量资产资源丰富城市政策出台有望加速房地产行业百强销在商业地产赛道具备核心竞争力的房企建议关注华润置地龙湖集团新城控售月报2023年7月股3看好我国产业园步入存量改革创新发展期逐步迈向专业化运营发展公募REITs利于产业园资产重估建议关注上海临港风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告