事件：
　　8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二套住房利率政策下限调整为不低于LPR+20BP（原+60BP），首套住房利率政策下限仍为不低于LPR-20BP。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
　　8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。。
　　点评：
　　限购城市首套首付比下限低至20%、二套降至30%，二套房贷利率下降40BP。8月31日，央行、国家金融监管总局出台通知，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：1）不再区分限购和不限购城市，首套和二套首付比例调整为不低于20%和30%。2016年2月2日，央行规定不限购城市首套首付比例低至20%，二套未结清低至30%。我们统计目前限购城市合计约25城，包括北上广深和核心二线城市核心区域（杭州、成都等）。目前限购城市首套首付比例低至30%、二套40%-80%不等，后续仍有较大放松空间、尤其是一线城市。2）首套房贷利率下限维持不低于LPR-20BP，二套不低于LPR+20BP（原LPR+60BP）；二套房贷利率下调将促进改善性需求释放。3）各地可按照因城施策原则自主确定首套和二套住房最低首付款比例和利率下限；我们预计包括一线城市在内的约25个限购城市后续将自主选用逐步放松。
　　降低存量首套住房贷款利率，但置换利率不低于原贷款发放时首套利率下限。8月31日，央行、国家金融监管总局出台通知，降低存量首套住房贷款利率：1）存量首套房贷，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套房贷；2）借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套房贷；新发放贷款的利率由金融机构与借款人自主协商确定，但LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，这一定程度上约束了下降幅度。3）新发放的贷款只能用于偿还存量首套房贷。存量房贷利率下调仅在2008年底曾出现过，后续利率落实下调有利于降低还贷压力，改善房地产市场预期。
　　广州、深圳、厦门、武汉等4城明确认房不认贷，预计后续更多城市有望跟进。8月30日，广州、深圳均明确，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；8月31日，厦门、武汉等重点二线城市明确认房不认贷。此前广州政策是家庭房贷未结清、二套首付比例70%，已结清、二套首付40%；而深圳政策是二套普宅首付70%、非普80%。此次认房不认贷政策发布后，广深无房家庭不论是否有过贷款均按30%首付比例计算。广州、深圳作为一线城市、同时明确“认房不认贷”政策，信号意义明显，可以有效降低居民购房成本、提升购房意愿，更好满足居民刚性和改善性住房需求。考虑除去广州、深圳、厦门、武汉外，我们统计“认房又认贷”还剩11城，包括北京、上海、成都等；广深政策落地后，后续预计有更多高能级城市将会持续跟进执行。
　　投资分析意见：下调限购城市首付比下限，降低存量首套房贷利率，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、万物云、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年09月01日下调限购城市首付比下限降低存行业研量首套房贷利率究行看好首付比例和存量房贷利率下调政策点评业点评相关研究事件广深明确认房不认贷更多需求政策值8月31日央行国家金融监管总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知证得期待-广深认房不认贷政策点评统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限购城市和不券2023年8月30日实施限购城市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统研明确认房不认贷个税退税优惠延期-一为不低于20和30二套住房利率政策下限调整为不低于LPR20BP原60BP究地产及物管行业周报首套住房利率政策下限仍为不低于LPR-20BP各地可按照因城施策原则根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限报20230819-202308252023告年8月27日8月31日央行国家金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款证券分析师点评袁豪A0230520120001限购城市首套首付比下限低至20二套降至30二套房贷利率下降40BP8月31yuanhaoswsresearchcom日央行国家金融监管总局出台通知统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政曹曼A0230520120003策下限1不再区分限购和不限购城市首套和二套首付比例调整为不低于20和30caomanswsresearchcom2016年2月2日央行规定不限购城市首套首付比例低至20二套未结清低至30联系人我们统计目前限购城市合计约25城包括北上广深和核心二线城市核心区域杭州成曹曼都等目前限购城市首套首付比例低至30二套40-80不等后续仍有较大放松862123297818空间尤其是一线城市2首套房贷利率下限维持不低于LPR-20BP二套不低于caomanswsresearchcomLPR20BP原LPR60BP二套房贷利率下调将促进改善性需求释放3各地可按照因城施策原则自主确定首套和二套住房最低首付款比例和利率下限我们预计包括一线城市在内的约25个限购城市后续将自主选用逐步放松降低存量首套住房贷款利率但置换利率不低于原贷款发放时首套利率下限8月31日央行国家金融监管总局出台通知降低存量首套住房贷款利率1存量首套房贷是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套房贷2借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套房贷新发放贷款的利率由金融机构与借款人自主协商确定但LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限这一定程度上约束了下降幅度3新发放的贷款只能用于偿还存量首套房贷存量房贷利率下调仅在2008年底曾出现过后续利率落实下调有利于降低还贷压力改善房地产市场预期广州深圳厦门武汉等4城明确认房不认贷预计后续更多城市有望跟进8月30日广州深圳均明确居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策8月31日厦门武汉等重点二线城市明确认房不认贷此前广州政策是家庭房贷未结清二套首付比例70已结清二套首付40而深圳政策是二套普宅首付70非普80此次认房不认贷政策发布后广深无房家庭不论是否有过贷款均按30首付比例计算广州深圳作为一线城市同时明确认房不认贷政策信号意义明显可以有效降低居民购房成本提升购房意愿更好满足居民刚性和改善性住房需求考虑除去广州深圳厦门武汉外我们统计认房又认贷还剩11城包括北京上海成都等广深政策落地后后续预计有更多高能级城市将会持续跟进执行投资分析意见下调限购城市首付比下限降低存量首套房贷利率维持看好评级近期政治局会议中行业政策转向积极支持央行证监会住建部等也接连确认支持方向预计房地产供需两端政策将加速放松其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地预计核心城市销售也将逐步改善格局优化下优质房企成长空间打开并将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级1推荐优质房企A股华发股份招商蛇口滨江集团保利发展建发股份金地集团新城控股万科AH股越秀地产华润置地建发国际龙湖集团中海外发展2建议关注城中村改造受益企业深圳天健集团广州越秀地产北京城建发展上海中华企业此外维持物业管理板块看好评级推荐保利物业中海物业华润万象万物云新大正建议关注招商积余风险提示行业调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评附政策原文中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知中国人民银行上海总部各省自治区直辖市计划单列市分行国家金融监督管理总局各监管局各国有商业银行中国邮政储蓄银行各股份制商业银行为落实党中央国务院决策部署坚持房子是用来住的不是用来炒的定位适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势更好满足刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展中国人民银行国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策现就有关事项通知如下一对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30二首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点三中国人民银行国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则指导各省级市场利率定价自律机制根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限四银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限结合本机构经营状况客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平中国人民银行国家金融监督管理总局2023年8月31日中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知中国人民银行上海总部各省自治区直辖市计划单列市分行国家金融监督管理总局各监管局各国有商业银行中国邮政储蓄银行各股份制商业银行为落实党中央国务院决策部署坚持房子是用来住的不是用来炒的定位引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债规范住房信贷市场秩序现就降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率有关事项通知如下一存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款二自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理三自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请协商变更合同约定的利率水平变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共6页简单金融成就梦想行业点评四金融机构应严格落实相关监管要求对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式实质性审核并明确提示风险对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作并严肃处理存在上述行为的内部人员五各金融机构要抓紧制定具体操作细则做好组织实施提高服务水平及时响应借款人申请尽可能采取便捷措施降低借款人操作成本确保本通知有关要求落实到位六中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构督促贯彻执行有效维护市场秩序本通知自2023年9月25日起实施此前相关规定与本通知不一致的以本通知为准中国人民银行国家金融监督管理总局2023年8月31日表1截至2023年8月重点一二线城市限购贷款等政策城市限购限售年限公积金贷款商业贷款商业贷款20162外地户籍社限购区域一手房二手房首套二套首套二套首套二套保月数北京全市60不限售20603580306060临港人不限售上海全市207035703070才12增值税5年内全额计征深圳全市60产证3年公寓5年307030803070广州核心区域60产证2年法人单位3年204030703060一线城市6023603375306512临平杭州核心区域余杭1个月不限售304030402030社保产证3年摇合肥核心区域6不限售305030502030号楼盘苏州核心区域6产证2年不限售305030402030南京核心区域6产证3年或备案3年202030402030单身2套网签2年岛厦门多孩多购1636网签2年304030402030内5年套二环内可多武汉6不限售203030402030购1套长沙核心区域24网签4年304030402030重庆不限购6限贷产证2年204020402030成都核心区域12产证2年或备案3年2030304020306二手房西安核心区域产证2年或备案3年20253060203024新房请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共6页简单金融成就梦想行业点评天津核心区域6不限售304030402030宁波不限购0产证2年304030602030福州不限购0网签2年203030402030南昌核心区域工作证明产证2年203030402030石家庄核心区域24产证5年303020302030郑州二环以内24不限售303030402030重点二线城市10263529432030重点20城均值21254130492237资料来源地方政府官网财联社申万宏源研究表2截至2023年8月一线城市认房认贷政策首付比例城市认房又认贷首套二套普宅二套非普宅上海是355070北京是356080资料来源地方政府官网财联社申万宏源研究表3截至2023年8月全国重点认房认贷城市序号城市认房认贷首付比例差二套-首套取高1北京是452上海是353石家庄是104宁波是305合肥是206福州是107青岛是108长沙是109重庆是2010成都是2011西安是40平均值23资料来源地方政府官网财联社申万宏源研究表4主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速8月31日2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002SZ万科A13641951801807076760722622148214404-50-02600048SH保利发展139815317619191797309183521122281-33015180600383SH金地集团72013511511453636305611518517-351-152-03001979SZ招商蛇口136604109916933313881134267651309-589794711601155SH新城控股1450062180198234817306139406447-8891912101002244SZ滨江集团104912014516787726315374450519236203152600325SH华发股份104911214315794736713258303332-19317597600153SH建发股份1086193231259564742086286957783010612000960HK龙湖集团151240838639337393807243624462493210419请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共6页简单金融成就梦想行业点评01109HK华润置地303439443447077706509280930973348-1331038100688HK中国海外发展151421324526571625705232626812904-4211528301908HK建发国际集团18272843093586459512049358767955618915700123HK越秀地产8901281341527066590739541547010250132平均值188214236103716210115312791401-151280133资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取2023831收盘价汇率为092请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共6页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组茅炯021-33388488maojiongswhysccom华东B组李庆021-33388245liqing3swhysccom华北组肖霞010-66500628xiaoxiaswhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共6页简单金融成就梦想