研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产证券研究报告行业跟踪报告2023年09月01日TableInvestInfo投资评级优于大市维持政策利好持续加码重申看好总量回升市场表现TableSummary投资要点TableQuoteInfo房地产海通综指898事件年月日中国人民银行国家金融监督管理总局发布关于4232023831调整优化差别化住房信贷政策的通知通知重点明确-052-5271统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限-1002购城市和不实施限购城市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最-1477202292022122023320236低首付款比例政策下限统一为不低于20和30资料来源海通证券研究所2将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点相关研究TableReportInfo第34周新房成交同比增速回升供销3各地可按照因城施策原则根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定比回落20230828三部委政策优化背书看好总量4Q回辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限升20230828第33周新房成交同比增速回落供销重点城市降首付预期正式打开从首付比例来看目前仍有北上广深和部分核比回升20230821心二线城市维持在30及以上的首套房最低首付比例和40及以上的二套房最低首付比例举例来说北京购买首套房且为普通住宅的首付款比例不低于35非普为不低于40购买二套房且为普通住宅的首付款比例不低于60非普为不低于80我们认为本次政策的亮点在于对限购和非限购城市的一视同仁因此全国层面购买首套和二套房的最低首付比例下限均TableAuthorInfo有望调整为不低于20和30同样从贷款利率的角度看目前仍有部分城市执行较高的首套房和二套房贷利率政策如上海目前30年期的首套房贷利率为LPR35BP二套房贷利率为LPR105BP存在一定的调整空间政策空间打开地方政策落实有望加速自月日三部委推动落实认房不825用认贷本次调整优化差别化住房信贷政策再次响应7月中央政治局提及的适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策从各部委共同推进的力度和速度看我们预计认房不认贷调整优化分析师涂力磊差别化住房信贷等相关政策有望在全国范围内大面积实施各地具体操作细Tel021-23185710则的落实有望加速推进Emailtll5535haitongcom证书S0850510120001投资建议1我们此前认为政治局会议对行业表述明显更为积极判断后阶联系人曾佳敏段或会有更多稳需求去库存降供给政策出台有利行业长期健康稳定和4Tel02123185689季度总量数据回升以上观点目前得到逐步验证伴随房地产稳经济作用将重Emailzjm14937haitongcom新纳入政策视野我们认为当前板块市值占比与经济价值不完全对等存在价值重估空间2维持优于大市评级我们认为市场稳增长的大环境没有改变优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出建议关注1开发类A股-万科A保利发展招商蛇口金地集团H股-中国海外发展2商住类华润置地龙湖集团新城控股3物业类万物云华润万象生活中海物业保利物业招商积余新大正4文旅类-华侨城A风险提示行业基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2表1一线城市现行房地产政策政策类型北京上海广州深圳认房不认贷执行执行执行执行政策性住房含共有产权房30普通住宅35普通住宅及非普通住宅普通住宅及非普通住宅首套普通住宅35非普通住宅403030非普通住宅40首普通住宅商付普通住宅无房有贷款记录50业比政策性住房含共有产权房60无房贷款已结清40有房有贷款记录70普通住宅35贷例二套普通住宅60有房贷款已结清50非普通住宅40款非普通住宅80贷款未结清70非普通住宅非普通住宅70无房有贷款记录60有房有贷款记录80贷款年限25年30年30年30年房首套房贷LPR55BPLPR35BPLPRLPR30BP贷利率利二套房贷LPR105BPLPR105BPLPR60BPLPR60BP率利率资料来源中指研究院公众号广州市人民政府深圳北京上海市住房和建设局海通证券研究所表2全国其他重点城市现行房地产政策首套最低首付比例二套最低首付比例首套房二套房城市限购区域限购区域贷款利率贷款利率首套90货款已结清40货款未结清60西安30首套90-144贷款已结清50贷款未结清60400480首套144贷款已结清60贷款未结清70厦门30有房贷款已结清40有房贷款未结清50370500有房贷款已结清30三圈层20成都30三圈层20有房贷款未结清一二圈层40400480高新50三圈层30长沙30有房贷款已结清35有房贷款未结清40400480无房贷款已结清30无房贷款未结清401套贷款已结清30合肥304004801套1次贷款未结清401套2次贷款1次未结清502次均未结清停止贷款无房贷款未结清40福州30有房贷款已结清40370480有房贷款未结清50武汉30仅二环内限购非限购区2040仅二环内限购非限购区30380460重庆2040400480石家庄2030370480珠海2030360480杭州3040400480天津3040380460有房贷款已结清30郑州30航空港区20370480有房货款未结清40航空港区30南京30有房贷款已结清30有房贷款未结清40400480苏州30有房贷款已结清30有房贷款未结清40400480无锡30有房贷款已结清30有房贷款未结清50370480有房贷款已结清3030仅历下区市中区限购非限购区20济南400480仅历下区市中区限购非限购区20有房贷款未结清40仅历下区市中区限购非限购区30佛山20有房贷款已结清20有房贷款未结清30400480沈阳20有房贷款已结清20有房贷款未结清30370480哈尔滨20有房贷款已结清20有房贷款未结清30370480昆明20有房贷款已结清20有房贷款未结清30385480东莞20有房贷款已结清20有房贷款未结清30400480南通20有房贷款已结清20有房贷款未结清30400480资料来源中指研究院海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3表3不同类型政策方向汇总政策类型可能变化出现概率财税政策土地增值税税率变化暂无可能建设规模保证合理建设规模和标准按照计划城市更新和旧城改造在原有基础上完善制度设计加大推行力度已是趋势保障性住房长租公寓建设完善参与主体建设标准运营模式按照计划融资能力REITS等通道打开按照计划配套和建设标准各类型住房建设特点存在趋势三道红线对各类型指标定义进行窗口指导必要时可考虑贷款双集中对各类型指标定义进行窗口指导必要时可考虑按揭发放速度对符合标准企业提高放款速度存在趋势资本金要求降低资本金要求暂无概率供给端政策企业端差别开发贷款审批对符合标准企业提高放款速度存在趋势化信贷增大融资渠道REITS底层资产更多通道打开存在趋势供应链融资缓解产业链信用问题保障合理竣工存在趋势股权融资对符合标准企业放开A股境内融资按照计划境外融资增大境外债市场内资参与额度必要时可考虑债务重组指导问题企业债务重组存在趋势土地双集中完善制度设计存在趋势开竣工时限完善制度设计必要时可考虑土地售价标准限定根据市场情况调整销售限价存在趋势保证金要求适度放宽拿地前保证金要求存在趋势土地出让金付款标准根据市场情况调整必要时可考虑换房退税出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房已是趋势购房补贴扩大受益人群暂无调整必要房产税扩大试点城市范围暂无调整必要二手房营业税优惠税力度调节存在趋势财税政策契税优惠税力度调节存在趋势二手房个人所得税优惠税力度调节暂无调整必要印花税优惠税力度调节存在趋势普通住房认定标准不同城市根据自身特点调节已是趋势房贷利率首套房优惠力度已是趋势首套房付款比例不同城市根据自身特点调节已是趋势首套房利率不同城市根据自身特点调节已是趋势需求端政策居民端差别首套房公积金贷款额度不同城市根据自身特点调节暂无调整必要化信贷政策二套房首付比例不同城市根据自身特点调节已是趋势二套房利率不同城市根据自身特点调节已是趋势二套房公积金贷款额度不同城市根据自身特点调节暂无调整必要二次以上购房贷款不同城市根据自身特点调节暂无调整必要不符合条件的外地居民购房不同城市根据自身特点调节暂无调整必要二次以上本地居民购房不同城市根据自身特点调节暂无调整必要管制干预二手房挂牌价不同城市根据自身特点调节已是趋势限外令不同城市根据自身特点调节概率低人才引进放宽人才引进标准存在趋势户籍制度购房与户籍挂钩放款落户标准概率低网络管理房产网络信息保障联网信息透明公开已是趋势利率LPR变动降低LPR已是趋势货币政策准备金率准备金率波动降准已是趋势资料来源海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业4附录中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知中国人民银行上海总部各省自治区直辖市计划单列市分行国家金融监督管理总局各监管局各国有商业银行中国邮政储蓄银行各股份制商业银行为落实党中央国务院决策部署坚持房子是用来住的不是用来炒的定位适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势更好满足刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展中国人民银行国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策现就有关事项通知如下一对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30二首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点三中国人民银行国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则指导各省级市场利率定价自律机制根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限四银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限结合本机构经营状况客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平中国人民银行国家金融监督管理总局2023年8月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业5信息披露分析师声明Table涂力磊Analyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableStock重点研究上市公司s华润置地华侨城A新湖中宝碧桂园城建发展碧桂园服务保利物业中国国贸万物云天健集团建发股份融创服务卓越商企服务保利发展金地集团华发股份龙湖集团招商蛇口越秀服务张江高科美的置业新城控股万科A华润万象生活首开股份绿城中国建发国际集团中国金茂绿城管理控股中海物业投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使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